수원지방법원 2025타경325. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 7층 701호 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 89,670,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.04.24. 설정된 평택축산업협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 국·평택시 압류와 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기만 보면 이 사건의 핵심을 놓칩니다. 현황조사 등에 등장하는 점유자는 모두 8명이고, 그중 박진우(2022.04.27.), 전주성(2022.04.29.), 이나연(2022.05.02.), 최지서(2023.03.29.)는 말소기준일인 2023.04.24.보다 먼저 전입했습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 대항력을 확정해서도, 인수액을 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

② 임차·점유 분석 — 실제 조사 점유자 8명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없고, 조사된 이름은 8명입니다. 이 가운데 말소기준일보다 먼저 전입한 4명은 보증금·확정일자가 미상이라 정확도 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 표시해야 합니다. 반대로 말소기준 이후 전입한 정연일·김종윤·허욱·양시훈은 자료상 대항력이 없습니다.

③ 가격 판단 — 유찰률보다 실질취득 확인이 먼저

현재 최저가는 감정가 183,000,000원의 49%인 89,670,000원이고, 다음 시나리오는 62,768,999원, 그 다음은 43,938,299원으로 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이 숫자들만으로 시세 대비 저렴함을 판단할 근거는 없습니다.

더 중요한 점은 선순위 가능 점유자의 보증금입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담이 얼마나 되는지 알 수 없습니다. 따라서 이 사건에서 입찰가의 기준은 단순한 감정가 할인율이 아니라 선순위 가능 임차인의 보증금·확정일자·배당 여부를 반영한 실질취득가여야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)

가정 매각가 89,670,000원에서는 집행비용 2,014,060원과 평택축산업협동조합 87,655,940원으로 매각대금이 소진되고, 후순위 채권자와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이며, 특히 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상이므로 표상 인수액 0원을 매수인의 최종 부담 0원으로 해석하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정해서 분석하면 안 됩니다.
• 주위환경. 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·공장 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 평택지제역이 소재합니다.
• 도로. 동측 약 35미터 내외, 북측·남측 약 15미터 내외, 서측 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조 계열로 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정자료상 해당사항 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 4명의 보증금 확인. 박진우·전주성·이나연·최지서의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
• 배당요구 여부 분리 확인. 이나연은 2025.04.25., 최지서는 2025.03.21. 배당요구 사실이 확인되지만 박진우·전주성은 배당요구 여부가 미상입니다.
• 호실별 점유범위 확인. 조사된 8명 모두 점유 부분이 미상으로 표시돼 있어 701호와 각 전입자의 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• ‘49%’만 보고 입찰하지 않기. 현재 최저가 89,670,000원은 선순위 가능 임차인 미배당 보증금을 포함하지 않은 금액입니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 가능 점유자 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
• 실거래 원본 확인. 가격 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유관계가 먼저다

이 물건의 표면만 보면 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 89,670,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 후순위 근저당·압류·가압류도 자료상 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다.

말소기준인 2023.04.24.보다 먼저 전입한 박진우·전주성·이나연·최지서 4명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상이고, 실제 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 그 금액이 밝혀지기 전에는 실질취득가도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

결론은 단순합니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차관계는 미해결. 현재 회차의 49%라는 숫자보다 선순위 가능 점유자 4명의 보증금·확정일자·배당관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.