전주지방법원 2026타경30419. 완주군 봉동읍 장기리 833-1 소재 2층 201호 다세대주택입니다. 감정평가상 장기리 일대 물건은 다세대주택으로 이용 중이고, 본건에 대응하는 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 201호로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김건중이며, 등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2025.06.17 신용보증기금 가압류 254,963,701원입니다.
문제는 그보다 앞선 전입입니다. 현황조사상 실제 임차인은 3명이고 모두 말소기준일보다 먼저 전입했습니다. 이 가운데 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 보증금 5,000,000원, 월차임 380,000원이 확인되며 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 임은아와 조경선은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 둘은 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833-1 2층 201호 · 도로명 봉동읍 한계길 10-6 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 실거래 비교면적 82.84㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 김건중 · 2018.07.31 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 비교정보 | 서정빌라B동 · 8세대 · 2015.12.30 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 과거 2016~2017년의 압류·경매·가압류와 전주성가신용협동조합 및 임실농업협동조합 관련 권리에는 이미 말소된 이력이 다수 존재합니다. 현재 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.06.17 신용보증기금 가압류이고, 그 뒤 설정·등기된 김낙웅 근저당, 부안수산업협동조합·김제산림조합 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확정 인수 500만원 + 미상 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경선 | 2016.10.18 · 배당요구 2026.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 2023.10.23 · 전유부분 전부 | 5,000,000원 / 월 380,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 |
| 임은아 | 2024.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 위 세 사람은 모두 별개의 실제 임차인으로 계산해야 합니다. 특히 조경선은 말소기준보다 약 8년 8개월 앞선 전입이고 임은아 역시 2025.06.17보다 앞서 전입했지만, 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 5,000,000원만 보고 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 최신 확인거래의 200%
서정빌라B동은 총 8세대, 사용승인일은 2015.12.30이고, 비교면적 82.84㎡는 본건과 일치합니다. 확인된 실거래는 2023.11, 3층, 66,000,000원 한 건입니다. 비교 평균·최신 거래·최저 거래·최고 거래가 모두 66,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 82.84㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 비교 평균 | 82.84㎡ | 1건 | 66,000,000원 |
현재 최저가 132,000,000원은 이 비교가격의 정확히 200.0%입니다. 여기에 확인된 임차보증금 5,000,000원을 더한 최소 실질부담 137,000,000원은 66,000,000원의 약 207.6%입니다. 따라서 감정가 대비 몇 퍼센트 할인됐는지를 따질 단계가 아니라, 신건 가격 자체가 확인 가능한 거래가격을 크게 상회하는지가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 인수 · PHAM THI BICH LIEU 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 254,963,701원 | 129,352,000원 |
| 3. 근저당 · 김낙웅 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 채권 총액은 1,031,521,010원, 배당액은 129,352,000원, 미배당액은 902,169,010원입니다. PHAM THI BICH LIEU의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 132,000,000원 | 5,000,000원 | 902,169,010원 |
| 1회 유찰 · 80% | 105,600,000원 | 5,000,000원 | 928,199,410원 |
| 2회 유찰 · 64% | 84,480,000원 | 5,000,000원 | 948,961,650원 |
1회 유찰 시 매각가는 105,600,000원, 2회 유찰 시 84,480,000원으로 내려가지만 확인된 임차보증금 인수 5,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 임은아·조경선의 보증금이 여전히 미상이라는 점입니다. 따라서 유찰됐다는 사실만으로 실질취득가가 충분히 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건 일대는 실제로 다세대주택으로 이용 중이며, 아파트가 아닙니다.
- 입지. 완주군 봉동읍 장기리, 봉동초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지가 혼재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 장기리 일대 해당 물건은 단지 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·개별난방 및 승강기설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 136,700원/㎡입니다.
- 환금성. 서정빌라B동은 총 8세대이고 확인 실거래도 1건뿐입니다. 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어려운 구조입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조경선 보증금 확인. 2016.10.18 전입, 2026.05.07 배당요구가 확인됩니다. 보증금과 확정일자를 반드시 원문에서 확인해야 인수 상한을 계산할 수 있습니다.
- 임은아 보증금 확인. 2024.03.11 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 인수금액을 확정하지 않은 상태에서 가격을 정하면 안 됩니다.
- PHAM THI BICH LIEU 보증금. 보증금 5,000,000원·월차임 380,000원이며, 현재 배당 계산에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 반영합니다.
- 명세서 문구와 임차인 조사 대조. 명시 인수권리 ‘해당사항없음’과 실제 임차인·배당 계산 사이의 관계를 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재설정. 최신 확인 실거래는 66,000,000원 한 건입니다. 신건 최저가 132,000,000원을 출발점으로 삼지 말고 실질 인수액까지 포함한 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기 이력이 있으므로 관련 등기와 매각물건명세서의 효력을 입찰 전 원문에서 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 3명이 조사된 물건이므로 낙찰 후 명도와 보증금 정산 문제가 권리분석과 함께 움직입니다.
맺으며 — “1억3,200만원짜리가 아니라, 최소 1억3,700만원 + 미상”
이 사건의 핵심은 감정가 132,000,000원이 아닙니다. 확인된 임차보증금까지 합친 실질부담의 하한이 이미 137,000,000원이고, 그 밖에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 2명이 더 있다는 점입니다. 그런데 동일 면적의 최신 확인 실거래는 66,000,000원입니다. 최저가가 비교가격의 200.0%, 확인 가능한 최소 실질부담은 약 207.6%이므로 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
여기에 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 한계와 실거래 표본 1건이라는 가격 불확실성까지 겹칩니다. 가격은 시세 이상이고, 권리상 인수액은 아직 확정조차 되지 않았습니다. 현 단계의 우선순위는 응찰가 계산보다 임은아·조경선의 보증금 및 임대차 원문을 확인해 최대 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
