창원지방법원 통영지원 2025타경20828. 경남 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 11층 1105호입니다. 감정가는 91,000,000원이지만 이미 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 63,700,000원으로 내려왔습니다. 감정가에서 30% 낮아진 가격이죠. 같은 단지 전용 58.8㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 80,000,000원입니다. 거래 사례를 기준으로 보면 최저가에 일정한 가격상 이점이 있습니다.

그렇다고 최저가만 보고 낙찰을 결정하기에는 확인할 내용이 남아 있습니다. 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)이며, 경매를 신청한 부흥신용협동조합의 근저당 채권최고액은 10,000,000원입니다. 반면 사건 청구금액은 470,747,635원으로 훨씬 큽니다. 더욱이 현황조사에는 여러 사람의 전입 내역이 등장하고, 그중 도원호는 대상 물건인 1105호 전부와 직접 연결됩니다. 권리 순위 자체는 비교적 명확하지만, 실제 점유관계와 배당 구조를 구분해서 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·점유 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 2019.09.11 접수된 을구 11번 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원, 채무자는 주식회사더위너스입니다. 해당 근저당권과 이를 기초로 한 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 1105호와 다른 호수를 구분해야 한다

현황조사 및 관련 문건에는 7명의 전입·점유 관련자가 확인됩니다. 그러나 이들이 모두 대상 물건인 1105호의 임차인으로 확정된 것은 아닙니다. 1105호 전부로 특정된 인물은 도원호 1명이며, 정길도는 1007호, 이소연은 1107호로 기재되어 있습니다. 나머지 4명은 점유 호수가 특정되지 않았습니다.

모든 기재 전입일이 2019.09.11 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제권 및 최우선변제 대상 여부는 별도로 판단해야 합니다.

대항력 표시는 기재 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 실제 점유개시일·임대차계약·확정일자 등은 추가 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관의 보증금 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 낮다

가격을 판단할 때 중요한 비교 기준은 최근 12개월 실거래입니다. 도남청솔아파트는 290세대, 2002년 준공 단지이며, 비교 대상인 전용 58.8㎡ 면적의 거래는 2026년 1월부터 10월까지 12건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 75,500,000원이고 최신 거래는 2026년 10월의 80,000,000원입니다.

실거래 범위는 65,000,000~90,000,000원입니다. 현재 최저매각가 63,700,000원은 최근 12개월 평균보다 11,800,000원 낮고, 최신 거래인 80,000,000원보다 16,300,000원 낮습니다. 명세서상 인수권리가 없다는 전제에서 예상 실질취득액도 63,700,000원이므로, 최근 12개월 시세보다 낮다는 판단에는 실거래 근거가 있습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.2회입니다. 이번 물건은 현재 1회 유찰된 상태입니다. 유찰 횟수 자체만으로 환금성을 단정하기보다는, 실제 실거래 분포와 점유·내부 상태에 따른 취득원가를 함께 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (최저매각가 63,700,000원 낙찰 가정)

현재 회차의 매각대금을 기준으로 한 예상배당은 다음과 같습니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 말소기준 근저당권에 채권최고액 기준으로 배당하고, 나머지를 소유자에게 교부하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 배당 변수는 반영되지 않은 추정치입니다.

예상 집행비용은 1,546,600원이며 근저당권 배당액은 채권최고액 10,000,000원 기준입니다. 소유자 잔여 52,153,400원은 실제 확정 배당금이 아닙니다. 사건 청구금액 470,747,635원과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 회차별 가격 시나리오

현재 회차에서 낙찰되지 않을 경우의 가격 시나리오도 확인할 필요가 있습니다. 다만 다음 회차 금액은 추가 유찰을 가정한 비교이며, 실제 매각 진행과 확정된 입찰 가격을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택, 조선소 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 대지권의 토지는 북측·서측 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 12층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호로 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 각층 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이며 소하천예정지·소하천 관련 저촉, 상대보호구역 등 토지이용 제한 사항이 확인됩니다. 실제 대상 토지의 저촉 범위와 개별 건물에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료상 461,000원/㎡입니다. 이는 아파트의 개별 실거래가격과 직접 동일한 기준은 아닙니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 290세대 규모이고 전용 58.8㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하므로, 매도 시점의 층·향·내부 상태에 따라 실제 처분가격은 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1105호 실제 점유자 확인. 도원호가 현재도 대상 호수 전부를 점유하는지, 다른 전입자들과 동일 세대 또는 별도 임대차 관계인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 도원호를 포함한 관련자들의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유개시일과 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 다른 호수와 구분. 1007호 정길도와 1107호 이소연을 1105호 임차인으로 혼동하거나 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다. 호수 미상 인물의 실제 점유 대상도 확인해야 합니다.
• 신탁원부 대조. 교보자산신탁주식회사의 수탁자 지위 및 제2019-149호 신탁원부 관련 내용을 현재 등기사항과 대조해야 합니다.
• 공동담보 및 배당요구. 부흥신용협동조합의 공동담보목록 제2019-200호, 청구금액 470,747,635원과 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 검증. 예상 인수 0원을 전제로 계산한 63,700,000원에 취득세, 명도, 관리비, 수리비 등의 부담을 별도로 검토해야 합니다.
• 현장 및 내부 상태. 감정 시 내부조사가 불가능했던 물건이므로 현장 상태와 건물 관리상태를 확인하고 수리비를 고려해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리주체를 통해 공용부분 체납관리비와 별도 승계 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 소하천예정지 등 저촉 사항의 실제 범위와 건축물 이용에 영향을 미칠 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 신탁원부 및 배당 관련 기록을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리와 점유는 확인 후 판단”

도남청솔아파트 1105호는 현재 최저매각가 63,700,000원, 최근 12개월 실거래 평균 75,500,000원이라는 비교에서 분명한 가격상 이점이 있습니다. 최신 거래 80,000,000원과도 차이가 있고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당권 역시 2019.09.11로 명확합니다.

그러나 이 사건을 단순한 무권리·무점유 아파트로 보면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다. 대상 1105호의 점유자 도원호는 전입일이 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 여기에 다른 호수 및 호수 미상 전입자들이 함께 등장하고, 신탁 소유권 관계와 470,747,635원의 청구금액을 둘러싼 배당 확인도 필요합니다. 특히 감정 당시 내부를 확인하지 못했다는 사실은 할인된 최저가의 실질적인 가치를 평가할 때 반드시 반영해야 합니다.

종합적으로 가격은 관심을 가질 만하지만, 현재의 0원 인수 추정을 확정적으로 받아들이고 입찰해서는 안 되는 물건입니다. 1105호의 실제 점유·임차관계, 신탁원부와 공동담보 내역, 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 적절합니다. 핵심은 최저가가 얼마나 낮은가보다, 추가 비용과 인수 위험을 확인하고도 최근 시세보다 유리한가입니다.