의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 412호의 근린시설입니다. 현재 공유자는 심우영·한영숙 각 2분의 1이고, 2019.01.08. 거래가액은 185,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권 840,000,000원입니다. 그 이후의 국세 압류, 양주시 압류, 경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 양주시 전세권은 2010.03.25. 설정된 뒤 전세금이 140,000,000원, 다시 145,000,000원으로 변경됐고 2019.12.10. 존속기간이 2020.11.30.까지로 변경됐습니다. 제공된 권리판정상 이 전세권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시됩니다. 여기에 2020.01.20. 전입한 주식회사 참견 역시 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 보증금 3,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 412호 · 도로명 경기도 양주시 회정로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트조 지하 2층·지상 7층 건물의 4층 |
| 소유자 | 심우영 2분의 1 · 한영숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 70,830,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥지역산림조합 / 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 현재 이용상태 | 감정평가상 피부미용실·헬스장·사무실·학원·경로당 등으로 조사됐으며 일부는 공실로 탐문 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
이번 경매의 말소기준권리는 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권입니다. 2025년 이후 국세 압류 2건, 양주시 압류 2건, 경매개시결정, 같은 날 설정된 서울시산림조합 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 그러나 양주시 전세권은 그보다 앞서 존재하며 제공된 권리판정상 매수인 인수입니다. 전세권의 최근 확인 전세금은 145,000,000원이지만, 현재 배당계산에는 채권액 미상으로 제외돼 있어 실제 부담 범위는 반드시 원문서로 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 실제 임차·점유 관계가 복잡하다
| 점유자 / 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당·승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 미상 | 전입신고일 미상으로 대항력 가능·미상 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음 | 2020.01.20. 전입 · 우선변제권 없음 · 보증금 전액 매수인 인수 가능성 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 145,000,000원 | - | 미상 | 전입신고일 미상 · 2025.10.10. 배당요구 · 등기부상 전세권과 함께 확인 필요 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 2021.12.20. 전입 · 말소기준권리 이후 |
실제 임차인은 4명으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 주식회사 참견만 대항력 있음으로 판정됐고, 권미정은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. MS휘트니스와 양주시는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 현재 회차 배당 — 채권자는 대규모 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,674,940원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 선순위 전세권 | - | 0원 |
| 시흥지역산림조합 근저당 | 840,000,000원 | 69,155,060원 |
| 서울시산림조합 근저당 | 912,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,830,000원 가정. 총 근저당 채권최고액 1,752,000,000원 중 예상배당은 69,155,060원, 미배당은 1,682,844,940원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 70,830,000원 | 24.01% | 3,000,000원 | 1,682,844,940원 |
| 5회 유찰 시 | 49,581,000원 | 16.81% | 3,000,000원 | 1,703,711,458원 |
| 6회 유찰 시 | 34,706,700원 | 11.76% | 3,000,000원 | 1,718,318,021원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근. 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 용도. 준주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)이며 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 3,023,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 남측 약 10m 내외 포장도로에 접하고 동측 약 6m 내외 보행자전용도로에 접합니다.
- 현황. 건물에는 피부미용실·헬스장·사무실·학원·경로당 등이 조사됐고 일부 호실은 관리사무소 면담상 공실로 탐문됐습니다.
- 대지권 주의. 제시목록·등기사항전부증명서상 대지권 면적 304.5637㎡와 토지대장 대지권등록부상 24.4643㎡가 서로 다릅니다.
- 구조. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 7층이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양주시 선순위 전세권 확인. 최근 확인 전세금 145,000,000원, 존속기간 변경 내용과 배당요구를 원문서에서 대조해야 합니다.
- 주식회사 참견 인수. 2020.01.20. 전입으로 대항력 있음 판정. 보증금 3,000,000원은 현재 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- MS휘트니스·양주시 대항력. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 대지권 면적 차이. 304.5637㎡와 24.4643㎡의 차이가 있어 감정평가서·등기부·토지대장 원본을 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 다수 점유자가 조사됐고 일부 공실 탐문도 혼재하므로 실제 점유범위와 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 선순위 권리가 먼저다
감정가 295,000,000원짜리 근린시설이 4회 유찰돼 70,830,000원까지 내려오면 숫자만으로는 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그런 표면가격만으로 평가하기 어렵습니다. 대항력 있는 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원을 더하면 최소 실질취득액은 73,830,000원이고, 무엇보다 말소기준권리 이전의 양주시 전세권이 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 여기에 MS휘트니스·양주시의 대항력은 미상이고, 국세·지방세 압류와 대지권 면적 차이까지 있습니다.
가격은 크게 내려왔지만 권리는 단순하지 않습니다. 이 사건의 입찰 순서는 최저가 분석이 아니라 선순위 전세권의 실제 효력과 인수범위, 각 점유자의 대항력, 세금 우선순위를 먼저 확정하는 것입니다. 그 확인 없이 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기에는 위험요소가 큽니다.
