의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 401호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 심우영·한영숙으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2018.11.30 소유권이전 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2021.08.13 설정된 시흥지역산림조합 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 서울시산림조합의 근저당권 912,000,000원도 설정돼 있으며, 이후 국·양주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 전형적인 경매 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계가 훨씬 중요합니다. 현황조사에는 MS휘트니스, 주식회사 참견, 양주시, 권미정이 조사돼 있고, 이 가운데 말소기준보다 앞서 전입한 주식회사 참견은 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 MS휘트니스와 양주시는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 401호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 2분의 1 · 한영숙 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2018.11.30 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 60,711,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 | 시흥지역산림조합 · 청구액 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준은 2021.08.13 시흥지역산림조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 국 압류 2건, 양주시 압류 2건, 시흥지역산림조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 특히 주식회사 참견은 2020.01.20 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 1건, 대항력 미상 2건
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 3,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 145,000,000원 | - | 가능·미상 | 미상 · 2025.10.10 배당요구 | 해당 없음 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증기관 중복신고를 제거할 문제는 없고, 현황조사상 확인되는 점유·임차 신고는 MS휘트니스, 주식회사 참견, 양주시, 권미정입니다.
③ 가격 — 34%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 177,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 60,711,000원, 감정가 대비 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 42,497,700원, 5회 유찰 시 29,748,389원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 얼마나 낮은지를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 근린시설은 주거용 부동산보다 점유 형태와 영업시설, 공실 여부, 임대차 조건에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 사실 자체를 가격 메리트로 가점해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,492,798원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 840,000,000원 | 59,218,202원 |
| 3. 근저당 · 서울시산림조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,752,000,000원, 예상 배당은 59,218,202원, 미배당은 1,692,781,798원입니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 일반적인 대중교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 남측 약 10m 내외 포장도로와 접하고 동측 보행자전용도로와도 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 3,023,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 시설. 급배수·위생·화재탐지·소화설비·승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 실제 사용상태·공실·임대차 조건에 따라 매수층과 수익성이 달라질 수 있어, 현재의 낮은 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 참견 보증금. 2020.01.20 전입으로 대항력이 있으며, 우선변제권 없이 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- MS휘트니스 확인. 보증금 75,000,000원·차임 5,500,000원, 전부 점유로 조사됐으나 전입신고일이 미상입니다. 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 양주시 확인. 보증금 145,000,000원·2025.10.10 배당요구가 있으나 대항력은 미상입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모까지 함께 확인해야 합니다.
- 권미정. 2021.12.20 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 세금. 국·양주시 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 대지권 원본 대조. 감정요항표에는 기호(2)의 제시목록·등기사항전부증명서상 대지권 면적 304.5637㎡와 토지대장 대지권등록부상 24.4643㎡가 서로 다르다고 기재돼 있습니다. 401호와의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 당시 일부 근린시설은 공실로 탐문됐고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 영업 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니다
이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 177,000,000원 대비 최저가 60,711,000원, 즉 34%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 확정 인수이고, MS휘트니스 75,000,000원과 양주시 145,000,000원은 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 대지권 면적 불일치 확인사항까지 있습니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰된 저가 근린시설”이 아니라 “임차관계를 확정해야 비로소 실제 취득원가가 보이는 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 시세 비교 자료도 없으므로 현재 최저가만 근거로 싸다고 평가할 수 없습니다. 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 경매입니다.
