수원지방법원 2025타경53713. 광주시 초월읍 대쌍령리의 다세대주택 ‘리치빌B동’ 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태도 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 316,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박호현이며, 등기상 말소기준은 2022.12.14. 성남중부새마을금고의 근저당권입니다.
통상적인 건물 등기만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입자 4명 역시 모두 말소기준보다 늦게 전입했습니다. 그러나 이 사건에는 별도 확인해야 할 핵심이 있습니다. 토지 별도등기상의 2010.06.04. 구분지상권설정등기 4건이 말소되지 않고 매수인에게 그대로 인수된다는 점입니다. 금액으로 산정된 인수채무는 0원이지만, 권리부담 자체가 0인 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 3층301호 |
| 등기상 부동산 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58, 308-7 · 경기도 광주시 초월읍 진새골길 43-40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 58.22㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 · 사용승인 2022.11.14 |
| 현황 명칭 | 리치빌B동 · 8세대 |
| 소유자 | 박호현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨엠2406유동화전문 유한회사(양도인: 성남중부새마을금고) / 1,866,334,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 토지 권리는 존속
말소기준권리는 2022.12.14. 성남중부새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 2024.04.23. 같은 새마을금고가 신청한 종전 임의경매는 2025.11.18. 취하되어 2025.11.24. 말소됐고, 이후 2025.12.18. 케이씨엠2406유동화전문 유한회사가 다시 임의경매를 신청해 2025.12.22. 현재 경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서일주 | 2023.10.30 | 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김선영 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김진원 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김영돈 | 2025.02.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인·점유 조사 대상은 4명입니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준 2022.12.14.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 금전 인수액은 0원입니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 서일주만 2026.03.23. 배당요구 사실이 확인됩니다. 실제 점유관계와 보증금·확정일자는 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 316,000,000원, 시세 가점은 보류
현재 최저가는 감정가와 동일한 316,000,000원입니다. 1회 유찰 시 252,800,000원, 2회 유찰 시 202,240,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 평형의 최근 실거래 금액이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가나 유찰률만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,224,000원 |
| 2. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 310,776,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권은 310,776,000원이 배당되고 1,849,224,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금 등 금전채무는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지 별도등기의 구분지상권 존속은 금액 배당과 별개의 권리 인수사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 현황 명칭은 리치빌B동입니다. 전체 8세대, 사용승인일은 2022.11.14.입니다.
- 입지. 광주시 초월읍 대쌍령리 초월읍 행정복지센터 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하고 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 481.0㎡, 공시지가는 448,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역 등이 포함되며 일반철도 저촉 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원문 확인. 을구 17·23·24·25번의 권리자·설정목적·존속기간·범위와 301-58 및 308-7 각 필지에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 4명 재확인. 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 실제 점유 호수와 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 서일주 배당요구. 서일주는 2026.03.23. 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당요구와 실제 배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래 확인 후. 현재 최저가 316,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 최근 실거래 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
- 규제 확인. 철도보호지구·일반철도 저촉 등 토지이용 규제가 향후 사용·증개축·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현황 명칭 확인. 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘리치빌B동’입니다. 현장 표기와 등기상 주소를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 토지 별도등기 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 안전형으로 분류하면 안 된다
이 사건은 임차인 때문에 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 전입자 4명 모두 말소기준 2022.12.14.보다 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 핵심은 토지입니다. 2010.06.04. 설정된 토지 구분지상권 4건이 매각 후에도 존속하므로, 권리분석을 ‘근저당 소멸 + 임차인 대항력 없음’에서 끝낼 수 없습니다.
또한 신건 최저가 316,000,000원이 적정한지는 최근 실거래 비교 없이 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 단순하지만 존속 권리와 가격 검증이 필요한 유형입니다. 입찰 판단의 순서는 ‘토지 구분지상권의 실제 영향 확인 → 임차인·점유 재확인 → 실거래 가격 검증’이 되어야 합니다.
