창원지방법원 2025타경20828. 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 1107호가 경매에 나왔습니다. 2002년 사용승인된 290세대 아파트 단지로, 이번 물건의 감정가는 91,000,000원입니다. 한 번 유찰되면서 현재 최저매각가는 63,700,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
등기상 구조는 단순한 일반 개인소유 주택과는 다릅니다. 2019년 주식회사더위너스가 청산을 위한 형식적 경매로 소유권을 취득한 뒤, 같은 날 부흥신용협동조합 근저당권이 설정됐고 신탁등기가 이어졌습니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)입니다. 부흥신용협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격 측면에서는 최근 실거래와 비교할 만합니다. 같은 단지 동일 면적 거래가 최근 12개월 평균 75,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래는 80,000,000원입니다. 최저가는 이 두 지표보다 낮습니다. 다만 낮은 최저가가 실제 수익으로 연결되려면 보증금 관계, 점유 정리 비용, 내부 상태까지 확인돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20828 (임의경매 · 통영지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 도남로 190, 도남청솔아파트 101동 11층 1107호 (도남동) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 · 12층 건물 중 11층 |
| 실거래 비교 면적 | 전용 58.8㎡ 동일 면적 거래 기준 |
| 단지 현황 | 도남청솔 · 290세대 · 사용승인 2002.08.29 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 | 91,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 부흥신용협동조합 |
| 청구금액 | 470,747,635원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.11 · 을구 11번 · 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 매수인 추정 인수 | 명세서상 인수권리 없음 · 배당 추정 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당권
핵심은 2019.09.11 설정된 을구 11번 근저당권입니다. 근저당권자는 부흥신용협동조합이고 채권최고액은 10,000,000원이며, 주식회사더위너스가 채무자로 기재돼 있습니다. 이 권리가 말소기준권리로 지정됐고 현재 경매절차에서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그보다 오래된 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행 근저당권 및 관련 가처분은 이미 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 거액의 공동담보 근저당권을 현재 낙찰자가 그대로 인수하는 구조로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 1107호 점유 확인이 중요
현황조사 등에 나타나는 인물은 총 7명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 다만 이들이 모두 1107호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 1107호 전부가 명시된 인물은 이소연 1명이고, 정길도는 1007호, 도원호는 1105호로 기재돼 있습니다. 나머지 인원은 점유 부분이 특정되지 않아 해당 호실과의 관련성을 추가 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소연 1107호 전부 |
2023.08.31 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 확인되지 않음 |
| 정길도 1007호 전부 |
2020.08.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025.04.09 |
| 도원호 1105호 전부 |
2020.10.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 확인되지 않음 |
| 박금지 점유 부분 미상 |
2020.10.15 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 2025.02.14 |
| 윤경화 점유 부분 미상 |
2022.02.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 확인되지 않음 |
| 이주만 점유 부분 미상 |
2020.04.29 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 확인되지 않음 |
| 윤영환 점유 부분 미상 |
2024.11.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 확인되지 않음 |
대항력 표시는 2019.09.11 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 판단입니다. 우선변제권의 요건 충족 여부는 확정일자 및 임대차계약 내용이 확인되지 않아 별도로 확정할 수 없습니다. 표의 모든 인물이 본건 1107호 점유자라는 의미는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮다
도남청솔아파트는 290세대 단지입니다. 동일 전용면적 58.8㎡의 최근 12개월 거래 12건을 기준으로 보면, 평균 거래가격은 75,500,000원입니다. 현재 최저매각가 63,700,000원은 이 평균의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.8㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 58.8㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 3 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 58.8㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.05 | 58.8㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.04 | 58.8㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 58.8㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2026.01 | 58.8㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.8㎡ | 12건 | 75,500,000원 |
실거래가격의 범위는 65,000,000원~90,000,000원입니다. 같은 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 가격 편차가 나타납니다. 특히 가장 최근인 2026년 10월 2층 거래가 80,000,000원으로, 현재 경매 최저가보다 높게 형성돼 있습니다.
본건은 11층이므로 12층 실거래도 참고할 수 있습니다. 2026년 3월 12층은 80,000,000원, 2026년 1월 12층은 70,000,000원에 거래됐습니다. 같은 고층에서도 가격 차이가 존재하기 때문에, 층수만으로 본건의 적정 매매가격을 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 등기상 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 부흥신용협동조합 근저당권에 대한 배당을 반영했습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 52,153,400원 |
| 합계 | — | 63,700,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 기타 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 52,153,400원은 확정 배당액이 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 가격·인수 시나리오
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 단, 이는 임차관계와 명세서상 권리판단이 유지된다는 전제이며, 미확인 임대차계약이 실제로 정리됐다는 뜻은 아닙니다.
| 구분 | 최저매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
63,700,000원 | 10,000,000원 | 52,153,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
44,590,000원 | 10,000,000원 | 33,387,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
31,212,999원 | 10,000,000원 | 20,251,165원 | 0원 |
2회·3회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 유찰 여부가 확정된 것은 아닙니다. 각 회차의 예상 잔여액은 집행비용 추정 등이 반영된 값으로, 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·공동주택·조선소 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 대지권 토지는 북측과 서측의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 구조입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·각층 소화전·승강기 등이 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 창호는 새시창호로 기재돼 있습니다. 내부 실사는 이루어지지 못했습니다.
- 토지 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 소하천예정지와 소하천 저촉, 상대보호구역 등의 사항이 있어 토지이용계획확인서에서 해당 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 기준. 공시지가 461,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 13,532.1㎡입니다. 토지 관련 수치는 단지 대지에 관한 정보로, 개별 호실의 전용면적이나 독립적인 토지 소유면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 환금성. 290세대 아파트로 동일 면적의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 가격은 65,000,000원에서 90,000,000원까지 분포해 거래는 존재하지만 개별 층과 상태에 따른 가격 차이가 뚜렷합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1107호 실제 점유자 확인. 이소연이 1107호 전부에 관해 전입한 사실과 현재 거주 여부, 임대차계약 존재, 인도 가능성을 확인하세요.
- 임차보증금·확정일자 확인. 명세서상 인수권리가 없다는 기재를 출발점으로 삼되, 임대차계약서·현황조사·배당요구종기 관련 문건을 대조하세요.
- 다른 호실 및 불특정 점유자 구분. 정길도 1007호, 도원호 1105호와 점유 부분 미상 인원들이 1107호에 직접 관련되는지 확인하세요. 다른 호실의 보증금을 본건 인수액으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁관계, 신탁원부 제2019-151호, 근저당 공동담보목록 제2019-200호를 대조하세요.
- 청구금액 확인. 청구금액 470,747,635원과 개별 호실 채권최고액 10,000,000원의 관계를 사건 기록과 공동담보 자료에서 확인하세요.
- 내부 상태 점검. 감정 당시 내부 확인이 불가능했던 만큼 누수·설비·마감 상태와 수리 필요 범위를 현장에서 점검하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 중 승계 가능성이 있는 금액과 개별 사용료를 구분해 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 참고하되, 내부 수리비·취득 부대비용·점유 정리 비용을 감안해 실제 응찰 상한을 정하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.09 매각기일에 앞서 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서 및 등기사항을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 검토할 만하지만, 권리확인은 아직 끝나지 않았다”
통영 도남청솔 1107호의 가장 눈에 띄는 장점은 최근 실거래 대비 낮아진 최저매각가입니다. 감정가 91,000,000원에서 1회 유찰된 63,700,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 75,500,000원보다 낮고, 가장 최근 거래 80,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다.
등기상으로는 부흥신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 과거 다수의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 명세서상 인수권리가 없고 예상배당상 인수액도 0원입니다. 이 점은 분명한 긍정 요소입니다.
그러나 수탁자 명의 소유권, 청구금액과 개별 근저당권 금액의 차이, 1107호 점유자의 미상 보증금, 다른 호실 및 점유 부분 미상 인원, 내부조사 불가라는 확인 과제가 남아 있습니다. 이런 조건에서는 단순한 70% 최저가 할인만으로 안전성과 수익성을 평가하기 어렵습니다.
결론은 가격 검토 가능, 권리·점유 확인 우선입니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 현장 점유관계와 신탁·공동담보 서류를 대조하고 내부 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 매각물건명세서상 인수 0원이라는 장점을 인정하되, 확인되지 않은 비용과 점유 리스크를 0으로 가정해서는 안 됩니다.
