창원지방법원 2025타경20828. 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 12층 1205호입니다. 감정가 91,000,000원으로 출발했지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 63,700,000원으로 낮아졌습니다. 같은 단지 전용 58.8㎡의 최근 실거래 평균은 75,500,000원. 평균 시세와 비교하면 가격 차이가 분명히 존재합니다.
그러나 이 사건에서 가격만큼 중요한 것은 권리와 점유관계입니다. 등기부상 말소기준권리는 2019년 설정된 부흥신용협동조합 근저당권이며, 현재 소유자로는 교보자산신탁주식회사가 확인됩니다. 현황조사에는 여러 점유 관련 인물이 나타나지만 대상 호수와의 연결관계가 모두 명확한 것은 아닙니다. 감정평가 과정에서도 폐문 등으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 따라서 단순히 최저가가 낮다는 사실만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20828 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남로 190, 101동 12층 1205호 (도남동, 도남청솔아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.8㎡ · 12층 건물 중 12층 |
| 현재 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 부흥신용협동조합 |
| 청구금액 | 470,747,635원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 최근 실거래 평균 | 75,500,000원 (최근 12개월 12건) |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁관계 확인 필요
현재 경매의 말소기준권리는 2019.09.11 접수된 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 채무자는 주식회사더위너스입니다. 이후 2025.02.05에 부흥신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
과거 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행의 근저당권 및 관련 가처분 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 인수 여부를 판단할 때는 과거의 말소된 담보권과 현존하는 권리를 구분해야 합니다.
또한 신청채권자의 청구금액은 470,747,635원인데, 등기부상 말소기준 근저당의 채권최고액은 10,000,000원입니다. 양자의 차이가 크므로 청구채권의 구성과 공동담보 관계, 신탁원부 및 경매 관련 원본 문서를 반드시 대조해야 합니다. 단순히 청구금액 전체가 이 호실의 배당액으로 인정된다고 보아서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 본건 1205호와의 연결 확인이 핵심
현황조사와 문건접수 등에 등장하는 사람은 7명입니다. 이들은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아닌 실제 개인 명의의 조사 대상입니다. 다만 이 7명 전부가 1205호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 1007호, 1105호, 1107호를 점유 부분으로 표시한 사람도 포함되어 있고, 나머지는 점유 호수가 특정되지 않았습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 본건 관련성 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금지 | 미상 | 2020.10.15 | 기준권리 후 | 미상 | 2025.02.14 | 호수 확인 |
| 정길도 | 1007호 전부 | 2020.08.20 | 기준권리 후 | 미상 | 2025.04.09 | 다른 호수 |
| 도원호 | 1105호 전부 | 2020.10.28 | 기준권리 후 | 미상 | 확인되지 않음 | 다른 호수 |
| 윤경화 | 미상 | 2022.02.18 | 기준권리 후 | 미상 | 확인되지 않음 | 호수 확인 |
| 이소연 | 1107호 전부 | 2023.08.31 | 기준권리 후 | 미상 | 확인되지 않음 | 다른 호수 |
| 이주만 | 미상 | 2020.04.29 | 기준권리 후 | 미상 | 확인되지 않음 | 호수 확인 |
| 윤영환 | 미상 | 2024.11.22 | 기준권리 후 | 미상 | 확인되지 않음 | 호수 확인 |
대항력 표시는 기재된 전입신고일과 2019.09.11 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자·보증금 확인이 필요합니다. 점유 호수가 미상인 사람을 1205호 임차인으로 확정한 것은 아닙니다.
특히 대상 호실인 1205호의 현재 실제 점유자가 누구인지, 명단에 없는 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다. 별도 점유자의 대항력은 가능·미상으로 두고 조사해야 하며, 확인된 명단만으로 모든 점유 위험이 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최근 최저 거래에 근접
도남청솔아파트는 290세대이며, 사용승인 관련 준공일은 2002.08.29입니다. 동일 평형인 전용 58.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 가격을 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.8㎡ | 2층 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 7층 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 9층 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 3층 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 5층 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 3층 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 5층 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 58.8㎡ | 9층 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 58.8㎡ | 12층 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 12층 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6층 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.8㎡ | 12건 | 75,500,000원 |
실거래 가격대는 65,000,000원~90,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 75,500,000원입니다. 가장 최근인 2026.10 거래는 80,000,000원입니다. 이번 최저매각가 63,700,000원은 평균보다 11,800,000원, 최신 거래보다 16,300,000원 낮습니다.
따라서 현재 회차의 가격은 최근 시세보다 낮은 것이 맞습니다. 최저가가 최근 평균의 84.4%에 해당하므로 시세 비교상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 12개월 최저 실거래가가 65,000,000원이라는 점도 함께 봐야 합니다. 이번 최저가는 그보다 1,300,000원 낮은 수준으로, 관측된 저가 거래와의 차이가 크지는 않습니다.
대상 호실은 내부조사가 이루어지지 않았으므로 층수만으로 상태와 가치를 확정하기 어렵습니다. 가격 메리트는 존재하지만 내부 수리비, 점유관계, 취득 부대비용까지 고려하면 실제 이익은 줄어들 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 52,153,400원 |
근저당권 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 작성한 단순 예상배당입니다. 신청채권자 청구금액 470,747,635원 전체의 변제 여부와는 구분해야 합니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 추가 배당채권 및 실제 집행비용에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 소유자 잔여금은 확정금액이 아닙니다.
또한 신청채권자의 청구금액이 근저당 채권최고액보다 상당히 크다는 점을 고려하면, 추정 잔여금만으로 배당구조가 단순하다고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 인수 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 63,700,000원 | 0원 | 52,153,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 44,590,000원 | 0원 | 33,387,380원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 31,212,999원 | 0원 | 20,251,165원 |
현재는 이미 한 차례 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 유찰 시나리오에서는 44,590,000원, 그다음에는 31,212,999원으로 계산됩니다.
다만 위 가격은 회차별 가정이며 실제 후속 매각기일과 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 또한 회차별 예상 인수액 0원 역시 현재 확인된 권리를 전제로 한 값입니다. 추가 조사에서 인수관계가 확인되면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 도남동 한려초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 근린생활시설, 공동주택, 조선소 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 토지는 북측 및 서측 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 구조의 12층 아파트입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·소화전·승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소하천예정지·상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 461,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 290세대 규모로 최근 12개월 동안 동일 평형 12건의 실거래가 확인됩니다. 다만 거래금액이 65,000,000원에서 90,000,000원까지 분포해 호실별 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부조사가 불가능했습니다. 인근 주민 탐문, 관련 공부 및 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1205호 실제 점유자 확인. 현황조사 명단의 인물들이 실제로 어느 호실을 점유하는지 확인해야 합니다. 특히 점유 호수가 미상인 인물들을 본건과 대조하고, 1205호의 별도 점유자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차·배당관계 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자들의 임대차계약, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 관련 문서로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사의 소유관계와 제2019-153호 신탁원부를 확인하고, 부흥신용협동조합의 근저당권 및 경매절차와의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 청구금액 차이 확인. 신청채권자 청구금액 470,747,635원과 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이, 공동담보목록 제2019-200호 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·마감재 상태와 수리 필요 여부를 확인할 수 있는 자료를 확보하고 예상 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 대비 입찰 상한 설정. 최근 12개월 평균 75,500,000원뿐 아니라 최저 거래 65,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 동일 12층 거래 사례를 함께 참고해야 합니다. 낙찰가에 취득 부대비용과 예상 수리비를 더한 금액으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 2026.11.09 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 법원 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확인은 조건부”
이번 도남청솔아파트 1205호는 가격만 놓고 보면 1회 유찰의 효과가 분명한 물건입니다. 감정가 91,000,000원에서 최저매각가가 63,700,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원보다 11,800,000원 낮습니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 할인 구간입니다.
권리 측면에서도 긍정적인 점이 있습니다. 말소기준권리가 확인되고, 조사 명단에 기재된 전입일은 모두 그 이후이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 현재 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 점유자를 확정하기 어렵다는 점, 신탁원부를 확인해야 한다는 점, 청구금액과 등기부상 근저당 채권최고액에 큰 차이가 있다는 점은 입찰 전 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 특히 본건 1205호의 임대차·점유 여부를 다른 호수의 조사 내역과 구분하지 않으면 권리 위험을 잘못 평가할 수 있습니다.
결론은 가격상 접근 가능성이 있으나 권리 확인을 조건으로 해야 한다는 것입니다. 평균 대비 84.4%라는 수치는 매력적이지만, 최근 최저 실거래가와의 차이가 크지 않고 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 시세 할인율만 보고 서두르기보다는 1205호 점유관계·신탁원부·실제 배당구조를 확인한 뒤 최종 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 적절합니다.
