전주지방법원 2026타경30419. 임실군 관촌면 관촌리 푸른빌라 102동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 78,000,000원입니다. 현재 소유자는 김건중이고, 말소기준권리로 산정된 등기는 2025.09.09. 김낙웅 근저당권 350,000,000원입니다. 이후 신용보증기금·부안수산업협동조합· 김제산림조합의 가압류, 경매개시결정, 국의 압류와 김낙웅 근저당권에 대한 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 안전하다”로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차인 신고가 3명이고, 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 이 가운데 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 전유부분 전부를 점유하고 2023.10.23. 전입, 보증금 5,000,000원·월세 380,000원으로 조사됐습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영되어, 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
더 중요한 것은 임은아와 조경선입니다. 각각 2024.03.11., 2016.10.18. 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람은 대항력이 있다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액이 얼마인지 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30419 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 349 푸른빌라 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 58.72㎡ |
| 소유자 | 김건중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 세대수 | 2014.03.12 · 27세대 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 임차관계가 핵심
또한 2023.01.12.에는 2020.12.29. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 금지사항등기가 접수돼 있습니다. 등기 문구에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 이 사항은 금전채권의 후순위 소멸과 별개로 입찰 전 효력 여부를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 신고 3명, 확인된 인수 500만원 + 미상 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임은아 | 2024.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 전유부분 전부 | 2023.10.23 | 5,000,000원 / 380,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 조경선 배당요구 2026.05.07 | 2016.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세의 120%
동일 면적 58.72㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.07. 65,000,000원, 이전 거래는 2022.10. 71,000,000원이고, 전체 평균은 68,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 58.72㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.10 | 58.72㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.72㎡ | 2건 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.72㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
신건 최저가 78,000,000원은 전체 평균의 114.7%, 최근 12개월 평균의 120.0%입니다. 게다가 최근 거래가 과거 거래보다 -8.5% 내려와 있어 하락 추세입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 65,000,000원을 우선해 보는 편이 타당합니다.
그리고 이 사건은 최저가만 비교해서도 안 됩니다. 확인된 인수액 5,000,000원을 합친 현재 최소 실질취득액은 83,000,000원입니다. 이는 최근 시세 65,000,000원보다 훨씬 높고, 미상 보증금이 추가로 인수되면 격차는 더 커집니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 인수 · PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 김낙웅 | 350,000,000원 | 76,196,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 264,075,932원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,040,633,241원 중 예상배당은 76,196,000원이고, 미배당은 964,437,241원입니다. PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 보증금 5,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 인수는 남는다
| 회차 | 최저가 | 확인된 인수 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 78,000,000원 | 5,000,000원 | 76,196,000원 | 964,437,241원 |
| 1회 유찰 · 80% | 62,400,000원 | 5,000,000원 | 60,876,800원 | 979,756,441원 |
| 2회 유찰 · 64% | 49,920,000원 | 5,000,000원 | 48,621,440원 | 992,011,801원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 주위환경. 관촌면행정복지센터 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 점포가 혼재하는 면소재지 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 관촌리 소재 대상 단지는 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입 가능합니다.
- 토지. 관촌리 349 외 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 현황 다세대주택부지로 이용중입니다.
- 용도지역·제한. 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있고, 가축사육제한구역·건축 등 허가제한지역·자연재해위험개선지구가 포함됩니다.
- 공시지가. 183,800원/㎡입니다.
- 규모·거래. 27세대, 2014.03.12 준공이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래는 65,000,000원으로 이전 71,000,000원보다 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임은아·조경선 보증금 확인. 두 사람 모두 말소기준권리 이전 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 계약서와 전입·확정일자 자료를 확인해야 합니다.
- PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 인수. 전유부분 전부를 점유하고 보증금 5,000,000원·월세 380,000원이며, 배당 계산상 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 적혀 있으나 현황조사·배당 계산에는 선순위 전입과 보증금 인수가 존재합니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 2023.01.12. 접수된 민간임대주택 관련 금지사항등기의 현재 효력을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가가 최근 12개월 평균 65,000,000원의 120.0%이고 최근 추세도 -8.5%입니다.
- 실질취득액 기준. 현재는 최저가 78,000,000원이 아니라 확인된 인수까지 합친 최소 83,000,000원부터 계산해야 하며, 미상 보증금이 더해질 가능성을 별도로 반영해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 닫히지 않았다
이 사건의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 선순위 전입 임차인과 가격입니다. 신건 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 65,000,000원의 120.0%이고, 최근 가격 추세는 -8.5%입니다. 여기에 확정적으로 계산된 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 보증금 5,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 83,000,000원입니다.
더구나 임은아와 조경선은 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액을 5,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 최저가가 최근 시세보다 높은 상태에서 인수 가능액까지 열려 있는 구조라 신건 가격 메리트는 없고, 임차관계가 정리되기 전에는 낮은 등급으로 보는 것이 맞습니다.
