수원지방법원 2025타경53713. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 소재 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현황 명칭은 리치빌B동이며 사용승인일은 2022.11.14입니다. 등기부상 소유자는 박호현이고, 2022.12.14 소유권보존과 같은 날 성남중부새마을금고 명의의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차·점유 쪽만 보면 전입자 4명 모두 전입일이 2022.12.14보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 2010.6.4. 설정된 토지 별도등기 구분지상권 4건이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 ‘인수금액 0원’과 ‘인수권리 없음’은 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 2층202호 |
| 등기부 소재 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58, 308-7 · 진새골길 43-40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 현황 리치빌B동 |
| 소유자 | 박호현 · 2022.12.14 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨엠2406유동화전문 유한회사(양도인 : 성남중부새마을금고) / 1,866,334,996원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원이지만 별도등기 권리는 남는다
말소기준은 2022.12.14 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 2024.04.23 개시된 종전 임의경매는 2025.11.18 취하됐고 2025.11.24 관련 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.12.22 케이씨엠2406유동화전문 유한회사 명의로 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 전입자 4명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서일주 | 2023.10.30 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | 2026.03.23 |
| 김선영 | 2023.10.20 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | — |
| 김진원 | 2023.09.12 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | — |
| 김영돈 | 2025.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | — |
네 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2022.12.14 근저당권보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 미배당 보증금을 낙찰자가 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제 범위와 배당관계는 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 전입자는 4명입니다.
③ 가격 판단·예상배당 (매각가 316,000,000원 가정)
신건 최저매각가는 감정가와 같은 316,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 금전상 인수액은 0원이므로 현재 회차의 금전기준 실질취득액은 316,000,000원이지만, 토지 구분지상권 인수라는 비금전 권리부담은 별도로 평가해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 5,224,000원 |
| 1. 근저당권 · 성남중부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 310,776,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 | — | 1,849,224,000원 |
성남중부새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2022-1794호가 기재된 채권최고액 2,160,000,000원 권리입니다. 현재 회차에서는 집행비용 5,224,000원을 제외한 310,776,000원이 근저당 배당으로 계산되고, 1,849,224,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 금전채무로 인수되는 것은 아니며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층·지상4층 건물이며 사용승인일은 2022.11.14입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·철도보호지구·특별대책지역 등이 포함되며, 301-58 번지는 일반철도 저촉 사항도 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 448,600원/㎡입니다.
- 규모. 리치빌B동은 8세대이며, 비교 대상 면적 정보는 58.22㎡로 확인돼 있으나 동일 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 2010.6.4. 을구 17번·23번·24번·25번 구분지상권설정등기의 목적·범위와 실제 사용 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 금전 인수 0원과 권리 인수를 구분. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 인수됩니다.
- 전입자 확인. 서일주·김선영·김진원·김영돈 모두 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 서일주는 2026.03.23 배당요구가 확인되며 나머지 전입자는 배당요구 여부가 기재돼 있지 않습니다.
- 공동담보 확인. 성남중부새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2022-1794호가 기재돼 있으므로 이 물건 단독의 미배당 숫자만으로 전체 채권회수 구조를 판단하지 않아야 합니다.
- 현황 명칭 확인. 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘리치빌B동’입니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 316,000,000원을 곧바로 시세 또는 적정가로 간주하지 말고 별도 현장·거래가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 임차관계만 보면 비교적 명확합니다. 전입자 4명 모두 2022.12.14 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없고, 배당 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 하지만 토지 별도등기 구분지상권 4건이 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점 때문에 ‘권리 깨끗한 물건’으로 분류해서는 안 됩니다.
또한 현재 신건 최저가는 316,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 가격 메리트 판단도 보류해야 합니다. 임차인은 대항력 없음, 금전 인수는 0원, 그러나 토지 권리는 인수. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율보다 구분지상권의 실제 부담을 정확히 확인하는 것입니다.
