의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 409호 근린시설입니다. 현재 소유자는 심우영·한영숙으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2021.08.13 시흥지역산림조합 근저당권 840,000,000원이고, 같은 날 서울시산림조합 근저당권 912,000,000원도 설정되어 있습니다. 이후 국세 압류, 양주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 2020.01.20 신고의 주식회사 참견은 대항력 있는 임차인으로 분류되어 보증금 3,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 적어도 50,925,000원 + 3,000,000원 = 53,925,000원입니다. 여기에 신고일이 확인되지 않은 MS휘트니스와 양주시의 임대차가 남아 있으므로, 53,925,000원을 최종 확정 취득원가처럼 보는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 409호 · 도로명 경기도 양주시 회정로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정자료상 피부미용실·헬스장·사무실·학원·경로당 등 근린시설 이용상태가 확인됨 |
| 소유자 | 심우영 2분의 1 · 한영숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 50,925,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥지역산림조합 / 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 성장관리권역 · 택지개발지구 |
| 공시지가 | 3,023,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
과거 등기에는 2004년 가등기와 다수 신탁·근저당 기록이 있으나 상당수는 이미 말소 처리되어 있습니다. 다만 갑구 2-2의 가등기권 이전 표시는 별도 항목으로 남아 있으므로, 입찰 전 최신 등기 원본에서 모체 가등기의 말소와 연동되어 정리된 상태인지 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유관계 4곳, 확정 인수 외 미상 위험 존재
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 가능·미상 신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 참견 133.9600㎡ · 신고 2020.01.20 | 3,000,000원 | 400,000원 | 있음 말소기준 이전 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 양주시 사무실 및 경노당 · 배당요구 2025.10.10 | 145,000,000원 | - | 가능·미상 신고일 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권미정 41.1600㎡ · 신고 2021.12.20 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
확정적으로 계산된 매수인 인수액은 3,000,000원입니다. 다만 MS휘트니스는 보증금 75,000,000원, 양주시는 보증금 145,000,000원인데 두 곳 모두 신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 양주시는 등기상 압류권자와 동일한 명칭이 확인되므로 실제 임대차 관계와 점유 원인을 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 17% 낙폭은 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저가 50,925,000원은 감정가 303,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 확정 인수 3,000,000원을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 53,925,000원부터 시작하고, 대항력 미상 임차인이 확인되는 경우 추가 부담 가능성도 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,316,650원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 840,000,000원 | 49,608,350원 |
| 3. 근저당 · 서울시산림조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 두 산림조합의 채권최고액 합계는 1,752,000,000원이고, 배당되는 금액은 49,608,350원입니다. 미배당은 1,702,391,650원으로 계산되어 있습니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 대지권 면적 불일치
감정자료에서 가장 눈에 띄는 물리·공부상 이슈는 대지권 면적 불일치입니다. 제시목록 및 등기사항전부증명서상 대지권 면적은 304.5637㎡로 기재되어 있는 반면, 토지대장 대지권등록부상 면적은 24.4643㎡로 서로 다릅니다. 감정평가는 제시목록상의 304.5637㎡를 기준으로 이루어졌습니다.
감정자료에는 별도 기호(3)에 대해 복도와의 경계벽이 일부만 설치되어 있으나 복원이 용이하다고 기재되어 있고, 관리사무소 면담에서는 일부 호실이 공실로 탐문되었습니다. 이 사건의 실제 409호 점유·구획 상태가 어느 기호에 대응하는지도 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근. 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남측 약 10m 포장도로에 접하고 동측은 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도. 준주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·성장관리권역·택지개발지구에 포함된 상업용 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지하 2층·지상 7층 건물 내 4층. 승강기·급배수·위생·화재탐지·소화설비가 갖추어져 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 5회 유찰된 상태이며 실거래 비교자료가 없어, 주거용처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주식회사 참견 인수. 보증금 3,000,000원은 현재 배당모형상 전액 매수인 인수입니다. 최저가와 별도로 반영해야 합니다.
- MS휘트니스·양주시 대항력. 신고일이 확인되지 않았으므로 대항력 없음으로 단정하지 말고 점유 개시와 신고 시점을 확인하세요.
- 양주시 임대차 실체. 등기상 압류권자와 동일 명칭이므로 임대차계약·점유원인·배당요구 내용을 대조하세요.
- 대지권. 304.5637㎡와 24.4643㎡의 불일치 원인을 등기부·대지권등록부·매각목록에서 직접 확인하세요.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세가 존재할 경우 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 절차 진행 여부. 2026.09.09 채권자·소유자·채무자겸소유자에게 기각결정정본이 발송되고 2026.09.14 도달한 기록이 있으므로, 2026.10.20 매각기일의 실제 진행 여부를 법원에서 재확인하세요.
- 현장 상태. 감정자료상 일부 호실 공실 탐문 및 별도 기호의 경계벽 이슈가 있으므로 409호의 실제 점유·구획 상태를 확인하세요.
- 가격. 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 17%”만으로 싸다고 판단하지 말고, 인수 가능 임차보증금과 상가 환금성을 함께 반영하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확인 권리가 더 크다”
감정가 303,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 50,925,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 그러나 확정 인수만 반영해도 실질취득은 53,925,000원이고, MS휘트니스·양주시의 대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 대지권도 등기·제시목록의 304.5637㎡와 대지권등록부의 24.4643㎡가 서로 달라 원본 검증이 필수입니다.
최저가가 낮다는 이유만으로 매력적인 경매라고 결론내리기 어려운 사건입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저, 미상 임차인의 대항력과 대지권 면적 차이를 해소해 실제 인수금액과 취득 대상의 범위를 확정하는 데 있습니다.
