의정부지방법원 2025타경3114. 경기도 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 410호 근린시설입니다. 감정가 303,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 72,750,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건은 최저가보다 점유관계가 먼저입니다. 조사된 임차·점유자는 MS휘트니스, 주식회사 참견, 양주시, 권미정까지 4명이며, 이 가운데 주식회사 참견은 2020.01.20 전입으로 2021.08.13 말소기준권리보다 앞서 대항력이 확인됩니다.
주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 우선변제권 없이 매수인에게 전액 인수되는 것으로 배당표에 반영되어 있습니다. 따라서 현재 최저가만 기준으로 보더라도 확정 실질취득액은 72,750,000원 + 3,000,000원 = 75,750,000원입니다. 더 중요한 점은 MS휘트니스의 보증금 75,000,000원과 양주시의 보증금 145,000,000원입니다. 두 점유자는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 410호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 2분의 1 · 한영숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 72,750,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청채권자 | 시흥지역산림조합 |
| 청구액 | 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 하지만 임차인이 변수
말소기준권리는 2021.08.13 시흥지역산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 같은 접수일·접수번호에 서울시산림조합 근저당권 912,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 국 압류 2건, 경매개시결정, 양주시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 확정 인수와 미상 위험을 분리
| 점유자 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 미상 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 가능·미상인수 미상 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 2020.01.20 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 있음3,000,000원 인수 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 미상 | 145,000,000원 | - | 대항력 가능·미상인수 미상 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 2021.12.20 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음후순위 |
주식회사 참견은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 확인되고, 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 권미정은 2021.12.20 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
반면 MS휘트니스와 양주시는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 양주시의 보증금은 145,000,000원이며 배당요구는 2025.10.10 접수되어 있습니다. 또한 양주시는 등기부상 압류권리자로도 등장해 임차관계와 관계인 성격을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,709,500원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 시흥지역산림조합 근저당 | 840,000,000원 | 71,040,500원 |
| 3. 서울시산림조합 근저당 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,752,000,000원 중 예상배당은 71,040,500원이고, 미배당액은 1,680,959,500원입니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 72,750,000원으로 감정가 303,000,000원의 24.01% 수준입니다. 5회 유찰 시 50,925,000원, 6회 유찰 시 35,647,500원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건은 근린시설이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 확인된 인수액 3,000,000원과 대항력 미상 임차보증금 위험을 함께 봐야 하므로, 입찰 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득액 + 미상 인수위험이어야 합니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 대지권 면적 불일치
감정평가서에는 본건 기호(2)의 대지권 면적이 제시목록 및 등기사항전부증명서상 304.5637㎡인 반면, 토지대장 대지권등록부상 대지권 면적은 24.4643㎡로 서로 다르다고 기재되어 있습니다. 감정평가는 제시목록상의 대지권 면적을 기준으로 이루어졌습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남측 약 10m 포장도로에 접하고 동측으로 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,023,000원/㎡.
- 시설. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 현황. 감정 당시 피부미용실·헬스장·사무실·학원·경로당·건축사사무소 등으로 이용되거나 일부 공실로 탐문됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주식회사 참견. 보증금 3,000,000원은 매수인 인수로 반영되어 있으므로 최저가에 반드시 더해 계산해야 합니다.
- MS휘트니스. 보증금 75,000,000원·월차임 5,500,000원. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 양주시. 보증금 145,000,000원, 배당요구일 2025.10.10. 대항력 여부와 실제 임대차 관계를 원본 대조해야 합니다.
- 권미정. 전입일 2021.12.20로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 세금. 국과 양주시 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 배당순위와 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 대지권. 304.5637㎡와 24.4643㎡의 불일치를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유현황. 일부 호실은 공실 탐문 내용도 있어 현재 실제 영업·점유 상태와 임대차 관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “72,750,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 303,000,000원, 최저가 72,750,000원, 4회 유찰입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 숫자는 주식회사 참견 3,000,000원 인수, MS휘트니스 75,000,000원 보증금, 양주시 145,000,000원 보증금, 그리고 서로 다른 304.5637㎡와 24.4643㎡의 대지권 면적입니다.
확정된 최소 실질취득액은 75,750,000원이지만, 두 미상 임차인의 대항력 여부가 확인되기 전에는 실제 부담 상한을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격 할인형이 아니라 확인 선행형으로 접근해야 합니다. 임차관계와 대지권을 해소한 뒤에야 4회 유찰 가격의 의미를 평가할 수 있습니다.
