의정부지방법원 2025타경3114. 양주시 덕정동 양주그랑시떼 4층 402호 근린시설입니다. 소유자는 심우영·한영숙이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 시흥지역산림조합 근저당권 840,000,000원입니다. 같은 날 같은 접수번호로 서울시산림조합 근저당권 912,000,000원도 존재하며 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이후 국세·지방세 관련 압류와 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후의 권리입니다.
문제는 등기보다 점유관계에 있습니다. 주식회사 참견은 2020.01.20. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 우선변제권 없이 보증금 3,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 반면 MS휘트니스와 양주시는 각각 75,000,000원·145,000,000원의 보증금이 기재되어 있으나 전입일이 확인되지 않습니다. 이 둘은 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없지만, 반대로 ‘인수 없음’으로 지워서도 안 되는 미확정 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3114 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 208-2 양주그랑시떼 4층 402호 · 도로명주소 경기도 양주시 회정로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 심우영 2분의 1 · 한영숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,780,000,000원 / 872,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 시흥지역산림조합 / 713,142,577원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(덕정1지구) · 성장관리권역 · 택지개발지구 |
| 공시지가 | 3,023,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 판단
말소기준일은 2021.08.13.입니다. 2025.02.07.과 2025.02.11.의 국 압류, 2025.07.21. 경매개시결정, 2025.10.17. 양주시의 심우영·한영숙 각 지분 압류는 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 압류 자체가 소멸하는 것과 당해세가 배당에서 먼저 공제될 수 있는 문제는 별개입니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정 인수 300만원, 미상 2건
| 임차·점유자 | 점유 / 용도 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MS휘트니스 | 전부 · 휘트니스 센터 | 75,000,000원 / 5,500,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 주식회사 참견 | 133.9600㎡ | 3,000,000원 / 400,000원 | 2020.01.20 | 대항력 有 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 양주시 | 사무실 및 경노당 | 145,000,000원 / - | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 권미정 | 41.1600㎡ | 10,000,000원 / 500,000원 | 2021.12.20 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
주식회사 참견은 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 확인되고, 배당 시나리오에서도 보증금 3,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가 872,200,000원에 낙찰된다는 가정의 확정 실질취득액은 875,200,000원입니다.
③ 가격과 배당 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 1,780,000,000원, 2회 유찰 후 최저매각가는 872,200,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
게다가 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정 당시 피부미용실·헬스장·사무실·학원·경로당 등 여러 이용형태가 확인됐으며 일부는 공실로 탐문됐습니다. 가격 판단은 단순 감정가 할인율보다 실제 임대차현황, 공실률, 상가 매매사례 및 수익성을 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 872,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,122,000원 |
| 인수 · 주식회사 참견 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 시흥지역산림조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서울시산림조합 | 912,000,000원 | 21,078,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 총 채권최고액 1,752,000,000원 중 861,078,000원이 배당되고, 890,922,000원이 미배당됩니다. 주식회사 참견 보증금 3,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 신청채권자의 실제 청구액은 713,142,577원이지만 위 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 산정된 시나리오입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 872,200,000원 | 861,078,000원 | 890,922,000원 | 3,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 610,540,000원 | 602,034,600원 | 1,149,965,400원 | 3,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 427,378,000원 | 420,704,220원 | 1,331,295,780원 | 3,000,000원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암초등학교 북측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·단독주택·학교·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 피부미용실 ‘티아라’, 헬스장 ‘MS휘트니스’, 사무실 ‘세주건설(주)’, 학원 ‘드림브릿지’, 대한노인회 양주시지회 회천3동분회 경로당, ‘(주)건축사사무소 이룸’ 사무실 등이 확인됐으며 일부 구획은 공실로 탐문됐습니다.
- 도로. 북측 약 25m 내외, 남측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접하고 동측으로 약 6m 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕, 지하 2층·지상 7층 구조이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기 설비가 있습니다.
또한 기호(3)은 복도와의 경계벽이 일부만 설치된 상태이며 복원은 용이한 것으로 평가됐습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 참견 인수금 반영. 보증금 3,000,000원은 확정 인수로 보고 낙찰가와 별도로 자금계획에 넣어야 합니다.
- MS휘트니스 대항요건 확인. 보증금 75,000,000원·월세 5,500,000원, 점유범위 ‘전부’로 조사됐으나 전입일은 미상입니다. 사업자등록·점유개시일·임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 양주시 임차관계 확인. 보증금 145,000,000원, 배당요구일 2025.10.10.이 확인됩니다. 전입일과 실제 임대차 성격을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 점유범위 대조. MS휘트니스 ‘전부’ 점유와 주식회사 참견 133.9600㎡, 권미정 41.1600㎡ 등 조사내용을 현장 구획과 맞춰 명도대상을 정리해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해야 배당표 신뢰도가 올라갑니다.
- 대지권 면적 확인. 304.5637㎡와 24.4643㎡의 차이가 큰 만큼 등기부·토지대장·집합건축물대장 및 감정평가 원문을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율이 실제 상가시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 인근 근린시설 실거래·임대료·공실 및 수익률을 별도로 확인해야 합니다.
- 과거 등기 연결관계 확인. 가등기·신탁·합병 이기 등 과거 권리변동이 복잡하므로 현재 등기 원본에서 말소·폐쇄 여부를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미확정 인수
이 물건의 숫자만 보면 감정가 1,780,000,000원에서 872,200,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 가격 메리트를 판단할 최근 실거래 자료는 없고, 근린시설이라는 용도 특성상 감정가 할인율만 가지고 매수 매력을 판단하기 어렵습니다.
권리에서는 주식회사 참견의 보증금 3,000,000원이 명확한 인수항목입니다. 따라서 최저가 낙찰을 가정한 실질취득은 우선 875,200,000원입니다. 그러나 MS휘트니스 75,000,000원과 양주시 145,000,000원은 대항력 판정에 필요한 전입일이 확인되지 않았습니다. 여기에 대지권 면적의 큰 불일치와 국세·지방세 배당변수도 있습니다. 결론은 “가격은 아직 평가 보류, 임차인·대지권 원본 확인이 선행”입니다. 감정가 49%라는 숫자보다 미확정 권리를 먼저 닫아야 하는 사건입니다.
