수원지방법원 2025타경53713. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 복수층102호, 현황상 ‘리치빌B동’으로 확인되는 다세대주택입니다. 사용승인일은 2022.11.14.이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층의 복수층 구조입니다. 등기상 소유자는 박호현, 말소기준권리는 2022.12.14. 설정된 성남중부새마을금고 근저당권 2,160,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 354,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 배당 계산상 매각대금에서 집행비용 5,756,000원을 제외한 348,244,000원이 근저당권 배당으로 잡히고, 채권최고액 기준 미배당은 1,811,756,000원입니다. 그러나 이 근저당권은 말소기준권리이므로 그 미배당액을 낙찰자가 금전으로 떠안는 구조는 아닙니다. 대신 토지 별도등기에 존재하는 구분지상권 4건이 말소되지 않고 인수된다는 별도 조건이 이 사건의 실제 권리분석 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 복수층102호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58, 308-7 · 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 현황 명칭 | 리치빌B동 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 · 사용승인일 2022.11.14. |
| 소유자 | 박호현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,866,334,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 구분지상권은 인수
등기상 건물에는 2022.12.14. 소유권보존과 같은 날 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 2024.04.23. 성남중부 새마을금고의 임의경매개시결정이 있었으나 2025.11.18. 취하되어 2025.11.24. 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.12.18. 수원지방법원 성남지원의 임의경매개시결정에 따라 2025.12.22. 등기된 2025타경53713입니다. 현재 경매 채권자는 케이씨엠2406유동화전문 유한회사이고, 양도인은 성남중부새마을금고로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 서일주·김선영·김진원·김영돈 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복 합산할 대상은 없습니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준권리 2022.12.14.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서일주 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진원 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영돈 | 2025.02.21 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,756,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남중부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 348,244,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 중 1,811,756,000원이 미배당으로 남지만, 말소기준권리인 근저당권의 미배당액은 매수인이 금전으로 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 별도로 토지 구분지상권 4건은 매수인에게 인수됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구분지상권은 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 354,000,000원 | 348,244,000원 | 1,811,756,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 283,200,000원 | 278,435,200원 | 1,881,564,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 226,560,000원 | 222,588,160원 | 1,937,411,840원 | 0원 |
유찰 시 최저가는 283,200,000원, 226,560,000원으로 낮아지지만, 토지 구분지상권 4건이 매수인에게 인수된다는 조건은 별도입니다. 따라서 단순히 최저가 하락만으로 권리 위험이 개선되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 인근. 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하고 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 현황 명칭은 ‘리치빌B동’입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층·지상4층, 사용승인일 2022.11.14.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역 등이 확인됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 최우선 확인. 을구 17·23·24·25번 구분지상권설정등기의 구체적인 설정 범위와 내용을 원문 등기에서 반드시 대조해야 합니다.
- ‘금전 인수 0원’ 오해 금지. 근저당 미배당과 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않지만, 구분지상권 4건이라는 비금전 권리는 남습니다.
- 임차인 4명 확인. 모두 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 서일주는 2026.03.23. 배당요구를 접수했습니다.
- 현황 명칭 확인. 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘리치빌B동’입니다.
- 공동담보 확인. 성남중부새마을금고 근저당권에는 공동담보목록 제2022-1794호가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 토지 별도등기의 인수 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인은 후순위, 진짜 변수는 토지 별도등기”
표면만 보면 신건 354,000,000원에 임차인 4명 모두 후순위 전입이고, 배당 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 다세대’로 보면 핵심을 놓칩니다. 2010.06.04. 토지 별도등기 구분지상권설정등기 4건이 말소되지 않고 매수인에게 인수되기 때문입니다. 근저당권과 후순위 전입자 문제는 비교적 명확하지만, 토지 권리는 낙찰 뒤에도 남습니다. 따라서 결론은 임차권은 정리 가능, 토지 권리는 보수적으로 확인입니다. 구분지상권 원문을 확인하기 전에는 가격만으로 접근할 사건이 아닙니다.
