전주지방법원 2026타경30419. 완주군 봉동읍 장기리 833 소재 2층 201호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김건중이고, 2018.07.31 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 4층 중 2층에 위치하며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
이 사건은 단순히 “신건 9,300만원”으로 볼 물건이 아닙니다. 2017.11.23 설정된 임실농업협동조합 근저당권은 2026.03.13 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2026.04.27 임의경매를 신청했습니다. 그런데 현재 배당 계산에서는 2025.06.17 신용보증기금 가압류가 말소기준으로 반영돼 있습니다. 두 기준 중 어느 것이 실제 매각에서 적용되는지는 임차인의 대항력과 매수인 인수액을 바꾸는 핵심 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833 2층 201호 도로명: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 한계길 10-4 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 56.9775㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 단지 | 서정빌라(A동) · 8세대 · 2015.12.30 준공 |
| 소유자 | 김건중 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준을 한 번 더 대조해야 한다
2017년 이전의 전주성가신용협동조합 근저당, 김효근 전세권, 최순조·부안수산업협동조합 등의 가압류·경매 관련 등기는 2017.11.23 강제경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력이 있습니다. 이후 김건중 소유권과 임실농업협동조합 근저당이 새로 형성됐고, 2022.12.09에는 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 기준일에 따라 인수 판단이 달라진다
현황조사상 실제 임차인은 임은아, PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우), 조경선 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 세 사람 모두 실제 점유 임차인으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 2017.11.23 기준 | 2025.06.17 기준 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경선 | 2016.10.18 | 미상 | 미상 | 2026.05.07 | 대항력 가능·미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 2023.10.23 | 5,000,000원 | 380,000원 | 미상 | 후순위 전입 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 · 승계 없음 |
| 임은아 | 2024.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 후순위 전입 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 보증금 5,000,000원, 월세 380,000원, 전입일 2023.10.23로 조사됐습니다. 배당계산에서는 2025.06.17을 기준으로 대항력 있는 임차인으로 보고 보증금 5,000,000원을 매수인 인수로 계산했습니다. 다만 2017.11.23 근저당이 실제 말소기준이라면 이 전입은 후순위가 되므로 결론이 달라집니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 다만 현황조사상 임차인 3명의 점유가 확인되는 만큼, 이 문구만으로 임차보증금 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 93,000,000원이 싸다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 93,000,000원입니다. 다만 동일 면적에 대해 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 주변 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
더구나 입찰가 외에 임차보증금 인수 가능성이 있습니다. 배당계산대로라면 최저가 93,000,000원에 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 보증금 5,000,000원이 별도로 인수되고, 조경선·임은아의 보증금은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 낙찰가만 보고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 인수 · PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 254,963,701원 | 90,926,000원 |
| 3. 근저당권 · 김낙웅 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 총 채권액은 1,031,521,010원, 채권자 배당액은 90,926,000원, 미배당은 940,595,010원입니다. PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 조경선·임은아의 미상 보증금은 금액 산정에 포함되지 않아 실제 인수 위험은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 소규모 다세대 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 완주군 봉동읍 장기리 봉동초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지가 혼재하는 읍소재지 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·개별난방설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 장기리 833은 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 장기리 833은 대체로 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2017.11.23 근저당 원본 확인. 임실농업협동조합 근저당권의 현재 존속 여부와 2026.03.13 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 실제 말소기준 확정. 2017.11.23과 2025.06.17 중 어느 날짜가 매각에서 적용되는지에 따라 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)와 임은아의 대항력 판단이 달라집니다.
- 조경선 보증금 확인. 전입일이 2016.10.18로 가장 빠르고 보증금이 미상입니다. 실제 점유와 임대차계약 원본을 반드시 확인해야 합니다.
- 임은아 보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 인수위험을 숫자로 계산할 수 없습니다.
- PHAM THI BICH LIEU 보증금. 배당계산상 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있으므로 말소기준 확정 전까지 별도 자금으로 고려해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 3명이 조사된 물건이므로 낙찰 후 인도 협의와 명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교치가 확인되지 않는 만큼 감정가 93,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 현장 시세조사를 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 및 배당요구 서류를 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 가격보다 ‘말소기준 확정’
전주지방법원 2026타경30419는 신건 93,000,000원이라는 숫자보다 권리관계 확인이 우선인 다세대 물건입니다. 실제 임차인은 3명이고, 조경선과 임은아의 보증금은 미상입니다. 특히 조경선은 2016.10.18 전입으로 2017년 근저당보다도 앞서 있어 보증금 규모에 따라 인수위험이 커질 수 있습니다.
여기에 2017.11.23 근저당권이 2026년 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 그 회사가 임의경매를 신청한 흐름과, 2025.06.17 신용보증기금 가압류를 기준으로 한 현재 배당계산이 서로 맞물리지 않습니다. 이 차이를 해소하지 않고는 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)의 5,000,000원 인수 여부조차 최종 확정하기 어렵습니다. 가격 검토보다 먼저 원본 권리관계 확정이 필요한 사건입니다.
