수원지방법원 2025타경325. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 6층 607호 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사다온어패럴이고, 2022-03-16 소유권이전 당시 거래가액은 180,818,000원으로 등기돼 있습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 들어갔습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023-04-24 평택축산업협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 국·평택시 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다. 확인된 전입자 가운데 박진우는 2022-04-27, 전주성은 2022-04-29, 이나연은 2022-05-02, 최지서는 2023-03-29 전입해 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 이들의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일만 빠르다는 이유로 대항력이 확정된다고 단정할 수 없으므로, 본 리포트에서는 모두 “대항력 가능·미상”으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 6층607호 (장당동,평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 · 2022-03-16 소유권이전 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 관련 청구 | 1,082,024,830원 |
| 말소기준권리 | 2023-04-24 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026-08-03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
② 임차인 분석 — “대항력 있음”이 아니라 “가능·미상”
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 2022-04-27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전주성 | 2022-04-29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이나연 | 2022-05-02 | 미상 | 2025-04-25 접수 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최지서 | 2023-03-29 | 미상 | 2025-03-21 접수 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양시훈 | 2023-07-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허욱 | 2024-04-09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정연일 | 2024-05-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종윤 | 2024-06-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관이나 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 따라서 위 표의 전입자들은 각각 독립적으로 확인해야 합니다. 특히 선순위 전입자에게 실제 대항력이 있고 그 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 89,670,000원이라는 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 해석 — 49% 최저가보다 실질취득 확인이 먼저
현재 회차 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 62,768,999원, 4회 유찰 시 43,938,299원입니다. 그러나 이 사건에서는 유찰로 낙찰가가 낮아지는 것과 매수인의 실제 취득비용이 낮아지는 것이 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 140,000,000원 | 87,655,940원 |
| 3. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 채권자 총 청구액은 13,466,637,094원, 배당액은 87,655,940원, 미배당은 13,378,981,154원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 임차인 승계위험까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 수요와 환금성을 봐야 합니다.
- 주위환경. 평택시 모곡동 송탄일반산업단지 남서측 인근으로, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 평택지제역이 소재합니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확인. 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 선순위 전입자들의 확정일자가 미상이라 우선변제 및 배당 후 잔액 승계 여부를 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 이나연은 2025-04-25, 최지서는 2025-03-21 배당요구를 접수했습니다. 실제 배당순위와 미배당 잔액을 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 후순위 전입자 구분. 양시훈·허욱·정연일·김종윤은 전입일이 2023-04-24 말소기준 이후입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022-03-16 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 등기 상태와 매각물건명세서 기재를 원본으로 대조하세요.
- 유찰률만 보지 않기. 2회 유찰·감정가 49%라도 선순위 임차보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용은 최저가와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 이 사건의 결론은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 89,670,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석에서는 할인율보다 말소기준 전 전입 4명이 우선입니다. 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력은 가능·미상이고, 매수인이 승계할 금액도 계산되지 않습니다.
등기부의 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하지만, 임차인 문제는 그와 별개입니다. 실제 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”가 아니라 “선순위 보증금을 확인한 뒤의 실질취득가”로 판단해야 합니다. 현 단계 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 임차인 인수 위험은 미확정 — 입찰 보류형입니다.
