전주지방법원 2026타경30419. 임실군 관촌면 관촌리 푸른빌라 102동 3층 301호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 전용면적은 58.72㎡, 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 3층이며, 단지는 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 현재 소유자는 김건중입니다.
이번 사건의 핵심은 단순한 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 특히 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 전유부분 전부에 전입해 보증금 5,000,000원, 월차임 380,000원으로 조사됐고, 우선변제권은 확인되지 않은 상태에서 배당보다 매수인 승계 5,000,000원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30419 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 349 푸른빌라 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.72㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김건중 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 / 준공 | 푸른 · 27세대 · 2014.03.12 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 임차인이 핵심
2025.09.09 이후의 신용보증기금 가압류 264,075,932원, 부안수산업협동조합 가압류 400,000,000원, 김제산림조합 가압류 26,557,309원, 임실군 압류, 경매개시결정, 국세 압류 및 김낙웅 근저당권에 대한 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 임차인들의 전입일은 모두 2025.09.09보다 앞섭니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경선 | 2016.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 2023.10.23 | 5,000,000원 / 380,000원 | 有 | 없음 | 5,000,000원 |
| 임은아 | 2024.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
조경선은 2026.05.07 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임은아도 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 5,000,000원만 현재 확정 승계액으로 계산돼 있으며, 나머지 두 임차인의 보증금이 확인되면 매수인의 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
푸른 단지의 전용 58.72㎡ 실거래는 확인된 2건입니다. 최신 거래는 2025.07, 1층, 65,000,000원이며 최근 12개월 평균도 65,000,000원입니다. 과거 2022.10 거래는 71,000,000원으로, 전체 평균은 68,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 58.72㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.10 | 58.72㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.72㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.72㎡ | 2건 | 68,000,000원 |
최저가 80,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 123.1%로 이미 최근 시세 이상입니다. 더 중요한 것은 이 사건이 인수형이라는 점입니다. PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 보증금 5,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 85,000,000원 이상이 되고, 보증금 미상 임차인 2명의 승계가 현실화되면 실질 부담은 더 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 인수 · PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김낙웅 | 350,000,000원 | 78,160,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 264,075,932원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정상 채권자 총 청구액은 1,040,633,241원, 배당액은 78,160,000원, 미배당은 962,473,241원입니다. 매수인에게는 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 보증금 5,000,000원이 별도 승계되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 80,000,000원 | 5,000,000원 | 78,160,000원 | 962,473,241원 |
| 1회 유찰 · 80% | 64,000,000원 | 5,000,000원 | 62,448,000원 | 978,185,241원 |
| 2회 유찰 · 64% | 51,200,000원 | 5,000,000원 | 49,878,400원 | 990,754,841원 |
유찰 시 낙찰대금은 줄지만 확정 승계 보증금 5,000,000원은 줄지 않습니다. 더구나 임은아·조경선의 보증금은 아직 금액 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서는 낙찰가 하락폭보다 인수보증금 확정이 선행돼야 회차별 실질취득비용을 제대로 계산할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 소규모 다세대 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 관촌면행정복지센터 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 점포가 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 3층이며, 벽돌 치장쌓기 외벽·벽지도배 및 일부 타일 마감·샷시창호, 기본 위생·급배수·개별난방설비가 확인됩니다.
- 토지. 관촌리 349 외 토지는 대체로 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택부지로 이용 중이며, 공시지가는 183,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 일반상업지역에 저촉되고, 가축사육제한구역·건축 등 허가제한지역·자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 환금성. 단지는 27세대이고 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격이 과거보다 -8.5% 낮아 환금성은 보수적으로 평가하는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임은아·조경선 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서 확인 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 승계 반영. 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있으므로 입찰가와 별도로 자금계획에 넣어야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2017.11.15 임실농업협동조합 근저당과 2026.03.13 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 이력이 있어 등기 원문과 배당순위를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.01.12 금지사항등기에 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 현재 등록 상태와 매각 후 말소·의무관계를 확인하세요.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 별도로 진행·종결 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 68,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요. 최근 추세는 -8.5%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “8,000만원 신건”이 아니라 “8,500만원 이상 + 미상 인수”
이 사건은 최저가가 낮아 보이는 유형이 아닙니다. 최신 동일면적 거래가 65,000,000원, 최근 12개월 평균도 65,000,000원인데 신건 최저가는 이미 80,000,000원입니다. 여기에 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 보증금 5,000,000원이 매수인에게 승계돼 최소 실질취득은 85,000,000원 이상이 됩니다.
더 큰 문제는 임은아와 조경선입니다. 두 사람 모두 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 지금 확정할 수 없습니다. 최근 가격 추세는 -8.5%, 단지는 27세대이며 동일면적 실거래 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 이 물건은 가격도 시세 이상, 권리도 미확정 요소가 남은 상태입니다. 신건 최저가만 보고 접근할 사건이 아니라, 임차인 보증금과 말소기준을 먼저 확정한 뒤 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
