수원지방법원 2025타경53713. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리의 다세대주택 ‘리치빌B동’ 복수층101호입니다. 감정가는 354,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 354,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.14 설정된 성남중부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 2,160,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1794호가 기재되어 있습니다.
일반적인 후순위 권리만 보면 구조는 단순합니다. 2025.11.25 광주시 압류와 2025.12.22 케이씨엠2406유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 별도 확인할 권리가 있습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 을구 17번·23번·24번·25번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 복수층101호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58, 308-7 · 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 복수층101호 |
| 전용면적 | 56.62㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 2022.11.14 |
| 소유자 | 박호현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,866,334,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 현황 명칭 | 리치빌B동 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 인수권리를 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2022.12.14 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 이후 2024.04.23 성남중부 새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했지만 2025.11.18 취하되어 2025.11.24 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 그 뒤 광주시 압류와 현재의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차관계 — 실제 전입자 4명, 모두 말소기준 이후
보증기관 대위나 승계 신고자는 없으므로 실제 임차·전입 조사 대상은 4명입니다. 네 명 모두 2022.12.14 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당순위·최우선변제 여부까지 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진원 | 2023.09.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2023.10.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서일주 | 2023.10.30 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영돈 | 2025.02.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 354,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 354,000,000원입니다. 리치빌B동은 2022.11.14 사용승인된 8세대 규모이고, 비교 대상으로 제시된 면적은 56.62㎡입니다. 다만 동일면적 실거래 비교 근거가 없어 354,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지를 숫자로 단정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 ‘신건이라 싸다’거나 ‘감정가 대비 할인되어 매력적이다’라고 평가할 근거가 없습니다. 특히 금전 인수액이 0원이어도 구분지상권 4건이 남기 때문에, 가격 판단은 구분지상권의 구체적 내용과 이용 제한을 확인한 뒤 진행해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 1. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 348,244,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
354,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 5,756,000원과 근저당권자 배당 348,244,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,811,756,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야가 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층 지상4층 건물이며 사용승인일은 2022.11.14입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대쌍령리 301-58과 308-7, 2필지 일단으로 공동주택 건부지로 이용 중이며 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역 등이 포함되며, 301-58번지는 일반철도 저촉 사항도 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 현황 명칭은 ‘리치빌B동’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 을구 17번·23번·24번·25번 구분지상권설정등기의 권리자, 범위, 존속기간, 목적과 도면을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 네 명 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성을 포함해 매각물건명세서와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
- 서일주 배당요구. 서일주는 2026.03.23 배당요구한 사실이 있으므로 실제 보증금과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 최저가 354,000,000원의 시장 적정성을 판단할 동일면적 실거래 근거가 부족합니다. 감정가만으로 응찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 공동담보 확인. 성남중부새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2022-1794호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 임차인보다 토지 권리가 핵심입니다. 실제 전입자 4명은 모두 2022.12.14 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 배당표상 매수인이 승계할 금전채무는 0원입니다. 후순위 광주시 압류와 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 매각물건명세서가 토지 별도등기 구분지상권 4건의 매수인 인수를 명확히 적고 있습니다. 여기에 임차인 4명의 보증금이 확인되지 않았고, 현재 354,000,000원의 적정성을 검증할 동일면적 실거래 비교 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 0원이지만 권리 리스크는 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 구분지상권의 실체를 확인하기 전에는 가격이 내려가더라도 단순 할인 물건으로 평가하기 어렵습니다.
