전주지방법원 2026타경30419. 임실군 관촌면 관촌리 푸른빌라 104동 4층 401호 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 김건중이고, 이 사건의 말소기준권리는 2025.06.17. 신용보증기금 가압류 254,963,701원으로 정리돼 있습니다. 그 뒤의 김낙웅 근저당 350,000,000원, 부안수산업협동조합·김제산림조합 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기부만 보고 “후순위 권리는 지워진다”고 끝낼 수 없습니다. 현황조사에는 실제 임차인 3명이 확인됩니다. 그중 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 전유부분 전부를 점유하고 2023.10.23. 전입, 보증금 5,000,000원·월세 380,000원으로 조사됐습니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르고 배당표상 우선변제권이 없어, 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
임은아는 2024.03.11., 조경선은 2016.10.18. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 조경선은 2026.05.07. 배당요구를 했지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 잔존 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30419 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 349 푸른빌라 104동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 동일면적 매칭 58.72㎡ |
| 소유자 | 김건중 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 세대수 | 2014.03.12 · 27세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 보증금 미상 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임은아 | 2024.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 · 승계 없음 |
| PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 2023.10.23 · 전유부분 전부 | 5,000,000원 / 380,000원 | 대항력 있음 | 배당표상 없음 | 5,000,000원 인수 · 승계 없음 |
| 조경선 | 2016.10.18 · 배당요구 2026.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능성 · 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 조사된 사람은 그대로 실제 임차인 3명입니다. 확인 가능한 인수액은 5,000,000원이지만, 임은아·조경선의 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 더 높다
푸른빌라 동일면적 58.72㎡의 확인 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.07. 1층 65,000,000원, 이전 거래는 2022.10. 1층 71,000,000원입니다. 전체 평균은 68,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 58.72㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2022.10 | 58.72㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.72㎡ | 1건 | 65,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.72㎡ | 2건 | 68,000,000원 |
신건 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 65,000,000원의 120.0%입니다. 이미 최저가만으로도 최근 시세보다 높습니다. 여기에 확인 인수액 5,000,000원을 더한 실질취득 하한 83,000,000원은 최근 평균의 127.7%입니다. 더구나 최근 거래가 이전 거래보다 낮아진 흐름을 반영한 추세는 -8.5%입니다. 하락 추세에서 최근 시세보다 높은 가격을 “저렴하다”거나 “신건 메리트가 있다”고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 인수 · PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 5,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 5,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 254,963,701원 | 76,196,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 김낙웅 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,031,521,010원 중 예상배당은 76,196,000원, 미배당은 955,325,010원입니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 5,000,000원입니다. 임은아·조경선의 보증금이 미상이라 이 배당표에는 두 사람의 추가 인수 가능액이 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 회차별 가격 — 알려진 인수액만 넣어도 1회 유찰까지 최근 시세 이상
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 하한 | 최근시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 78,000,000원 | 5,000,000원 | 83,000,000원 | 127.7% |
| 1회 유찰 시 · 80% | 62,400,000원 | 5,000,000원 | 67,400,000원 | 103.7% |
| 2회 유찰 시 · 64% | 49,920,000원 | 5,000,000원 | 54,920,000원 | 84.5% |
표만 보면 2회 유찰부터 가격 여지가 생기는 것처럼 보이지만, 이것은 확인된 5,000,000원만 인수한다고 가정한 하한입니다. 임은아·조경선의 실제 보증금 중 매수인에게 남는 금액이 있다면 각 회차 실질취득액은 그만큼 다시 올라갑니다. 따라서 미상 보증금을 확인하지 않은 상태에서 49,920,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 관촌면행정복지센터 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 관촌리 소재 단지는 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입 가능합니다.
- 토지. 관촌리 349 외 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 다세대주택부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·일반상업지역에 저촉되며 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역, 자연재해위험개선지구가 포함됩니다.
- 공시지가. 183,800원/㎡입니다.
- 환금성. 27세대 규모이며 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 최근 거래 65,000,000원은 이전 거래 71,000,000원보다 낮고 최근 추세도 -8.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임은아 보증금 확인. 2024.03.11. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 조경선 보증금·확정일자 확인. 2016.10.18. 전입, 2026.05.07. 배당요구 사실이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다.
- PHAM THI BICH LIEU 인수 반영. 현재 계산상 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수이므로 낙찰가에 반드시 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 최저가만 시세와 비교하지 않기. 신건은 78,000,000원이지만 확인 인수 포함 하한은 83,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 65,000,000원이고 최근 대 이전 추세는 -8.5%입니다.
- 매각물건명세서 원본 재확인. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 표시돼 있으나 현황조사상 전입자 3명이 있으므로 각 임대차 관계와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 자연재해위험개선지구 확인. 관촌리 토지에 해당 제한이 포함돼 있으므로 실제 이용·매수 판단 전에 관련 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,800만원짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 현재 신건 최저가는 78,000,000원이지만 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 확인 인수액을 더하면 실질취득 하한이 83,000,000원입니다. 이는 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 65,000,000원보다 27.7% 높은 수준입니다.
게다가 임은아와 조경선의 보증금이 미상입니다. 두 사람은 모두 말소기준권리보다 앞서 전입해 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로, 실제 인수액이 늘어나면 실질취득가는 83,000,000원보다 더 올라갑니다. 최근 가격 흐름도 -8.5%로 하락 방향입니다. 따라서 이 사건은 “후순위 등기는 소멸하지만 임차인 인수액이 완전히 닫히지 않은 물건”이고, 가격까지 최근 시세를 웃도는 신건입니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 가격은 유찰보다 임차보증금 확정이 먼저라는 결론이 맞습니다.
