수원지방법원 2025타경53713. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 ‘리치빌B동’ 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 361,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 361,000,000원입니다. 건물 등기 자체는 2022.12.14. 설정된 성남중부새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 압류·경매개시결정·장광상 근저당은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 권리분석 핵심은 건물 등기보다 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서는 토지 별도등기 을구 17번·23번·24번·25번의 구분지상권설정등기 (2010.06.04.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 따라서 배당계산상 금액으로 잡힌 매수인 인수액이 0원이라는 사실과, 실제 권리상 인수할 사항이 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 4층402호 |
| 등기상 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58, 308-7 · 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용면적 | 58.22㎡ |
| 현황 | 리치빌B동 · 402호 내부에 다락 있음 |
| 사용승인일 | 2022.11.14. |
| 소유자 | 박호현 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,866,334,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 인수
2023.04.27.에는 이용윤 225,000,000원과 장광상 75,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이용윤 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 장광상 근저당은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.01.18. 광주시 압류도 말소기준 이후 권리입니다. 2024.04.23. 성남중부새마을금고가 개시한 임의경매는 2025.11.18. 취하돼 2025.11.24. 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.18. 케이씨엠2406유동화전문 유한회사 신청으로 개시된 경매입니다.
② 임차인 — 4명 모두 대항력 없음, 보증금은 미상
현황조사 등에 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 인원은 없습니다. 네 명 모두 전입일이 2022.12.14. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액과 최우선변제 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서일주 | 2023.10.30. | 미상 | 2026.03.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2023.10.20. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진원 | 2023.09.12. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영돈 | 2025.02.21. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 비교 실거래 없이 신건 감정가 100%
이 물건은 현재 신건으로 감정가 361,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 제공된 시장자료에는 이 호수와 직접 비교할 실거래 금액이 없고, 대상 면적도 거래면적과 일치한 것으로 확인되지 않았습니다. 따라서 361,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
가격 판단에서 더 중요한 것은 구분지상권 4건을 안고 취득한다는 점입니다. 금액으로 평가된 인수액은 없지만, 실질취득 관점에서는 단순 낙찰대금 361,000,000원만 비교해서는 충분하지 않습니다. 해당 권리의 내용과 이용제한 영향을 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 355,146,000원 |
| 2. 근저당 · 장광상 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,235,000,000원 중 예상 배당액은 355,146,000원, 미배당은 1,879,854,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 미배당 채권액과 토지 구분지상권 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구분지상권은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 권리부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 355,146,000원 | 1,879,854,000원 | 구분지상권 4건 인수 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 1,951,043,200원 | 구분지상권 4건 인수 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 2,007,994,560원 | 구분지상권 4건 인수 |
1회 유찰 시 288,800,000원, 2회 유찰 시 231,040,000원까지 최저가가 내려가는 시나리오가 있지만, 낙찰가 하락과 별개로 토지 구분지상권 4건은 계속 인수됩니다. 따라서 유찰 폭만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 현황은 ‘리치빌B동’입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층, 사용승인일은 2022.11.14.입니다.
- 특이사항. 402호 내부에 다락이 있어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 을구 17번·23번·24번·25번 구분지상권의 권리자, 존속기간, 범위, 목적을 원문으로 확인해야 합니다.
- 구분지상권의 실제 영향 확인. 2010.06.04. 설정등기가 토지 이용·재건축·담보가치·매도 환금성에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 임차인 4명 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자 미상이라 최우선변제와 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
- 서일주 배당요구 확인. 2026.03.23. 배당요구가 접수돼 있으므로 보증금과 확정일자를 원문 대조해야 합니다.
- 다락 확인. 402호 내부 다락의 구조와 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 361,000,000원은 감정가 100%이고 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어, 별도의 현장 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘토지 별도등기’다
건물 등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2022.12.14. 성남중부새마을금고 근저당 이후 권리는 정리되고, 임차인 4명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 하지만 이 사건에는 그보다 앞선 2010.06.04. 토지 구분지상권 4건이 있고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수로 못 박고 있습니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 361,000,000원입니다. 비교 실거래 금액이 없어 가격이 싸다고 평가할 근거도 없고, 낙찰 후에는 구분지상권이라는 권리부담까지 남습니다. 따라서 결론은 “임차인은 후순위지만, 토지 권리는 선순위 인수”입니다. 이 구분지상권의 구체적 내용과 가치영향을 확인하기 전에는 신건 361,000,000원을 단순한 ‘인수 0원 다세대’로 접근하기 어렵습니다.
