수원지방법원 2025타경325. 평택고덕아이파크 102동 7층 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사다온어패럴이며, 2022.03.16. 거래가액 180,818,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.24. 설정된 평택축산업협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당권입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아닙니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자들이 확인되고, 그 보증금이 모두 미상이라는 점입니다. 따라서 최저가 89,670,000원만을 실질취득가로 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층703호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 · 2022.03.16. 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,082,024,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 등기 발행일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 점유자가 핵심
을구 7번 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 케이비증권주식회사 근저당권, 국·국민건강보험공단·평택시의 압류, 신용보증기금·중소기업은행의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차·점유 관계는 별도입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 존재하므로 등기부상 후순위 권리 소멸만으로 매수인의 위험이 끝난다고 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 8명, 선순위 전입 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 2022.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전주성 | 2022.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나연 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.25 | 해당 없음 |
| 최지서 | 2023.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 양시훈 | 2023.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허욱 | 2024.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정연일 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종윤 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
박진우·전주성·이나연·최지서는 모두 2023.04.24. 말소기준권리보다 앞서 전입했습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금 규모를 모르면 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조인지, 아니면 미배당 보증금을 매수인이 승계하여 실질취득가가 높아지는 구조인지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 을구 7번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 140,000,000원 | 87,655,940원 |
| 을구 8번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 13,466,637,094원, 예상 배당액은 87,655,940원, 미배당은 13,378,981,154원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 또한 위 배당 계산의 매수인 인수 0원은 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자의 실질 승계 가능성을 확정적으로 배제하는 자료가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 13,378,981,154원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 13,405,397,937원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 13,423,889,684원 |
최저가는 89,670,000원에서 62,768,999원, 43,938,299원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 매수인 승계액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 머물 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 일련번호 물건들은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근이며, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 평택지제역이 있습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확인. 박진우·전주성·이나연·최지서의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 미배당 확인. 이나연은 2025.04.25., 최지서는 2025.03.21. 배당요구가 확인됩니다. 보증금 액수와 실제 배당 가능액이 있어야 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 허욱은 매각물건명세서에도 확인되며, 다른 점유자들의 임차관계도 최신 명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·등록·전입 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 마십시오.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 4명
이 물건은 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 89,670,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 후순위 권리 대부분은 매각으로 정리되지만, 권리분석의 승부처는 따로 있습니다. 2023.04.24. 말소기준보다 먼저 전입한 박진우·전주성·이나연·최지서 4명입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 현재로서는 이들을 단순히 인수 0원으로 처리할 수 없고, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “감정가의 49%까지 떨어진 저가 물건”이 아니라, 선순위 점유자 보증금 확인이 끝나기 전에는 가격 평가 자체를 보류해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 임대차관계와 배당 가능액을 확인한 뒤에야 89,670,000원이 실제로 낮은 가격인지, 또는 미배당 보증금이 붙어 실질취득가가 올라가는지를 판단할 수 있습니다.
