89,670,000원
수원지방법원 2025타경325. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표의 이용상태에는 일련번호 1~9가 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,670,000원입니다.
등기부의 말소기준권리는 2023.04.24. 설정된 평택축산업협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 이후 설정된 케이비증권주식회사 근저당, 국세 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 채권보다 점유·임차관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 7층702호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정요항표상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 · 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.04.24. 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 경매청구액 | 1,082,024,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
② 임차인·점유자 — 실제 전입 확인 8명
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수/승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 2022.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 전주성 | 2022.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이나연 | 2022.05.02 | 2025.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최지서 | 2023.03.29 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 양시훈 | 2023.07.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허욱 | 2024.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정연일 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종윤 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 8명은 중복된 보증기관 신고가 아닌 실제 전입 확인 인원입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 앞선 4명의 보증금이 모두 미상이어서, 현재 최저가 89,670,000원만으로 매수인의 실질취득액을 판단할 수 없습니다.
③ 가격 — 두 번 유찰됐지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 62,768,999원, 네 번째 유찰 시에는 43,938,299원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 13,378,981,154원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 13,405,397,937원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 13,423,889,684원 |
그러나 동일 물건의 최근 실거래나 최근 12개월 평균 시세가 확인되지 않아 89,670,000원이 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 여기에 선순위 전입자 보증금까지 미상이므로, 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 확인 후 계산되는 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 140,000,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 근저당 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 집행비용 2,014,060원을 제외한 87,655,940원이 평택축산업협동조합에 배당되고 후순위 채권자는 배당받지 못합니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 전입자들의 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근이며, 주변은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 평택지제역이 소재합니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 건물. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 4명 보증금 확인. 박진우·전주성·이나연·최지서의 보증금과 점유관계, 확정일자를 확인해 실제 대항력 및 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득액부터 산정. 선순위 임차보증금의 인수분이 확인되면 최저가에 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으므로 실제 사용현황과 공적장부를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않아, 별도의 시장가격 검증 없이는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원이지만 임차보증금·당해세·최우선변제 여부를 반영해 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 물건은 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 89,670,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 말소기준권리보다 앞선 전입자가 4명이고 그들의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액과 실질취득액 역시 미상입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조이지만, 이 사건의 위험은 등기부가 아니라 임차관계와 민간임대주택등기에 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가 49%에 끌려 입찰할 사건이 아니라, 선순위 전입 4명의 보증금을 먼저 확인해 실질취득액을 확정해야 하는 사건입니다.
