의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 410호 근린시설입니다. 감정가 303,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,925,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권 840,000,000원이고, 이후 국세 압류, 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유·임대차입니다. 주식회사 참견은 2020.01.20. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 배당표에서도 보증금 3,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 반면 MS휘트니스는 보증금 75,000,000원, 양주시는 보증금 145,000,000원이 확인되지만 전입시점이 특정되지 않아 대항력 有라고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다. 이 두 건이 정리되지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인

말소기준은 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권입니다. 같은 날 서울시산림조합 근저당권 912,000,000원도 설정되어 있고 두 근저당 모두 매각으로 소멸합니다. 이후 심우영·한영숙 지분에 대한 국의 압류, 임의경매개시결정, 양주시 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 과거의 신탁·근저당·가압류 중 여러 등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인·점유자 — 확정 인수 1건, 대항력 미상 2건

주식회사 참견은 전입일이 2020.01.20.로 말소기준권리인 2021.08.13.보다 앞섭니다. 배당표도 우선변제권 없이 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 50,925,000원에 낙찰된다는 전제에서 확정된 실질취득액은 53,925,000원입니다.

다만 MS휘트니스와 양주시는 전입신고일이 특정되지 않았습니다. 각각 보증금 75,000,000원과 145,000,000원이 확인되므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 양주시는 등기부상 관계인과의 연관 가능성 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 지적되어 있으나, 그 사정만으로 임차관계를 배제해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 5회 유찰은 할인 신호가 아니라 확인 신호

현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가 50,925,000원입니다. 회차 표기상 감정가의 17% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 근린시설이고, 점유자가 여러 명이며 임대차관계가 완전히 정리되지 않았습니다. 따라서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.

시세보다 저렴한지 여부가 확인된 상태도 아닙니다. 특히 현재 확정 실질취득액 53,925,000원은 주식회사 참견의 3,000,000원 인수만 반영한 값입니다. MS휘트니스와 양주시의 대항력 여부가 달라지면 실제 부담은 크게 달라질 수 있으므로 응찰가 판단은 임차관계 확정 뒤에 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,925,000원 가정)

채권최고액 합계 1,752,000,000원 중 예상 배당은 49,608,350원이며, 미배당액은 1,702,391,650원입니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 전제입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 현황·입지 — 상업용 근린시설의 확인 포인트

• 입지. 고암초등학교 북측 인근이며, 주변에 근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 7층이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정 현황에는 피부미용실, 헬스장, 사무실, 학원, 경로당 등 여러 이용상태가 기재되어 있고 일부 공간은 공실로 탐문됐습니다.
• 도로. 북측 약 25m, 남측 약 10m 포장도로와 접하고 동측 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 3,023,000원/㎡입니다.
• 대지권 표시. 기호(2)의 대지권 면적이 제시목록·등기사항전부증명서상 304.5637㎡, 토지대장 대지권등록부상 24.4643㎡로 상이합니다.
• 구획 상태. 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치된 상태이나 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주식회사 참견 인수. 보증금 3,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 최저가와 별도로 취득비용에 포함해야 합니다.
• MS휘트니스 확인. 보증금 75,000,000원, 차임 5,500,000원이며 전입시점이 특정되지 않았습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소해야 합니다.
• 양주시 확인. 보증금 145,000,000원, 배당요구일 2025.10.10입니다. 대항력은 미상이고 관계인 가능성도 지적돼 실제 임대차 성격 확인이 필요합니다.
• 권미정. 전입 2021.12.20.로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
• 당해세. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 대지권 원본 대조. 304.5637㎡와 24.4643㎡의 불일치가 있으므로 등기부·집합건축물대장·토지대장·대지권등록부를 대조해야 합니다.
• 현황 점유 확인. 여러 상호와 공실 탐문이 혼재하므로 매각물건명세서와 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 2026.09.09 기각결정 기록. 채권자·소유자·채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송되고 2026.09.14 도달한 기록이 있으므로 매각기일 전 사건 진행상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “17% 최저가”보다 먼저 볼 것은 임차관계다

이 물건은 감정가 303,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 50,925,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 확정 인수이고, MS휘트니스 75,000,000원과 양주시 145,000,000원은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 대지권 면적 불일치와 다수 점유관계까지 겹칩니다.

따라서 현재 단계의 판단은 “가격은 크게 내려왔지만 권리확인 전 입찰 보류”가 맞습니다. 등기상의 후순위 권리는 소멸하더라도 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 특히 미상 임차관계가 해소되지 않으면 낙찰가가 낮아도 실제 취득부담이 달라질 수 있습니다. 5회 유찰은 매력지표가 아니라 실사 강도를 높여야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.