수원지방법원 2025타경325. 평택시 장당동 평택고덕아이파크 102동 8층 802호, 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자는 주식회사다온어패럴로, 2022.03.16 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 180,818,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2023.04.24 접수된 평택축산업협동조합 근저당권 140,000,000원입니다.
말소기준 이후의 케이비증권 근저당권, 국 압류, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부만 보면 비교적 명확합니다. 문제는 점유관계입니다. 말소기준보다 빠른 전입자가 여러 명이고 보증금이 확인되지 않아, 최저매각가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 사건처럼 단순 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 경기대로 945, 102동 8층802호 (장당동, 평택고덕아이파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 · 등기상 거래가액 180,818,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 청구금액 | 1,082,024,830원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 어렵다
등기부상 과거 평택상호저축은행 근저당권, 피티골드제삼차주식회사 근저당권, 케이비증권 근저당권 일부 등은 이미 말소된 이력이 있고, 현재 기준이 되는 권리는 2023.04.24 평택축산업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 접수된 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 전입 4명이 핵심
현황조사에서 확인되는 점유자는 8명입니다. 이 가운데 박진우·전주성·이나연·최지서는 모두 말소기준일인 2023.04.24보다 먼저 전입했습니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진우 | 2022.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 전주성 | 2022.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이나연 | 2022.05.02 | 2025.04.25 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 최지서 | 2023.03.29 | 2025.03.21 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 양시훈 | 2023.07.06 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 허욱 | 2024.04.09 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 정연일 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 김종윤 | 2024.06.04 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
③ 가격 해석 — 49% 할인보다 먼저 볼 것
현재 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 선순위 전입자의 보증금도 알 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 낼 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 13,378,981,154원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 13,405,397,937원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 13,423,889,684원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 62,768,999원, 43,938,299원으로 낮아집니다. 하지만 선순위 전입자의 실제 보증금이 확인되지 않는 한, 낙찰가 하락분만큼 실질취득비용도 그대로 내려간다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 먼저 임대차 금액을 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 140,000,000원 | 87,655,940원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 케이비증권주식회사 | 13,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 13,466,637,094원, 채권자 예상배당은 87,655,940원, 미배당은 13,378,981,154원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 전입자의 임대차보증금은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 주변은 오피스텔·근린생활시설·공장 등이 혼재하는 지역입니다.
- 입지. 평택시 모곡동 소재 송탄일반산업단지 남서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 평택지제역이 소재합니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 북측·남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(장당지구)이며 철도보호지구와 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 감정 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2023.06.21~2026.06.20으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 16,362㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조로 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박진우·전주성·이나연·최지서 임대차계약 확인. 네 사람 모두 말소기준 이전 전입입니다. 보증금과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 선순위 전입자 네 사람 모두 확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제 여부를 최신 매각물건명세서와 관련 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 이나연은 2025.04.25, 최지서는 2025.03.21 배당요구가 확인됩니다. 나머지 점유자의 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.16 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 처리 여부를 최신 등기와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 49% 할인 착시 경계. 89,670,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 선순위 임대차보증금을 합친 실질취득액으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 및 배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 확인할 네 사람
이 물건은 감정가 183,000,000원에서 두 차례 유찰돼 89,670,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 2023.04.24 말소기준보다 먼저 전입한 박진우·전주성·이나연·최지서 네 사람의 보증금이 모두 미상이라는 점입니다.
후순위 근저당·압류·가압류가 소멸하고 배당표상 인수액이 0원이라는 사실만으로 “인수 없는 반값 오피스텔”이라고 결론 내리면 위험합니다. 선순위 점유자의 임대차가 유효하고 보증금 잔액이 남는다면 낙찰자가 부담할 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 여기에 오피스텔·2회 유찰이라는 환금성 요소와 실거래 비교자료 부재까지 겹칩니다. 이 사건은 가격 확인보다 임대차 확인이 먼저인 사건입니다.
