수원지방법원 2025타경325. 평택고덕아이파크 102동 8층 801호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사다온어패럴이며 2022.03.16. 거래가액 180,818,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.24. 접수된 평택축산업협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당입니다. 이후 설정·압류·가압류된 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 현황조사상 확인되는 8명 중 박진우·전주성·이나연·최지서는 말소기준일인 2023.04.24.보다 먼저 전입했습니다. 하지만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이들의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 부담할 수 있으므로 현재 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 8층801호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 · 2022.03.16. 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 평택축산업협동조합 / 1,082,024,830원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
말소기준 이후의 케이비증권주식회사 근저당, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 국·평택시 압류, 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.03.16.에는 민간임대주택등기도 기재돼 있으며, 이 등기와 실제 임대관계의 구체적인 내용은 입찰 전 관련 원문과 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사상 8명, 선순위 4명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 2022.04.27 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전주성 | 2022.04.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이나연 | 2022.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 2025.04.25 | 해당 없음 |
| 최지서 | 2023.03.29 | 가능·미상 | 미상 | 2025.03.21 | 해당 없음 |
| 양시훈 | 2023.07.06 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허욱 | 2024.04.09 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정연일 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종윤 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계되는 사람은 없습니다. 따라서 조사상 확인되는 인원은 8명이며, 이 가운데 말소기준보다 빠른 전입자는 4명입니다. 이나연과 최지서는 각각 2025.04.25., 2025.03.21. 배당요구 사실이 확인되지만, 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 잔여 인수액은 여전히 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가보다 ‘인수액 확인’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 89,670,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 가격 메리트를 계산할 때 최저가가 아니라 최저가와 실제 인수액을 합친 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 13,378,981,154원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 13,405,397,937원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 13,423,889,684원 |
유찰이 추가될수록 표면적인 매각가는 내려가지만, 선순위 점유자의 보증금과 실제 배당 여부를 모르는 상태에서는 그 하락분을 그대로 매수인의 경제적 이익으로 볼 수 없습니다. 낙찰가가 낮아지는 것과 실질취득비용이 낮아지는 것은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 140,000,000원 | 87,655,940원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 집행비용 2,014,060원과 평택축산업협동조합 87,655,940원으로 매각대금 89,670,000원이 소진되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 권리판단으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 물건들은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 평택지제역이 소재합니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구), 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 철도보호지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 지정기간 2023.6.21~2026.6.20으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 및 콘크리트 구조로 기재돼 있으며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확인. 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금과 실제 점유관계가 최우선 확인사항입니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 네 사람 모두 확정일자가 확인되지 않습니다. 이나연·최지서는 배당요구 사실이 있으나 우선변제 및 미배당액은 별도로 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 입찰가 결정 금지. 89,670,000원은 감정가의 49%이지만 실질취득액은 선순위 임차보증금 인수 여부가 결정합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문과 실제 임대관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 점유·보증금 관련 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 4명의 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 183,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 89,670,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않기 때문입니다.
후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 점유자의 미배당 보증금은 별도의 인수문제가 될 수 있습니다. 현재 자료만으로는 그 금액을 계산할 수 없으므로 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 89,670,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “가격 할인”보다 “선순위 임차관계 확정”이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형 오피스텔로 보는 것이 타당합니다.
