의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 408호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 심우영·한영숙이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준은 2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 서울시산림조합 근저당권 912,000,000원도 설정돼 있고, 두 근저당권과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
다만 이 사건은 ‘말소기준 이후 권리가 소멸한다’는 한 문장만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 갑구에는 2004년 소유권이전청구권 가등기에서 이어진 2011.03.25. 주식회사코너스톤홀딩스의 가등기권자 표기가 남아 있습니다. 원래 갑구 2번 가등기는 이미 말소된 것으로 기재되어 있으나, 2-2 권리이전 항목은 별도 잔존 표기로 나타나므로 가등기와 본등기·말소의 연결관계는 원문 등기부에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 408호 · 도로명 경기도 양주시 회정로 126 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(근린시설) · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 2분의 1 · 한영숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 66,988,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥지역산림조합 / 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 표기 확인 필요
2021.08.13. 시흥지역산림조합 근저당권이 말소기준으로 선언돼 있으며, 이후 국세 압류 2건, 의정부지방법원의 임의경매개시결정, 양주시 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 말소기준보다 앞선 갑구 2-2의 가등기권리 표기입니다. 해당 표기를 곧바로 ‘인수 확정’이라고 단정할 수는 없지만, 원래 가등기의 말소 및 본등기 연결 상태를 확인하지 않고 응찰하기에는 위험도가 높습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 확정 인수 1명 + 대항력 미상 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 미상 | 75,000,000원 | 5,500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 2020.01.20 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 미상 | 145,000,000원 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 2021.12.20 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 ‘주식회사 참견’은 2020.01.20. 전입으로 말소기준인 2021.08.13.보다 빨라 대항력 있음으로 판정돼 있고, 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영되어 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
특히 양주시는 2025.10.10. 배당요구를 한 것으로 확인되며, 등기부상으로도 양주시가 압류 권리자로 등장합니다. 임차인 양주시의 임대차 실체와 관계를 별도로 확인해야 하는 사유가 있는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
감정가 279,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 66,988,000원, 감정가의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션에서 확정된 매수인 인수액 3,000,000원만 반영하면 최소 실질취득은 69,988,000원입니다. 다만 전입일이 확인되지 않은 MS휘트니스·양주시의 임차보증금 문제가 해결되지 않은 상태이므로, 실제 취득부담은 이 숫자만으로 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,605,784원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 840,000,000원 | 65,382,216원 |
| 3. 근저당 · 서울시산림조합 | 912,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 1,752,000,000원 중 예상 배당은 65,382,216원이며 미배당은 1,686,617,784원입니다. 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 감정요항에는 피부미용실·헬스장·사무실·학원·경로당 등으로 이용되는 부분과 공실로 탐문된 부분이 함께 기재돼 있습니다. 현황조사상 408호에는 MS휘트니스가 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 평지로 근린생활시설 등 건부지로 이용 중이며, 북측 약 25m·남측 약 10m 포장도로, 동측 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되며 공시지가는 3,023,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지하 2층·지상 7층이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 참견 인수액. 대항력 있음·우선변제권 없음으로 배당표상 보증금 3,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- MS휘트니스. 보증금 75,000,000원·월세 5,500,000원, 전입일 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 사업자등록·점유 개시일 등 원자료 확인이 필요합니다.
- 양주시. 보증금 145,000,000원, 2025.10.10. 배당요구가 확인되지만 전입일은 미상입니다. 대항력 가능·미상이며 압류 권리자로도 등장하므로 임대차 실체와 관계를 확인해야 합니다.
- 권미정. 전입일 2021.12.20.로 말소기준 2021.08.13. 이후라 대항력은 없습니다.
- 선순위 가등기 표기. 갑구 2-2 가등기권리 이전 항목과 원 가등기 말소·본등기 연결관계를 등기부 원문에서 대조하세요.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 대지권. 감정요항에 기호(2)의 대지권 면적 불일치가 명시되어 있으므로 해당 호실과의 대응관계를 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수범위다”
이 물건은 감정가 279,000,000원에서 4회 유찰돼 66,988,000원까지 내려왔습니다. 그러나 현재 확인되는 것만으로도 주식회사 참견 보증금 3,000,000원이 매수인 인수이고, MS휘트니스 75,000,000원과 양주시 145,000,000원은 대항력 가능·미상입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 가등기권리 표기, 조세 압류, 대지권 면적 불일치 기재까지 있습니다.
따라서 이 사건은 “4회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수범위가 어디까지인지 확인한 뒤 가격을 계산해야 하는 물건”입니다. 현재 확정된 최소 실질취득은 69,988,000원이지만, 이는 대항력 미상 임차보증금을 포함하지 않은 숫자입니다. 실거래 자료도 없는 만큼 가격 가점보다는 권리 확인과 임대차 실체 확인을 우선하는 보수적 접근이 맞습니다.
