창원지방법원 통영지원 2025타경20828. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 11층 1106호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 91,000,000원이고, 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 감정가의 70%인 63,700,000원이 됐습니다. 같은 단지 전용 58.8㎡의 최근 실거래 평균이 75,500,000원이라는 점을 고려하면, 숫자상으로는 관심을 가질 만한 가격입니다.
그러나 권리관계는 일반적인 개인 소유 아파트와 차이가 있습니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이며, 2019년 신탁등기가 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 매각에 따른 인수권리는 없는 것으로 표시되어 있지만, 신탁원부와 실제 임대차 현황을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
특히 조사자료에는 박금지·정길도·도원호·윤경화·이소연·이주만·윤영환 등 7명의 이름이 나타납니다. 이 가운데 정길도는 1007호, 도원호는 1105호, 이소연은 1107호로 표시되어 본건 1106호와 구분됩니다. 나머지는 점유 호수가 특정되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 1106호의 임차인으로 계산해서도 안 되고, 반대로 1106호에 임차인이 없다고 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 통영지원 2025타경20828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남로 190, 도남청솔아파트 제101동 제11층 제1106호 (도남동 410-1) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 12층 건물 중 11층 |
| 동일형 비교면적 | 전용 58.8㎡ |
| 단지규모 / 준공 | 290세대 · 2002.08.29 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 부흥신용협동조합 |
| 청구금액 | 470,747,635원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 확인일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁과 점유는 확인
이 물건의 말소기준권리는 2019.09.11 설정된 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원, 채무자는 주식회사더위너스이며 공동담보목록 제2019-200호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당과 2025.02.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
과거 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행의 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 과거 큰 채권최고액을 현재 매수인이 인수해야 하는 채무로 더해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 1106호 특정이 핵심
조사자료에 등장하는 점유·임차 관련 인물은 7명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 그러나 이 가운데 다른 호수로 명시된 사람이 있으므로, 본건 1106호의 실제 임차인 수와 점유자를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금지 | 미상 | 2020.10.15 | 가능·미상* | 미상 | 2025.02.14 | 없음 |
| 정길도 | 1007호 전부 | 2020.08.20 | 전입상 후순위 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 |
| 도원호 | 1105호 전부 | 2020.10.28 | 전입상 후순위 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 윤경화 | 미상 | 2022.02.18 | 가능·미상* | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이소연 | 1107호 전부 | 2023.08.31 | 전입상 후순위 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 이주만 | 미상 | 2020.04.29 | 가능·미상* | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 윤영환 | 미상 | 2024.11.22 | 가능·미상* | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
* 호수 미상 인물의 대항력은 실제 1106호 점유 여부와 임대차관계가 확인되지 않아 보수적으로 가능·미상으로 표시했습니다. 기재된 전입일은 모두 2019.09.11 말소기준권리보다 늦으므로, 해당 전입일만을 기준으로 하면 후순위이며 통상 대항력 인수 대상이 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유 경위와 다른 선행 권원 유무는 확인이 필요합니다. 우선변제권과 최우선변제 가능성도 별도 검토 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 84.4%
도남청솔아파트는 290세대 규모이며, 비교 대상은 전용 58.8㎡입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026년 10월 80,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.8㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 7층 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 9층 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 3층 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 5층 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 3층 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 5층 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 58.8㎡ | 9층 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 58.8㎡ | 12층 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 12층 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 최근 평균 | 58.8㎡ | 12건 | 75,500,000원 |
실거래 범위는 65,000,000원~90,000,000원입니다. 현재 최저매각가 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%이며, 최근 실거래 최저금액보다도 낮습니다. 여기에 최신 거래 80,000,000원도 최저가보다 높아, 권리 인수액이 실제 0원으로 확인된다면 가격상 할인 여지가 존재합니다.
다만 거래금액은 층·향·내부 상태에 따라 달라집니다. 특히 본건은 감정평가 과정에서 현장 폐문 등으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 최저가와 실거래 평균의 차이를 그대로 투자수익으로 계산할 수는 없습니다. 내부 보수, 점유자 명도, 취득 관련 비용을 고려한 실제 취득비용을 별도로 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 52,153,400원 |
위 배당표는 매각가 63,700,000원, 집행비용 1,546,600원, 근저당 배당 10,000,000원을 반영한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제·기타 배당채권은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구금액 470,747,635원과 근저당 채권최고액 간 차이도 반드시 확인해야 하며, 소유자 잔여액은 확정 배당금이 아닙니다.
유찰 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 매수인 인수 | 소유자 예상잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 63,700,000원 | 10,000,000원 | 0원* | 52,153,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 44,590,000원 | 10,000,000원 | 0원* | 33,387,380원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 31,212,999원 | 10,000,000원 | 0원* | 20,251,165원 |
* 매수인 인수 0원은 현재 명세서와 전입일에 근거한 산정값이며, 1106호의 실제 점유·임대차 현황을 최종 확인해야 합니다. 미래 회차는 가정 시나리오이고 실제 유찰 또는 해당 가격으로의 매각을 보장하지 않습니다. 소유자 잔여액도 단순 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 조선소 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북측과 서측 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 12층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지 등으로 마감되어 있고 새시창호를 사용합니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 소하천예정지·소하천 저촉, 상대보호구역 등 토지이용 관련 제한사항이 있으므로 관계 공부 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 461,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 290세대 단지이며 동일 면적 거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 65,000,000원에서 90,000,000원까지 분포하므로 층·향·수리 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 관계인 부재 및 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 인근 주민 탐문, 공부, 외부 관찰을 토대로 평가한 만큼 실제 내부 상태와 보수 비용은 미확인 변수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1106호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 7명 가운데 누가 실제 본건을 점유하는지 확인하세요. 다른 호수로 특정된 인물은 구분하고, 호수 미상 인물의 실제 거주지를 조사해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 보증금, 확정일자, 임대인, 계약 체결일, 실제 점유 개시일과 배당요구 내역을 확인하세요. 후순위 전입이라도 임대차 및 최우선변제 가능성을 별도로 살펴야 합니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사의 수탁 소유권과 신탁원부 제2019-150호를 열람하고 임대차 권한 및 신탁관계를 대조하세요.
- 공동담보·청구금액 확인. 부흥신용협동조합 근저당 채권최고액 10,000,000원, 공동담보목록 제2019-200호, 사건 청구금액 470,747,635원의 관계를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 불가능했으므로 누수·설비·인테리어 상태와 예상 수리비를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 검증. 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 기준으로 본건 11층의 상태·향·층별 거래가격을 비교하세요.
- 관리비·명도비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 실제 점유자 인도 협의에 필요한 비용을 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 재확인. 2026.11.09 매각기일 전 사건 진행상황, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부와 배당요구 종기를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 관심, 권리는 확인 후 판단”
도남청솔아파트 1106호는 가격만 보면 눈길을 끄는 물건입니다. 감정가 91,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 63,700,000원으로 내려왔고, 최근 동일 면적 실거래 평균 75,500,000원의 84.4%입니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 낮은 수준입니다.
말소기준권리인 부흥신용협동조합 근저당은 매각으로 소멸하고, 명세서에도 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 현재 소유자가 신탁회사이고, 실제 1106호 임차인과 점유자가 명확히 특정되지 않았다는 점은 입찰 전 반드시 해결해야 할 변수입니다. 배당표 또한 청구금액과 근저당 채권최고액의 차이, 미확인 배당채권 때문에 확정적으로 해석할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 결론은 가격상 검토 대상이지만 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 실제 인수액이 0원이고 명도·수리비용이 관리 가능한 수준임을 확인한 뒤에야 최근 시세 대비 할인폭이 실질적인 투자 메리트로 이어질 수 있습니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 누가 1106호를 점유하고 어떤 권리로 거주하는가입니다.
