의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층408호 근린시설입니다. 말소기준은 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권이고, 같은 날 서울시산림조합 근저당권도 설정돼 있습니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리 자체보다 더 중요한 것은 말소기준보다 앞선 임차인과 대항력 판정이 되지 않은 점유자입니다.
주식회사 참견은 2020.01.20. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 MS휘트니스와 양주시는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 두 임차관계의 보증금은 각각 75,000,000원과 145,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 이 부분이 확정되지 않은 상태에서는 최저가 46,892,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층408호 · 경기도 양주시 회정로 126 |
| 용도 | 근린시설 · 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 지분 2분의 1 · 한영숙 지분 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2018.11.30. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 46,892,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준 | 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차가 핵심
말소기준권리는 2021.08.13. 시흥지역산림조합의 근저당권입니다. 같은 접수일에는 서울시산림조합의 채권최고액 912,000,000원 근저당권도 설정돼 있습니다. 2025년 이후 국 및 양주시의 압류 4건과 2025.07.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 인수 불확실성 남음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ · 2020.01.20. | 3,000,000원 | 400,000원 | 有 | 없음 | 3,000,000원 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 · 배당요구 2025.10.10. | 145,000,000원 | - | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 권미정 | 41.1600㎡ · 2021.12.20. | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현재 배당 계산에서 매수인에게 확정적으로 반영된 인수액은 주식회사 참견의 3,000,000원입니다. 따라서 현 최저가 기준 계산상 실질취득 하한은 49,892,000원입니다. 다만 MS휘트니스와 양주시의 대항력이 확인되지 않았기 때문에, 이 금액은 어디까지나 현재 확인된 인수만 더한 하한입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,244,056원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 시흥지역산림조합 근저당 | 840,000,000원 | 45,647,944원 |
| 3. 서울시산림조합 근저당 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 1,752,000,000원 중 예상배당은 45,647,944원, 미배당은 1,706,352,056원입니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 생겨 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 46,892,000원 | 45,647,944원 | 1,706,352,056원 | 3,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 32,824,399원 | 31,833,560원 | 1,720,166,440원 | 3,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 22,977,079원 | 22,163,492원 | 1,729,836,508원 | 3,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근이며 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 학교, 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 일반적인 대중교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 피부미용실, 헬스장, 사무실, 학원, 경로당 등으로 조사됐고 일부는 관리사무소 면담상 공실로 탐문됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 남측 약 10m 내외 포장도로와 접하며 동측으로 약 6m 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 속하며 공시지가는 3,023,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 참견. 2020.01.20. 전입, 보증금 3,000,000원, 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 계산돼 전액 인수입니다.
- MS휘트니스. 보증금 75,000,000원·월차임 5,500,000원. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 양주시. 보증금 145,000,000원, 배당요구 2025.10.10. 대항력은 미상이며 실제 계약관계 확인이 필요합니다.
- 권미정. 2021.12.20. 전입으로 말소기준 이후이며 대항력 없음으로 조사돼 있습니다.
- 대지권. 304.5637㎡와 24.4643㎡ 사이의 불일치 사유를 등기·토지대장·집합건축물 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 진행. 2026.09.09. 기각결정정본이 채권자와 소유자에게 발송되고 2026.09.14. 도달한 기록이 있으므로, 2026.10.20. 매각기일의 실제 진행 여부를 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 먼저 볼 것은 ‘미상’입니다
감정가 279,000,000원에서 5회 유찰돼 46,892,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 매력이 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 최근 실거래와 단순 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 이미 확인된 인수액만 3,000,000원이고, MS휘트니스와 양주시의 대항력은 아직 판정되지 않았습니다. 대지권 면적도 공부 사이에 큰 차이가 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 크게 낮아졌지만 권리·물건 리스크가 아직 닫히지 않았다”입니다. 특히 대항력 미상 임차관계가 정리되기 전에는 46,892,000원을 실질취득가로 보아서는 안 됩니다. 임대차 원본, 점유개시·사업자등록, 대지권 불일치, 세금, 매각 진행 여부가 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 물건입니다.
