수원지방법원 2025타경53713. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58의 3층 302호로, 현황상 명칭은 리치빌B동입니다. 감정 이용상태는 공동주택인 다세대주택이고, 사용승인일은 2022.11.14.입니다. 소유자는 박호현, 등기상 말소기준은 2022.12.14. 설정된 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이며 공동담보목록 제2022-1794호가 기재돼 있습니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2024.04.23. 성남중부 새마을금고가 한 차례 임의경매를 개시했으나 2025.11.18. 취하되고 2025.11.24. 그 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2025.12.18. 수원지방법원 성남지원의 2025타경53713 사건으로 다시 경매가 개시됐고, 채권자는 성남중부새마을금고를 양도인으로 하는 케이씨엠2406유동화전문 유한회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 3층302호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-40 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) |
| 현황 명칭 | 리치빌B동 |
| 면적 기준 | 58.22㎡ |
| 사용승인일 | 2022.11.14 |
| 소유자 | 박호현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,866,334,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 토지 권리가 남는다
말소기준권리는 2022.12.14. 성남중부새마을금고의 근저당권입니다. 현재 경매의 개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 네 명의 전입일도 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 없습니다. 다만 2010.06.04. 토지에 설정된 구분지상권 4건은 이 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서가 명시적으로 매수인 인수를 적시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서일주 | 2023.10.30 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2023.10.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진원 | 2023.09.12 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영돈 | 2025.02.21 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 명 모두 실제 임차인으로 조사됐고 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 2023.09.12.~2025.02.21.로 모두 2022.12.14. 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 서일주는 2026.03.23. 배당요구를 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남중부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 310,776,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 316,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 2,160,000,000원 중 310,776,000원이 배당되고 미배당은 1,849,224,000원입니다. 금전채무 형태의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 토지 구분지상권 4건은 별도로 존속합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구분지상권은 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 316,000,000원 | 310,776,000원 | 1,849,224,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 252,800,000원 | 248,460,800원 | 1,911,539,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 202,240,000원 | 198,608,640원 | 1,961,391,360원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리의 초월읍 행정복지센터 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야가 혼재하며 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2022.11.14.입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역 등이 포함되며, 301-58번지는 일반철도 저촉 사항도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 448,600원/㎡, 토지면적 481.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 별도등기 을구 17번·23번·24번·25번의 권리 내용·범위·존속기간과 대상 토지의 부담 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 인수권리가 명시된 사건이므로 매각 직전 최신 명세서에서 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 4명 점유 확인. 네 명 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계, 명도 가능성을 현장과 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서일주는 2026.03.23. 배당요구를 했고, 나머지 임차인은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 시세 별도 검증. 동일 면적 실거래가가 제시되지 않아 감정가 316,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 현황 명칭 확인. 매각물건명세서상 현황은 ‘리치빌B동’입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 토지 별도등기 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 없음”보다 “구분지상권 인수”가 더 중요하다
임차인만 보면 이 사건은 위험도가 높지 않습니다. 실제 임차인 네 명의 전입일이 모두 말소기준 2022.12.14. 이후여서 대항력이 없고, 금액으로 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 권리분석을 끝내면 핵심을 놓칩니다.
매각물건명세서가 2010.06.04. 토지 별도등기 구분지상권 4건의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 더구나 동일 면적의 실거래 자료가 없어 감정가 316,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 임차인은 정리되지만, 토지 부담이 남는 다세대”로 보는 것이 맞습니다. 낙찰가보다 먼저 확인해야 할 것은 토지 별도등기의 실제 권리 내용입니다.
