* 인수 0원은 매각물건명세서에 명시된 권리와 제공된 배당 추정에 따른 값입니다. 임차보증금·실제 점유·신탁원부 확인 결과에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다.

창원지방법원 2025타경20828. 경남 통영시 도남동에 있는 도남청솔아파트 101동 1007호입니다. 감정가는 91,000,000원이었지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 63,700,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 전용 58.8㎡ 실거래 평균은 75,500,000원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래도 80,000,000원입니다. 단순 시세 비교에서는 분명히 눈여겨볼 가격대입니다.

하지만 이 물건은 일반적인 개인 소유 아파트와는 권리 흐름이 다릅니다. 2019년 주식회사더위너스가 취득한 뒤 부흥신용협동조합 근저당을 설정하고 신탁회사에 소유권을 이전했습니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사(수탁자)입니다. 근저당이 신탁등기에 앞서 접수된 구조이므로 말소기준 판단의 핵심은 비교적 분명하지만, 신탁원부·실제 임대차·매각 대상 호실의 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁 구조는 확인

현재 경매의 말소기준권리는 2019년 9월 11일 접수된 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사더위너스, 등기상 채권최고액은 10,000,000원이며 공동담보목록 제2019-200호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당과 이를 기초로 한 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 국민은행·우리은행·하나은행·한국산업은행의 근저당과 관련 가처분 등은 이미 말소된 이력이 있습니다. 특히 한국산업은행의 과거 채권최고액 11,904,000,000원 근저당도 2019년 매각 과정에서 말소되어, 현재 매수인이 별도로 승계하는 담보권으로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 1007호와 다른 호실을 구분

임차 관련 자료에는 7명이 기재되어 있으며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 조사상 인물은 7명으로 집계하되, 대상 호실인 1007호 전체로 명시된 사람은 정길도 1명입니다. 도원호는 1105호, 이소연은 1107호로 기재되어 있고, 나머지 인물 중 일부는 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 이들을 모두 1007호의 실제 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 2019.09.11 말소기준권리와 각 전입일을 비교한 결과입니다. 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·실제 점유 및 선행 권원은 확인되지 않았으므로 최종 법률관계까지 확정한 판정은 아닙니다. 우선변제권은 확정일자 등이 미상이라 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 84.4%

가격 판단은 과거 고가 거래를 포함한 장기 평균보다 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 했습니다. 도남청솔아파트 전용 58.8㎡의 최근 거래 평균은 75,500,000원, 거래 범위는 65,000,000원~90,000,000원입니다. 2026년 10월 최신 거래는 80,000,000원입니다.

현재 최저매각가 63,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 84.4%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 91,000,000원은 최근 거래 평균과 최고 거래가를 웃도는 반면, 한 차례 유찰로 최저가가 최근 실거래 하단에 근접한 상태입니다.

다만 실거래가가 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하고 있어, 같은 전용면적이어도 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이가 큽니다. 본건은 10층이지만 내부 조사에 제한이 있었으므로, 단순한 평균 대비 할인율만으로 실제 투자 수익을 보장할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)

집행비용 1,546,600원은 추정치입니다. 근저당 배당액은 등기상 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 당해세·임차인의 최우선변제·기타 배당 변동 요소는 반영되지 않았으므로, 소유자 잔여액 52,153,400원은 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·배당 시나리오

현재 1회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 매각가격이 낮아지는 시나리오입니다. 제공된 배당 추정에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원으로 표시되어 있습니다. 단, 이는 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 계산입니다.

* 회차별 0원은 등기·명세서 및 배당 추정 기준이며 미확인 임차 권원에 대한 최종 면책을 뜻하지 않습니다. 추가 유찰 가격은 시나리오이지 확정된 향후 매각기일이나 매각 결과가 아닙니다. 각 회차의 잔여액도 집행비용 등 추정 조건에 따른 값입니다.

가격 면에서는 현재 회차부터 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만, 내부 상태·점유·신탁관계가 확인되지 않은 상태에서 가격 하락만을 이유로 투자 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 본건의 핵심은 최저가가 아닌 권리·점유 확인 결과에 따라 실제 취득비용과 매각 이후 활용 가능성이 달라진다는 점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 통영시 도남동 한려초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 공동주택·근린생활시설·조선소 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 북측·서측의 포장도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕의 12층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기·소화전 등의 설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 2002년 사용승인된 290세대 아파트입니다. 전용 58.8㎡에서 최근 12건의 실거래가 확인되지만, 거래가격의 편차는 적지 않습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 소하천예정지 및 소하천 저촉 등 토지이용 제한 사항이 있습니다. 공시지가 자료는 461,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 그러나 현장 조사 당시 관계인 부재·폐문으로 내부 조사가 불가능하여 외부 관찰과 탐문 등에 근거한 평가가 이루어졌습니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래 최저 65,000,000원, 최고 90,000,000원으로 편차가 있습니다. 재매각 시에는 내부 상태와 실제 거래 가능한 가격대를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사 명의의 소유관계와 신탁원부 제2019-148호를 확인하고, 매각에 따른 신탁등기 및 소유권 정리 관계를 검토해야 합니다.
• 근저당·청구금액 대조. 부흥신용협동조합의 등기상 채권최고액 10,000,000원과 청구금액 470,747,635원의 차이, 공동담보목록 제2019-200호 및 실제 배당 범위를 확인해야 합니다.
• 1007호 점유 확인. 정길도의 실제 점유·보증금·임대차계약·배당요구 내역을 확인해야 합니다. 점유 부분이 미상인 다른 인물들의 1007호 관련 여부도 구분해야 합니다.
• 대항력·우선변제 검증. 조사된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 전입세대열람, 임대차 관련 서류, 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부 조사가 불가능했으므로 수선·보수비와 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분, 인도명령 및 명도 비용을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 75,500,000원과 최신 거래 80,000,000원을 참고하되, 65,000,000원 거래 사례도 존재하므로 본건의 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 기일 변경·취하 여부 등을 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 권리는 많다”

통영 도남청솔 1007호는 가격 측면에서는 관심을 가질 만한 물건입니다. 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰되어 63,700,000원이 되었고, 동일 평형 최근 12개월 평균의 84.4% 수준입니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다.

권리 측면에서는 2019년 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 명세서상 명시된 인수권리가 없다는 점이 긍정적입니다. 그러나 신탁회사 소유, 신청 청구액과 등기상 근저당 금액의 차이, 1007호 점유자 및 보증금 미확인이라는 조건이 남습니다. 특히 조사된 7명을 모두 대상 호실의 임차인으로 취급하거나, 반대로 보증금이 알려지지 않았다는 이유만으로 임차 위험이 전혀 없다고 단정하는 판단은 피해야 합니다.

종합하면 가격 메리트는 있으나 권리·점유 확인이 선행되어야 하는 C등급 검토형 물건입니다. 신탁원부와 임차관계, 내부 상태가 확인된다면 현재 가격의 경쟁력을 보다 명확하게 평가할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 할인율보다 실제 취득 과정에서 발생할 불확실성을 얼마나 제거하느냐에 있습니다.