수원지방법원 2025타경53713. 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2022.11.14., 현황 명칭은 리치빌B동입니다. 소유자는 박호현이고, 건물 등기상 말소기준권리는 2022.12.14. 성남중부새마을금고의 채권최고액 2,160,000,000원 근저당입니다. 현재 경매는 케이씨엠2406유동화전문 유한회사가 채권자로 등기된 2025.12.22. 임의경매개시결정에 따라 진행되고 있습니다.
표면적인 건물 등기만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고, 2024.04.23.의 이전 경매개시결정은 2025.11.18. 취하되어 2025.11.24. 말소됐습니다. 그러나 토지 별도등기에는 2010.06.04. 설정된 을구 17·23·24·25번 구분지상권이 있고, 매각물건명세서는 이를 매수인이 인수한다고 명시합니다. 이 부분이 이 사건 권리분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53713 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 2층 201호 |
| 현황 / 용도 | 리치빌B동 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 박호현 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,866,334,996원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.14. 근저당권 · 성남중부새마을금고 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 건물 근저당은 소멸, 토지 구분지상권은 인수
건물 등기의 2022.12.14. 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸합니다. 2025.12.22. 임의경매개시결정 역시 매각으로 정리되는 등기입니다. 따라서 이 물건을 ‘근저당 채무 2,160,000,000원을 매수인이 떠안는 구조’로 볼 수는 없습니다. 다만 토지 별도등기의 구분지상권 4건은 소멸대상이 아니므로, 낙찰 후에도 권리관계가 남습니다.
② 점유·임차인 — 4명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서일주 | 2023.10.30 | 미상 / 미상 | 2026.03.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선영 | 2023.10.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진원 | 2023.09.12 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영돈 | 2025.02.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일은 2022.12.14.이고 네 사람의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 전입시점 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 서일주는 2026.03.23. 배당요구를 했습니다. 이 네 사람에 대해서는 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 보증금이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
리치빌B동은 8세대, 사용승인일은 2022.11.14.입니다. 이번 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 316,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가 316,000,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 316,000,000원 | 310,776,000원 | 1,849,224,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 252,800,000원 | 248,460,800원 | 1,911,539,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 202,240,000원 | 198,608,640원 | 1,961,391,360원 | 0원 |
유찰되면 매각대금이 내려가고 근저당권자에게 배당되는 금액도 줄어 미배당액은 커집니다. 하지만 이 미배당 근저당채권이 매수인에게 금전채무로 승계되는 구조는 아닙니다. 반대로 토지 구분지상권은 금액으로 환산된 배당 부족분과 무관하게 그 권리 자체가 존속합니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 2. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 2,160,000,000원 | 310,776,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
316,000,000원 매각 가정 시 집행비용 5,224,000원, 근저당 배당 310,776,000원으로 매각대금이 모두 소진되고 근저당 미배당액은 1,849,224,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 금전 인수는 0원이나, 토지 구분지상권 4건은 별도로 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍 행정복지센터 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상4층 건물이며, 사용승인일은 2022.11.14.입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 준보전산지, 철도보호지구, 특별대책지역 등 관련 제한이 표시돼 있습니다. 301-58 번지는 일반철도 저촉 사항도 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 448,600원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 규모. 리치빌B동은 8세대로 제시돼 있어, 입찰가는 실거래·매물 호가와 실제 환금성을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 을구 17번·23번·24번·25번 구분지상권의 권리자·목적·범위·존속내용을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- ‘금전 인수 0원’과 ‘권리 인수’를 구별. 보증금이나 근저당 미배당액을 떠안는 구조는 아니지만 구분지상권 4건은 낙찰 후에도 남습니다.
- 점유자 확인. 서일주·김선영·김진원·김영돈의 전입은 말소기준 이후지만, 실제 점유관계와 인도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 서일주 배당요구 확인. 서일주는 2026.03.23. 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 비교 실거래가 제시돼 있지 않으므로 신건 최저가 316,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 전제해서는 안 됩니다.
- 현황 명칭 확인. 매각물건명세서 비고상 현황은 ‘리치빌B동’입니다.
- 규제 최신성 확인. 토지이용계획상 토지거래계약 허가구역 표기 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 제시돼 있으므로 매각기일 기준 지정상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원”만으로 끝낼 사건이 아니다
이 사건은 임차보증금 인수형도 아니고, 말소기준 근저당을 매수인이 떠안는 사건도 아닙니다. 네 명의 전입은 모두 2022.12.14. 말소기준보다 늦고, 배당 시뮬레이션상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순해 보입니다.
하지만 매각물건명세서가 분명히 적고 있는 토지 별도등기 구분지상권 4건의 인수 때문에 결론이 달라집니다. 이 권리는 매각으로 지워지지 않고 낙찰자에게 넘어갑니다. 동시에 비교 실거래 자료가 없어 316,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 싼지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 임차·근저당은 비교적 명확하지만, 토지 인수권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리 원문을 확인하지 않은 상태에서 가격만 보고 접근하기에는 보수적인 판단이 필요합니다.
