창원지방법원 2025타경20828. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 10층 1006호입니다. 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 동일 평형의 최근 실거래 평균이 75,500,000원이므로 가격만 비교하면 약 11,800,000원 낮은 수준입니다. 최신 거래인 2026년 10월 80,000,000원과 비교해도 낮습니다.

그러나 이 사건에서 가격 못지않게 중요한 것은 권리관계와 점유관계의 확인입니다. 말소기준권리는 2019년 9월 11일 부흥신용협동조합의 근저당권이고, 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다. 현황조사에는 여러 관계인이 기재되어 있지만 다른 호수의 점유자도 포함되어 있습니다. 대상인 1006호에 실제 누가 거주하는지는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 신탁관계는 확인

말소기준권리는 2019.09.11 접수된 을구 11번 근저당권입니다. 근저당권자는 부흥신용협동조합, 채무자는 주식회사더위너스이고 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이후 2025.02.05 기입된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행의 근저당권과 관련 가처분 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 과거의 거액 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 대상 호수 확인이 핵심

현황조사 등에 기재된 관계인은 7명입니다. 이 중 3명은 1006호가 아닌 다른 호수가 명시되어 있으며, 4명은 점유 부분이 미상입니다. 따라서 기재된 7명 전원을 1006호의 실제 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 반대로 1006호에 임차인이 없다고 단정할 수도 없습니다.

후순위 전입은 2019.09.11 말소기준권리보다 전입일이 늦다는 뜻입니다. 우선변제 여부는 확정일자와 보증금 등이 확인되지 않아 확정할 수 없습니다. 위 관계인들은 보증기관 승계 신고자로 분류되어 있지 않습니다.

감정평가 당시에도 이해관계인의 부재와 폐문 등으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 결국 명세서상 인수권리 없음이라는 판단과 별개로, 명도에 필요한 시간과 비용은 아직 확정하기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다

도남청솔아파트의 동일 평형 전용 58.8㎡에 대한 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026.10의 80,000,000원입니다.

최근 거래가격은 65,000,000원~90,000,000원에 분포합니다. 현재 최저매각가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 75,500,000원보다 11,800,000원 낮고, 최근 실거래 최저가 65,000,000원보다도 1,300,000원 낮습니다.

최신 거래인 2026년 10월의 80,000,000원과 비교하면 가격 차이는 16,300,000원입니다. 따라서 이번 사건은 실거래 시세보다 최저가가 높은 유형이 아닙니다. 가격 할인 자체는 확인됩니다. 다만 실제 취득비용에는 명도·수리·취득 관련 비용이 추가될 수 있고, 특히 내부 상태를 확인하지 못한 점을 감안해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

위 표는 말소기준 근저당권의 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 집행비용 1,546,600원은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 특히 신청채권자의 전체 청구액 470,747,635원은 위 배당액만으로 충족되지 않습니다. 따라서 소유자 잔여액 52,153,400원이 실제로 확정된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·인수 시나리오

현재 시나리오에서는 최저매각가 63,700,000원에 명세서상 인수액 0원을 더한 기본 취득가격이 63,700,000원입니다. 다만 이는 취득세·명도비·수리비 등의 추가 비용을 제외한 금액이며, 원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

추가 유찰 시 최저가가 더 낮아지는 시나리오도 있지만, 실제 다음 매각조건과 인수관계가 그대로 유지된다는 보장은 없습니다. 현재 가격도 최근 시세보다 낮은 만큼 추가 유찰만 기다릴지 여부는 점유 및 물건 상태를 확인한 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 통영시 도남동 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·공동주택·조선소 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 건물로, 위생·급배수·난방설비, 각 층 소화전 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 소하천예정지 및 상대보호구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 461,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 폐문 등으로 내부조사가 이루어지지 않아 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 290세대 아파트로 동일 평형의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격이 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하므로 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 전 확인 체크리스트

• 매각 범위 확정. 매각물건명세서에서 101동 1006호의 매각 범위를 확인하고, 감정요항표에 함께 기재된 다른 호수와 구분해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 점유 부분이 미상인 박금지·윤경화·이주만·윤영환이 1006호와 관련되는지 확인해야 합니다. 정길도·도원호·이소연은 각각 다른 호수의 점유자로 기재되어 있습니다.
• 임대차 확인. 실제 임차인의 보증금·확정일자·점유개시 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다.
• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유권 및 신탁원부 제2019-147호를 확인해 신탁재산 관련 권리관계를 점검해야 합니다.
• 채권관계 확인. 청구액 470,747,635원과 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 확인하고, 공동담보목록 제2019-200호 및 배당대상 채권의 범위를 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 불가능했던 물건입니다. 누수·설비·마감 상태와 수리비 발생 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·명도비. 체납 관리비 중 승계 부담이 발생할 수 있는 부분과 점유자 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 75,500,000원, 최신 거래 80,000,000원, 현재 최저가 63,700,000원을 비교하되 취득 관련 비용과 점유 위험을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 최종 대조. 매각기일 2026.11.09 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 확인은 아직 진행 중”

도남청솔아파트 101동 1006호는 가격만 놓고 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 한 차례 유찰되어 감정가 91,000,000원에서 63,700,000원으로 내려왔고, 동일 평형의 최근 실거래 평균 75,500,000원 대비 84.4%에 해당합니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 할인된 가격입니다.

말소기준권리와 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 소유자가 신탁회사이고, 여러 호수에 걸친 점유조사와 미확인 임대관계가 존재합니다. 특히 1006호 실제 점유자 확인과 청구채권 470,747,635원의 권리관계 확인은 입찰 전에 끝내야 할 과제입니다.

결론은 가격 매력은 있으나, 권리 확인 전 입찰은 보류입니다. 현재 가격이 시세보다 낮다는 장점은 분명하지만, 확인되지 않은 점유·신탁·배당관계까지 해결된 것은 아닙니다. 해당 사항이 원본 대조를 통해 정리된다면 현재의 할인된 최저가를 기준으로 입찰 여부를 다시 검토할 수 있습니다.