의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 413호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 7층 규모이며 본건은 4층에 소재합니다. 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원이 혼재하고, 토지는 준주거지역의 상업용 이용 상태로 조사됐습니다.
가격만 보면 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 이 사건은 가격 할인보다 권리 확정이 먼저입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권이지만, 그보다 앞선 2011.03.25. 소유권이전청구권 관련 권리양도 등기가 현재 자료에서 말소 또는 매각소멸로 표시되지 않습니다. 또한 점유자 가운데 보증금이 큰 MS휘트니스와 양주시의 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부도 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 413호 · 경기도 양주시 회정로 126 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 지분 2분의 1 · 한영숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 21,849,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥지역산림조합 / 713,142,577원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 권리와 임차인이 핵심
말소기준 이후의 국세 압류, 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재한다면 배당 순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다. 2021.08.13.에는 시흥지역산림조합 840,000,000원과 서울시산림조합 912,000,000원의 근저당이 함께 등기되어 있습니다.
임차인·점유관계 — 확정 인수 3,000,000원 외 미상 보증금이 크다
| 임차인·점유자 | 사용 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 / 5,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 3,000,000원 / 400,000원 | 2020.01.20 | 대항력 有 | 미상 | 3,000,000원 인수 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 145,000,000원 / - | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.10.10 | 인수 가능성 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 10,000,000원 / 500,000원 | 2021.12.20 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 아님 |
주식회사 참견은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정되어 있으며, 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수합니다. 반면 MS휘트니스와 양주시는 전입일이 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 각각 75,000,000원, 145,000,000원이므로 이 두 점유관계가 확정되지 않은 상태에서 최저가만으로 실질취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
② 가격과 유찰 — 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 21,849,000원, 감정가 91,000,000원의 24% 수준이며 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 15,294,299원, 그 다음은 10,706,009원으로 계산되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론 내릴 근거가 없습니다. 더구나 현재 계산에도 대항력 있는 주식회사 참견 보증금 3,000,000원이 별도 승계되고, MS휘트니스·양주시 보증금은 대항력 여부가 미상이라 실제 부담액이 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 793,282원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 840,000,000원 | 21,055,718원 |
| 3. 근저당 · 서울시산림조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 시흥지역산림조합에 21,055,718원이 배당되고, 채권자 총 미배당액은 1,730,944,282원입니다. 주식회사 참견의 3,000,000원은 배당되는 금액이 아니라 매수인 승계액으로 별도 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근. 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도·구조. 근린시설이 들어선 철근콘크리트조 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함되며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 남측 약 10m 내외 포장도로와 접하고 동측 보행자전용도로와 접합니다.
- 현황. 감정평가 당시 피부미용실·헬스장·사무실·학원·경로당 등 다양한 이용상태가 확인되며 일부는 공실로 탐문됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재됐습니다.
- 공부 대조. 감정요항표에는 일부 기호의 등기상 대지권 면적과 토지대장 대지권등록부 면적이 서로 다르다는 기재와, 일부 기호의 복도 경계벽 상태에 관한 기재가 있습니다. 본 호와의 대응관계는 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 갑구 2-2 원본 확인. 2011.03.25. 소유권이전청구권 관련 권리양도의 현재 효력, 원등기와의 관계, 본등기 가능성을 등기부 원본으로 확인하세요.
- MS휘트니스 점유 시점. 보증금 75,000,000원, 월세 5,500,000원이나 전입일이 미상입니다. 사업자등록·점유개시·임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 양주시 임대차 진위. 보증금 145,000,000원, 배당요구일 2025.10.10.이 확인됩니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성까지 포함해 계약·지급·점유 자료를 확인하세요.
- 주식회사 참견 인수. 2020.01.20. 전입으로 대항력이 있는 것으로 판정되며, 현재 배당계산에서는 보증금 3,000,000원 전액을 매수인 인수로 봅니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 현황과 호별 대응. 감정평가서의 여러 이용상태와 대지권·경계벽 관련 기재가 본건 413호와 어떻게 연결되는지 매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 현재 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수와 선순위다
이 물건은 4회 유찰돼 최저가가 21,849,000원까지 내려왔지만, 권리분석은 단순하지 않습니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 현재 계산상 매수인 인수이고, MS휘트니스 75,000,000원과 양주시 145,000,000원은 대항력 여부가 아직 확정되지 않았습니다. 게다가 말소기준권리보다 앞선 2011.03.25. 소유권이전청구권 관련 권리양도 등기도 현재 자료만으로 소멸 여부를 단정할 수 없습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 실거래 시세 자료도 없는 상태이므로 21,849,000원이라는 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 선순위 등기와 각 점유자의 대항력·보증금 승계 여부를 먼저 확정하고, 그 결과를 모두 포함한 실질취득비용으로 다시 판단해야 하는 사건입니다.
