의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 412호로, 감정 이용상태상 기호(2)는 헬스장 ‘MS휘트니스’로 확인되는 근린시설입니다. 감정가는 295,000,000원이지만 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 70,830,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%이지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 말소기준 이전 전세권과 임차관계입니다.

현재 소유자는 심우영·한영숙이 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 2019.01.08. 매매 당시 거래가액은 185,000,000원이었습니다. 이후 2021.08.13. 시흥지역산림조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 접수일·접수번호로 서울시산림조합 채권최고액 912,000,000원의 근저당권도 등기되어 있으며 데이터상 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 전세권이 핵심

말소기준은 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권입니다. 그 이후의 국세 압류, 양주시 압류, 경매개시결정과 서울시산림조합 근저당권은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 양주시 전세권은 2010.03.25. 설정돼 여러 차례 변경됐고, 2016.12.01. 변경등기에서 전세금이 145,000,000원으로 변경됐습니다. 2019.12.10.에는 존속기간이 2020.11.30.까지로 변경됐으며, 이 최종 변경등기는 말소기준 이전 → 매수인 인수로 분류되어 있습니다.

② 임차인 — 실제 임차관계 4건, 인수와 미상이 섞여 있다

주식회사 참견은 2020.01.20. 전입해 말소기준보다 앞서며 데이터상 대항력이 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당 시뮬레이션에서 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됐습니다. 반면 MS휘트니스는 보증금 75,000,000원·월세 5,500,000원이 확인되지만 전입신고일이 없어 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

양주시는 보증금 145,000,000원으로 조사됐고 2025.10.10. 배당요구를 했습니다. 동시에 등기부의 선순위 전세권과 연결되는 권리관계가 있어, 단순 임차인 배당 문제와 등기상 전세권 인수 문제를 분리해서 확인해야 합니다. 데이터에는 양주시가 등기부상 권리자와 동일하다는 점 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고도 포함되어 있습니다.

③ 가격 — 감정가 24%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다

현재 최저가는 70,830,000원으로 감정가 295,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 현재 시장가와 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 확인된 대항력 임차 보증금 3,000,000원을 합치면 실질취득 하한은 73,830,000원입니다.

여기에 말소기준 이전 양주시 전세권의 전세금 145,000,000원이 실제 매수인의 반환부담으로 남는 전제라면 잠재 실질부담은 218,830,000원까지 올라갑니다. 이 계산에도 MS휘트니스 보증금 75,000,000원의 대항력 미상 위험은 추가하지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “4회 유찰 = 저가”로 접근할 물건이 아니라 권리부담을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,830,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 채권액 1,752,000,000원 중 배당되는 금액은 69,155,060원이고 미배당은 1,682,844,940원입니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 등기·배당 외 추가 위험

• 세금 압류. 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 등기 자체는 매각으로 소멸 처리되지만, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 대지권 면적 불일치. 감정요항에는 기호(2)의 제시목록·등기사항전부증명서상 대지권 면적이 304.5637㎡인 반면 토지대장 대지권등록부는 24.4643㎡로 서로 다르다고 기재되어 있습니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 관리사무소 탐문으로 일부 호실은 공실로 확인됐지만, 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있어 현재 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
• 양주시 관계. 양주시는 보증금 145,000,000원의 점유자로 조사되고 배당요구도 했으며, 등기상 선순위 전세권과도 연결됩니다. 실제 채권관계와 반환 여부를 원본 문서로 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고암초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지하 2층·지상 7층 건물의 4층에 위치하며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 25m, 남측 약 10m 포장도로와 접하고 동측으로 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 속하며, 공시지가는 3,023,000원/㎡입니다.
• 용도. 토지이용상황은 상업용이며, 본건 이용상태는 헬스장으로 조사된 근린시설입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 양주시 전세권 원본 확인. 을구 8번 계열 전세권의 현재 존속 여부, 전세금 반환 여부, 말소 가능 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 주식회사 참견 3,000,000원. 대항력 있는 임차인으로 계산되어 보증금 전액 인수 가능성이 반영돼 있습니다.
• MS휘트니스 75,000,000원. 전입신고일이 없어 대항력은 가능·미상입니다. 사업자등록·점유개시·임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
• 양주시 145,000,000원. 배당요구 사실과 선순위 전세권의 관계를 확인해 이중 계산인지 별도 채권인지 구분해야 합니다.
• 대지권 면적. 304.5637㎡와 24.4643㎡ 불일치가 감정요항에 명시돼 있으므로 대지권 표시와 집합건물 대지사용권 범위를 확인해야 합니다.
• 세금. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 현장 점유. 근린시설은 주거용보다 점유·영업시설·원상복구 문제가 복잡할 수 있으므로 현재 영업 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “70,830,000원짜리 물건”으로 보면 위험하다

표면상 최저가는 70,830,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 붙이면 이야기가 달라집니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산되고, 말소기준보다 앞선 양주시 전세권은 직전 전세금 145,000,000원이며 데이터상 매수인 인수로 분류됩니다. 이 전세금 반환부담까지 남는 전제라면 잠재 실질부담은 218,830,000원입니다. 여기에 MS휘트니스 보증금 75,000,000원의 대항력은 아직 미상입니다.

실거래 시세 자료도 없어 현재 가격이 시장 대비 싼지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 24%니까 싸다”가 아니라 “선순위 전세권과 임차관계를 확정한 뒤 가격을 계산해야 한다”가 결론입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 낮은 최저가보다 인수 가능 금액의 상단을 먼저 보는 것이 맞습니다.