전주지방법원 2026타경30419. 완주군 봉동읍 장기리 833-1, 서정빌라B동 1층 101호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 112,000,000원입니다. 제공된 말소기준 판정은 2025.06.17. 신용보증기금 가압류 254,963,701원이고, 이후 김낙웅 근저당 350,000,000원, 부안수산업협동조합 가압류 400,000,000원, 김제산림조합 가압류 26,557,309원, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸 판정입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유·전세권입니다. 조경선은 2016.10.18., PHAM THI BICH LIEU (팜티 빛 리우)는 2023.10.23., 임은아는 2024.03.11. 전입했습니다. 이 가운데 PHAM THI BICH LIEU (팜티 빛 리우)는 보증금 5,000,000원, 월 380,000원으로 조사됐고 배당 시뮬레이션상 보증금 전액을 매수인이 인수합니다. 임은아·조경선은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액 자체를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30419 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833-1 1층 101호 · 도로명 전북특별자치도 완주군 봉동읍 한계길 10-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 3층 건물 중 1층 101호 |
| 시세 비교 면적 | 82.84㎡ |
| 소유자 | 김건중 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 492,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 점유와 전세권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 확정 인수 1건 + 미상 2건
| 점유자 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임은아 | 2024.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) | 2023.10.23 | 5,000,000원 / 380,000원 | 대항력 有 | 無 | 5,000,000원 |
| 조경선 | 2016.10.18 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.05.07 · 미상 | 미상 위험 |
PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우)는 배당 계산에서 대항력 有·우선변제권 無로 처리돼 보증금 5,000,000원이 전액 매수인 부담입니다. 따라서 신건 112,000,000원에 낙찰된다고 해도 현재 확인된 금액만 합산한 최소 실질취득액은 117,000,000원입니다. 여기에 임은아·조경선의 보증금이 확인되면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체가 실거래의 169.7%
시세 비교가 가능한 같은 단지 서정빌라B동의 면적 82.84㎡ 거래는 2023.11. 3층 66,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 한 건이라 가격대를 넓게 판단하기는 어렵지만, 현재 신건 최저가 112,000,000원은 이 거래가의 169.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 82.84㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 평균 | 82.84㎡ | 1건 | 66,000,000원 |
가격 메리트 판단에서는 단순 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 합니다. 신건 112,000,000원에 확정 인수 5,000,000원만 더해도 117,000,000원이고, 임은아·조경선의 미상 보증금과 양창은 전세권의 처리 문제가 별도로 남습니다. 따라서 “신건이 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 인수 · PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 전세권 · 양창은 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 254,963,701원 | 59,632,000원 |
| 4. 근저당 · 김낙웅 | 350,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 400,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김제산림조합 | 26,557,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,081,521,010원 중 예상 배당은 109,632,000원이고, 미배당액은 971,889,010원입니다. PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 부담 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 971,889,010원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 993,933,810원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,680,000원 | 69,989,760원 | 1,011,531,250원 | 5,000,000원 |
경매 신청 채권자의 청구액은 492,000,000원이고, 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 선순위 배당 부담이 큰 구조라는 뜻입니다. 다만 후순위 채권의 미배당 자체가 곧바로 매수인 승계로 이어지는 것은 아니며, 매수인이 직접 봐야 할 핵심은 말소기준 전 임차·전세권입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군 봉동읍 장기리 봉동초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 아파트단지가 혼재한 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 장기리 833-1 측은 단지 남측으로 폭 약 3~4미터 내외 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 건물로 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지도배·일부 타일붙임, 샷시창호이며 기본 위생·급배수·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 단지 규모. 서정빌라B동은 8세대, 사용승인일은 2015.12.30입니다.
- 토지. 장기리 833-1은 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 다세대주택부지로 이용 중이며, 공시지가는 136,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임은아 보증금 확인. 2024.03.11. 전입이고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약서 확인 전 인수액을 계산하지 마세요.
- 조경선 보증금 확인. 2016.10.18. 전입, 2026.05.07. 배당요구가 접수됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
- PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우). 보증금 5,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산되어 있으므로 입찰가와 별도로 부담에 포함해야 합니다.
- 양창은 전세권. 50,000,000원 전세권은 권리판정상 인수, 배당표상 전액배당, 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음으로 처리 방향이 엇갈립니다. 원본 확인이 필수입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있고 원인은 2018.03.30. 민간임대주택 등록입니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 112,000,000원 자체가 실거래 66,000,000원의 169.7%입니다. 인수액을 더한 실질취득 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 같은 면적 실거래가 2023.11. 한 건뿐이므로 현장 매물과 추가 거래사례를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 전 가격도 높고, 인수액도 아직 닫히지 않았다”
이 물건은 현재 신건 최저가가 112,000,000원으로, 비교 가능한 82.84㎡ 실거래 66,000,000원의 169.7%입니다. 권리 측면에서는 PHAM THI BICH LIEU(팜티 빛 리우) 보증금 5,000,000원이 확정 인수로 계산되고, 임은아·조경선의 보증금은 미상입니다. 여기에 양창은 전세권 50,000,000원의 처리까지 자료 간 판정이 일치하지 않습니다.
따라서 이 사건을 “후순위 권리는 소멸하니 안전한 신건”으로 볼 수 없습니다. 현재 확인된 5,000,000원만 더해도 실질취득액은 117,000,000원이고, 미상 보증금이 확인되면 부담은 더 증가할 수 있습니다. 1회·2회 유찰만으로도 이 문제가 사라지지 않습니다. 가격은 시세 이상, 권리는 미확정 — 원본 확인 전에는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
