전주지방법원 2026타경30419. 완주군 봉동읍 장기리 833의 3층 303호 다세대주택입니다. 소유자는 김건중이며, 감정가와 신건 최저매각가는 각각 140,000,000원입니다. 표면적으로는 단순한 신건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 등기 채권이 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 3명입니다. 특히 확인된 보증금만으로도 낙찰대금 외 5,000,000원이 추가되고, 나머지 두 임차인의 보증금은 확인되지 않아 실제 취득원가를 지금 확정할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 현황조사·전입일 기준 임차인 자료에서는 임은아, PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우), 조경선 모두 말소기준일 2025.06.17 이전 전입으로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 두 자료를 함께 보면 입찰 전 임차보증금과 인수 여부를 원문으로 재확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833 3층 303호 도로명: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 한계길 10-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김건중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 발급 | 2026.09.07 · 전주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 임차인 전입을 같이 봐야 한다
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 인수액은 아직 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임은아 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
| PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 2023.10.23 | 5,000,000원 | 380,000원 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
| 조경선 | 2016.10.18 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 전유부분 전부를 점유하는 것으로 조사됐고 보증금 5,000,000원, 월세 380,000원이 확인됩니다. 배당 계산에서는 이 보증금을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 반면 임은아와 조경선은 전입일은 확인되지만 보증금이 확인되지 않아, 두 사람의 금액까지 포함한 최종 인수액은 산정할 수 없습니다.
③ 배당 예상 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 인수 · PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 254,963,701원 | 137,240,000원 |
| 3. 근저당 · 김낙웅 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,031,521,010원 중 예상 배당은 137,240,000원, 미배당은 894,281,010원입니다. PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 140,000,000원 | 137,240,000원 | 894,281,010원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 921,889,010원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 943,933,810원 | 5,000,000원 |
표면상 최저가는 140,000,000원 → 112,000,000원 → 89,600,000원으로 내려가지만, 현재 확인된 임차인 인수액 5,000,000원은 각 회차에 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상 임차인 2명입니다. 이들의 실제 보증금과 배당 여부가 확인되기 전에는 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군 봉동읍 장기리, 봉동초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지가 혼재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 해당 장기리 다세대주택은 단지 남측 및 서측 폭 약 3~4미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 외벽 벽돌 치장쌓기, 내부 벽지도배 및 일부 타일 마감, 샷시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 장기리 833은 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 확인. 임은아·조경선의 보증금이 미상입니다. 두 금액이 실제 취득원가를 크게 바꿀 수 있습니다.
- 명세서와 현황조사 대조. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이지만, 임차인 조사에서는 말소기준 이전 전입자 3명이 확인됩니다.
- 기준권리 재확인. 분석상 말소기준 가압류와 별도로 2017.11.23 근저당 및 2026.03.13 권리이전 내역이 있어 실제 소멸·배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조경선은 2026.05.07 배당요구가 확인되지만, 임은아와 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 배당요구 여부가 확정되지 않습니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 확인된 하한만 145,000,000원이며 미상 보증금까지 더해질 수 있으므로 최저가만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘신건 가격’보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
감정가와 최저가는 140,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이 사건을 1.40억짜리 물건으로 단순 평가하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인이 3명이고, 확인된 보증금 5,000,000원만 반영해도 실질취득액은 145,000,000원입니다. 여기에 임은아·조경선의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
결론은 가격 판단 이전에 권리 확인. 임차인 2명의 미상 보증금, 명세서의 인수권리 없음 문구와 현황조사의 대항력 판정 차이, 그리고 기준권리와 선행 근저당 내역을 원문으로 확인한 뒤에야 응찰 상한을 정할 수 있습니다. 현 단계에서는 “유찰되면 싸진다”는 접근보다 “얼마를 실제로 인수하는가”를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
