72,750,000원
의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 409호 근린시설입니다. 감정가 303,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 72,750,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%까지 낮아졌지만, 이 사건은 낮아진 최저가보다 선순위 권리와 임차관계를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
말소기준은 2021.08.13. 시흥지역산림조합의 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 서울시산림조합 근저당권 912,000,000원도 설정되어 있고, 이후 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2004년 가등기에서 이어진 2011.03.25. 가등기권 이전 기재는 말소기준보다 훨씬 앞서며, 제공된 등기 내용만으로는 그 권리의 현재 말소·본등기 관계가 명확하지 않습니다. 이 부분을 단순히 “전부 소멸”로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층409호 · 경기도 양주시 회정로 126 |
| 용도 / 위치 | 근린시설 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 지분 2분의 1 · 한영숙 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 72,750,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥지역산림조합 / 713,142,577원 |
| 말소기준 | 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 확인이 핵심
2021.08.13. 말소기준 이후에는 심우영·한영숙 지분에 대한 국의 압류, 양주시 압류, 시흥지역산림조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 사건의 난점은 후순위 압류가 아니라 말소기준 이전 권리와 임차관계입니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 4명, 확정 인수는 300만원
| 점유자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 3,000,000원 | 400,000원 | 2020.01.20 | 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 145,000,000원 | - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 10,000,000원 | 500,000원 | 2021.12.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위나 승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 이 가운데 주식회사 참견은 2020.01.20. 전입으로 2021.08.13. 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 우선변제권은 없고, 현재 배당 가정에서는 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수입니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 72,750,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 72,750,000원이지만, 주식회사 참견 보증금 3,000,000원이 매수인에게 승계되는 가정이므로 현재 확인 가능한 실질취득은 75,750,000원입니다.
| 현재 최저매각가 | 72,750,000원 |
|---|---|
| 확정 인수액 | 3,000,000원 · 주식회사 참견 |
| 현재 실질취득 | 75,750,000원 |
| 추가 확인 대상 | MS휘트니스 보증금 75,000,000원 · 양주시 보증금 145,000,000원 |
실거래 자료가 없기 때문에 75,750,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 근린시설은 실제 임대수익·공실·점유·대지권 상태가 가격 판단에 직접 영향을 주는데, 감정평가에서도 여러 호실의 공실 탐문과 임대관계 미상이 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,709,500원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 840,000,000원 | 71,040,500원 |
| 3. 근저당 · 서울시산림조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 두 산림조합의 채권최고액 합계는 1,752,000,000원이고, 예상배당은 71,040,500원, 미배당은 1,680,959,500원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 물적 상태·입지 — 대지권 면적 차이는 반드시 확인
- 이용상태. 감정평가상 피부미용실, 헬스장, 사무실, 학원, 경로당 등 근린시설 이용이 확인되며 일부는 관리사무소 면담에서 공실로 탐문됐습니다.
- 입지. 고암초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남측 약 10m 포장도로와 접하고 동측 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,023,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 확인. 2004년 가등기와 2011.03.25. 가등기권 이전, 이후 본등기·소유권 변동의 연결관계를 등기 원문으로 확인하세요.
- 주식회사 참견 인수. 현재 계산상 보증금 3,000,000원은 매수인 인수입니다. 최저가에 더해 실질취득 75,750,000원으로 보세요.
- MS휘트니스 확인. 보증금 75,000,000원·월차임 5,500,000원이나 전입일이 미상입니다. 대항력과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 양주시 확인. 보증금 145,000,000원, 배당요구 2025.10.10.이 기재되어 있습니다. 실제 점유·임대차 성립과 대항력 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 대지권 면적. 304.5637㎡와 24.4643㎡의 불일치 원인을 반드시 확인하세요.
- 공실·임대현황. 감정평가상 일부 공실 탐문과 임대관계 미상이 있으므로 현재 실제 점유 및 임대료 수취 상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “24% 최저가”보다 미확정 권리가 먼저다
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 303,000,000원에서 72,750,000원까지 내려온 4회 유찰·24% 최저가입니다. 하지만 실제 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 현재 매수인 인수로 잡혀 실질취득이 75,750,000원이 되고, MS휘트니스와 양주시의 대항력은 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 말소기준보다 앞선 가등기권 이전 기재의 효력 관계, 국세·지방세 압류, 304.5637㎡와 24.4643㎡로 크게 갈리는 대지권 면적 문제가 동시에 존재합니다. 실거래 자료도 없어 현재 금액이 시장가 대비 싼지 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “저가 매수 기회”가 아니라 “선순위 권리와 점유·대지권을 먼저 해소해야 입찰가를 계산할 수 있는 고위험 근린시설”입니다.
