창원지방법원 통영지원 2025타경20828. 경상남도 통영시 도남동 도남청솔아파트 101동 12층 1206호입니다. 아파트는 2002년 준공된 290세대 단지이며, 실거래 비교 대상의 전용면적은 58.8㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 교보자산신탁주식회사입니다.

이 물건의 권리분석은 가격·근저당·신탁·점유라는 요소를 함께 살펴야 합니다. 말소기준권리는 2019년 9월 11일 설정된 부흥신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이후 2025년 2월 5일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 없다고 명시돼 있지만, 신탁원부와 본건 점유관계를 확인하기 전에는 권리분석을 완전히 마쳤다고 보기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 필요하다

가장 중요한 기준일은 2019.09.11입니다. 이날 주식회사더위너스로 소유권이 이전됐고, 부흥신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며, 이어 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 이뤄졌습니다. 해당 수탁자는 이후 교보자산신탁주식회사로 상호가 변경됐습니다.

기존 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행의 근저당권과 과거 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매의 말소기준인 부흥신용협동조합 근저당권 및 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 신탁 부동산이라는 특성상 신탁원부의 처분·정산 관계와 매각 후 권리 정리 절차를 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 1206호의 실제 점유자 확인이 우선

현황조사와 관련 문건에 개인 7명이 등장합니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 모두 개인 명의의 조사 기록입니다. 그러나 이들을 1206호의 임차인 7명으로 합산해서는 안 됩니다. 일부는 1007호·1105호·1107호 등 다른 호실로 명시돼 있고, 나머지는 점유 부분이 특정되지 않았기 때문입니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 2019.09.11 말소기준일의 선후관계에 관한 판단입니다. 보증금·확정일자와 본건 점유가 확인되지 않은 관계인의 대항력·배당순위는 최종 확정되지 않았으며, 다른 호실의 전입 사실을 1206호의 임차권으로 간주할 수 없습니다.

매각물건명세서상 인수권리 없음과 예상배당표상 매수인 인수액 0원은 긍정적입니다. 다만 본건 점유자의 보증금·임대차계약·전입 이력·확정일자 등이 최종 확인되지 않은 상태에서는 실질취득액 63,700,000원을 확정 취득원가로 단정해서는 안 됩니다. 보증금 인수 여부가 확인될 경우에는 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 다시 시세를 비교해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 84.4%

도남청솔아파트 동일 전용면적 58.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 2026년 1월부터 10월까지의 거래가 포함되며, 최근 12개월 평균은 75,500,000원, 최신 거래는 2026년 10월 80,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 65,000,000원~90,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 최근 12개월 평균의 84.4%로, 최근 평균과 최신 거래 80,000,000원 모두보다 낮습니다. 따라서 명시 인수액 0원이라는 전제에서는 가격상 여유가 있는 물건으로 평가할 수 있습니다.

그러나 최저가가 최근 실거래 최저인 65,000,000원과도 가까운 만큼, 이를 큰 폭의 저가 매수 기회라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 동일 면적의 12층 거래도 70,000,000원과 80,000,000원으로 차이가 납니다. 실제 가격 경쟁력은 내부 상태, 수리 필요성, 점유 정리 비용에 따라 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

현재 회차 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 부흥신용협동조합 근저당권에 채권최고액 기준 배당을 한 뒤 나머지를 소유자 교부액으로 계산한 구조입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액은 확정 배당액이 아닙니다. 신청채권자의 청구액 470,747,635원과 근저당 채권최고액 10,000,000원은 구분해야 하며, 실제 배당은 배당요구 종기·채권계산서·공동담보 및 배당순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재 1회 유찰된 상태로 최저매각가는 63,700,000원입니다. 추가 유찰 시에는 아래와 같은 가격 시나리오가 제시됩니다. 각 회차의 인수액은 기존 권리분석을 전제로 0원으로 계산돼 있습니다.

추가 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 기일과 최저가격은 법원의 매각공고를 확인해야 합니다. 각 회차의 소유자 잔여액은 추정 집행비용 등이 반영된 금액으로 확정 배당액이 아닙니다.

가격만 비교하면 추가 유찰 시 취득가격 부담이 줄어듭니다. 그러나 현재 최저가 자체도 최근 12개월 평균보다 낮은 수준이므로, 무조건 다음 회차를 기다리는 전략이 최선이라고 단정할 수는 없습니다. 중요한 것은 실제 응찰가격과 점유·명도·수리 비용을 합산한 실질취득원가입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 도남동 소재 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 조선소 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북측과 서측의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 12층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등으로 마감됐으며 위생·급배수·난방설비, 소화전 및 승강기가 설치돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역에 해당합니다. 소하천예정지 및 소하천 관련 저촉 사항, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한 사항이 확인됩니다. 공시지가는 461,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 내부 확인. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 이뤄지지 못했습니다. 인근 주민 탐문, 공부 및 외부 관찰을 기준으로 감정평가가 진행됐으므로 실내 상태와 수리 범위는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 290세대 단지로, 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 65,000,000원부터 90,000,000원까지 차이가 있으므로 매도 시에도 층·내부 상태·매각 희망가격에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1206호 점유자 특정. 조사된 7명 가운데 다른 호실로 명시된 관계인과 점유 부분이 미상인 관계인을 구분하고, 본건의 실제 점유자·거주 형태를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 해당 호실의 전입세대 확인, 임대차계약서, 확정일자·보증금·배당요구 및 매각물건명세서를 대조해 대항력과 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.
• 신탁원부 대조. 교보자산신탁주식회사 명의의 현재 등기와 신탁원부 제2019-154호를 확인하고, 신탁재산 처분·정산 관계를 검토해야 합니다.
• 청구액과 근저당권 확인. 신청채권자의 청구액 470,747,635원과 해당 근저당권 채권최고액 10,000,000원의 관계를 공동담보목록 및 경매기록으로 확인해야 합니다.
• 예상배당 검증. 집행비용·당해세·최우선변제·다른 배당요구를 확인하고 소유자 잔여 추정액을 확정 배당액으로 취급하지 않아야 합니다.
• 실내 및 명도 비용. 내부 조사 불가 상태였으므로 누수·설비·노후 상태와 실제 점유자의 인도 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 금액을 관리사무소와 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 기준 가격 설정. 12개월 평균 75,500,000원, 최신 거래 80,000,000원 및 같은 12층 거래가격을 함께 고려하고 취득 부대비용을 반영해 응찰가를 결정해야 합니다.
• 매각기일·원본 재확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 유리하지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다”

통영 도남청솔아파트 1206호는 감정가 91,000,000원에서 1회 유찰돼 63,700,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 75,500,000원의 84.4%이고, 최신 거래 80,000,000원보다도 낮아 가격 측면의 경쟁력은 있습니다.

등기상 말소기준권리도 명확합니다. 부흥신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 이 물건을 단순한 무인수·저가 아파트로 판단하기에는 본건 1206호의 실제 점유관계, 보증금·확정일자 미상, 신탁원부, 청구금액과 근저당권의 관계라는 확인 과제가 남습니다. 특히 다른 호실의 조사 대상자를 본건 임차인으로 잘못 합산해서도 안 되고, 반대로 점유가 특정되지 않았다는 이유만으로 임차인이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.

종합 판단은 B등급(58점). 최근 실거래에 비해 가격이 낮다는 점은 긍정적이지만, 점유·신탁·배당 검증이 끝나지 않아 안전성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 가격은 검토할 만하고, 입찰은 점유 및 권리 원본을 확인한 뒤 판단하는 물건입니다.