의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 413호 근린시설입니다. 감정가는 91,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 15,294,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인과 점유자의 대항력·인수 여부입니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권이며, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 전입이 확인된 주식회사 참견은 별개입니다.
주식회사 참견은 2020.01.20. 전입으로 말소기준권리보다 빠르며, 보증금 3,000,000원에 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 회수되지 않는 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 15,294,000원에 낙찰된다고 해도 실질취득은 최소 18,294,000원입니다. 여기에 MS휘트니스와 양주시의 대항력은 현재 확정할 수 없으므로 추가 인수 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 413호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 외관상 헬스장(상호 “MS휘트니스”) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 지분 2분의 1 · 한영숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 15,294,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 청구액 | 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준은 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권입니다. 이후의 국 압류 2건, 의정부지방법원 임의경매개시결정, 양주시 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 서울시산림조합 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확정 인수보다 ‘미상’이 더 크다
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 가능·미상 | 전입신고일 미상 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 2020.01.20. 전입 · 매수인 인수 가능성 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 145,000,000원 | - | 가능·미상 | 배당요구 2025.10.10 · 전입신고일 미상 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 2021.12.20. 전입 · 말소기준권리 이후 |
확정적으로 계산되는 인수액은 주식회사 참견의 3,000,000원입니다. 하지만 MS휘트니스는 보증금 75,000,000원, 양주시는 보증금 145,000,000원으로 금액이 훨씬 큽니다. 두 점유자 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 대항력이 있다고 단정해서도, 반대로 인수되지 않는다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 — 83% 내려왔어도 ‘확정 실질취득’은 18,294,000원부터
현재 회차 최저매각가는 15,294,000원으로 감정가 91,000,000원의 16.81% 수준입니다. 하지만 대항력 있는 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 현재 회차에서 확정적으로 계산되는 실질취득은 18,294,000원입니다.
여기서 더 낮은 가격만 기대해도 확정 인수 3,000,000원은 그대로 남습니다. 6회 유찰 시 최저가는 10,705,800원, 7회 유찰 시 7,494,059원으로 내려가지만, 임차인 권리문제가 해결되지 않는 한 낙찰가만 내려갔다고 투자위험이 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 675,292원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 840,000,000원 | 14,618,708원 |
| 3. 근저당 · 서울시산림조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,752,000,000원 중 예상 배당은 14,618,708원이고, 미배당은 1,737,381,292원입니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 확인 — 대지권 면적 차이도 체크
- 이용상태. 감정평가 당시 외관상 헬스장, 상호는 “MS휘트니스”로 조사됐습니다.
- 위치. 고암초등학교 북측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 남측 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 동측 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,023,000원/㎡입니다.
- 대지권 확인. 감정요항표의 기호(2)는 제시목록·등기사항전부증명서상 대지권 면적 304.5637㎡와 토지대장 대지권등록부상 24.4643㎡가 서로 다르다고 기재돼 있습니다. 입찰 전 대상 호실과의 대응관계를 포함해 원본 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 참견 인수액 반영. 최저가 15,294,000원만 보지 말고 확정 인수 3,000,000원을 더한 18,294,000원부터 실질취득가를 계산해야 합니다.
- MS휘트니스 확인. 보증금 75,000,000원, 월세 5,500,000원이나 전입신고일이 없어 대항력은 가능·미상입니다. 사업자등록·점유개시일·임대차계약 원본 확인이 핵심입니다.
- 양주시 임차관계 확인. 보증금 145,000,000원, 배당요구일 2025.10.10.로 신고돼 있으나 대항력 판단에 필요한 전입일이 확인되지 않습니다.
- 권미정. 2021.12.20. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 대지권 면적 대조. 304.5637㎡와 24.4643㎡의 차이가 기재돼 있으므로 등기·토지대장·감정평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 존재 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 재확인. 감정평가서에는 일부 호실이 공실로 탐문됐고 임대관계는 미상이라고 기재돼 있으므로, 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮다 ≠ 총부담이 낮다”
이 사건은 감정가 91,000,000원이 5회 유찰돼 15,294,000원까지 내려온 근린시설입니다. 그러나 가격 할인보다 먼저 봐야 할 것은 임차관계입니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 현재 자료상 매수인 인수로 계산되므로 확정 실질취득은 최소 18,294,000원입니다.
더 큰 리스크는 MS휘트니스 75,000,000원과 양주시 145,000,000원입니다. 두 점유자는 전입신고일이 없어 대항력을 확정할 수 없습니다. 이 부분이 정리되지 않은 상태에서 “감정가의 16.81%니까 싸다”고 접근하는 것은 위험합니다. 여기에 5회 유찰, 근린시설의 환금성, 대지권 면적 차이까지 겹칩니다. 가격보다 권리확인이 선행돼야 하는 고위험형 물건입니다.
