인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 705호입니다. 공부상 용도는 일반음식점인 근린생활시설이고, 감정평가에서는 해당 호실을 ‘예수제자교회’가 이용 중인 것으로 관찰했습니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물이라는 점부터 구분해야 합니다.
현재 등기상 소유자는 수협은행(수탁자)입니다. 2023년 7월 24일 기찬들주식회사의 소유권이전과 동작신용협동조합의 근저당권 설정, 수협은행 앞으로의 신탁등기가 같은 날 이루어졌습니다. 이후 근저당권 실행으로 경매가 개시되었고, 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
문제는 가격표에 적히지 않은 부담입니다. 임차인 유훈규의 전입일은 2020.07.16로 말소기준권리 설정일인 2023.07.24보다 빠릅니다. 대항력이 인정되는 임대차라면 낙찰 후 보증금 반환의무가 매수인에게 남을 수 있습니다. 특히 이 물건은 실제 사용상태와 임차인 자료를 대조해야 하므로, 입찰 전 권리 확인이 결론을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 705호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 옥길로 110-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 · 지상 7층 중 7층 |
| 공부상 용도 | 일반음식점 |
| 감정 이용상태 | 제705호 ‘예수제자교회’ 이용 중으로 관찰 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 종전 소유자 | 기찬들주식회사 (2023.07.24 소유권이전) |
| 감정가 | 172,000,000원 |
| 현재 최저가 | 58,996,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 동작신용협동조합 |
| 근저당권자 변경 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.07.29 이전등기) |
| 근저당 채권최고액 | 140,000,000원 |
| 신탁원부 | 제2023-3006호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인과 신탁등기
말소기준권리는 2023.07.24 설정된 을구 5번 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이며, 이후 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 근저당권 자체는 매각에 따른 말소 대상이고, 후순위 경매개시결정 및 부천시 압류도 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
종전의 중소기업은행 근저당권 8,200,000,000원은 2019.11.18 말소되었고, 우장산새마을금고 3,240,000,000원 및 화곡새마을금고 3,000,000,000원 근저당권도 2023.07.24 말소되었습니다. 이 금액들은 현재 매수인이 별도로 떠안는 채무로 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제는 별개의 문제
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 有 · 자료상 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명 · 배당요구일 2025.08.25 · 확정일자 확인 필요 · 보증기관 대위·승계 신고 없음
대항력. 전입신고일이 2023.07.24 말소기준권리보다 빠르고, 권리판정에서도 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 물건은 일반음식점 용도의 근린생활시설입니다. 전입신고 일자만으로 모든 형태의 상가임대차 대항요건 충족을 확정할 수 없으므로, 실제 점유관계, 임차 목적, 사업자등록 및 적용 법률을 확인해야 합니다.
우선변제. 확정일자는 확인되지 않습니다. 유훈규가 2025.08.25 배당요구를 한 사실은 있지만, 배당요구 사실 자체가 우선변제권의 성립을 보장하지는 않습니다. 현재 예상배당은 유훈규에게 0원을 배당하는 가정으로 구성되어 있습니다.
인수액. 위 배당 가정을 적용하면 보증금 30,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당 또는 대항력 판단이 달라지면 인수액도 달라질 수 있으므로 입찰 전 확정된 인수액으로 취급해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득금액이 중요하다
감정가는 172,000,000원이고, 세 차례 유찰 후 현재 최저가는 58,996,000원입니다. 하지만 보증금 인수 30,000,000원을 추가하면 현재 최저가 낙찰 가정에서 매수인이 부담하는 실질취득금액은 88,996,000원입니다. 이 금액은 취득세·명도비·체납관리비 등 추가 비용을 제외한 수치입니다.
| 감정가 | 172,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 58,996,000원 |
| 임차보증금 인수 추정 | 30,000,000원 |
| 실질취득금액 | 88,996,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 현재 최저가 / 감정가 | 34.3% |
| 실거래 시세 비교 | 객관적인 거래가격 확인 필요 |
여기서 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 저평가를 구분해야 합니다. 일반음식점 용도 근린시설은 실제 이용상태, 임대수익, 공실 가능성, 업종 적합성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건의 실질취득금액이 감정가보다 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 58,996,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,461,928원 |
| 임차인 유훈규 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 57,534,072원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 58,996,000원 |
근저당권 채권최고액 140,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 실제 배당권리자는 최신 등기와 채권신고를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 배당액은 확정 금액이 아닙니다.
이 계산에서는 집행비용 1,461,928원을 제외한 57,534,072원이 근저당권 배당에 사용됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 82,465,928원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
다만 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다릅니다. 근저당권의 미배당액 82,465,928원을 낙찰자가 별도로 갚는다는 뜻은 아닙니다. 매수인에게 직접 문제가 되는 것은 대항력 인정 여부에 따라 남을 수 있는 임차보증금 30,000,000원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 입찰가와 인수 위험을 분리
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 58,996,000원 | 57,534,072원 | 82,465,928원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 41,297,200원 | 40,153,850원 | 99,846,150원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 28,908,040원 | 27,987,695원 | 112,012,305원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 낙찰가 하락만으로 임차인의 대항력이나 보증금 반환 문제는 해결되지 않습니다. 현재 예상배당은 각 시나리오에서 유훈규의 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 분류합니다. 특히 5회 유찰 시나리오에서는 최저가 28,908,040원이 보증금보다 낮아지므로, 실제 배당 여부와 미배당 보증금의 승계 범위를 다시 계산해야 합니다. 배당으로 보증금 일부가 변제되는 구조라면 매수인 인수액은 그만큼 줄어들 수 있습니다. 따라서 단순한 최저가 하락폭을 실질취득비용의 절감폭으로 그대로 해석하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근에 위치합니다. 부천옥길택지개발지구 내 상업·업무지대에 속합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내 위치하며 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 규모의 근린생활시설입니다. 외벽은 유리 및 석재 등으로 마감되어 있고 상하수도·위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 705호의 공부상 용도는 일반음식점이나 감정평가 당시에는 ‘예수제자교회’에서 이용하는 것으로 관찰되었습니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 다르므로 적법한 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 속합니다. 북서측으로 중로에 접합니다.
- 공시지가. 4,336,000원/㎡이며, 토지의 형상은 정방형·평지입니다. 이는 개별 호실의 실제 매매가격을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시되어 있으므로 실제 적용 범위와 매수 목적에 따른 허가 필요성을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 별도 차이는 보고되지 않았고 위반건축물로 표시되지는 않았습니다. 다만 실제 사용의 적법성은 별도로 판단할 사항입니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 상업시설이므로 주거용 아파트보다 매수 수요가 용도와 임대수익에 민감할 수 있습니다. 유찰 3회라는 사실도 감안해야 하며, 실제 매매사례와 임대수익을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. 유훈규의 2020.07.16 전입신고, 실제 점유, 임대차계약 체결 주체, 사업자등록 등 적용 가능한 대항요건을 대조해야 합니다.
- 보증금 반환의무 확정. 보증금 30,000,000원에 대한 확정일자와 우선변제 여부, 배당요구 효력, 실제 미배당 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리 ‘해당사항 없음’ 기재와 보증금 전액 인수 추정이 서로 다른 이유를 반드시 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확보. 신탁원부 제2023-3006호의 목적, 관리·처분권한, 수익자 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 채권 이전 확인. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실을 반영하여 최신 채권자·배당권리 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 및 명도. 감정평가상 ‘예수제자교회’ 이용과 임차인 유훈규의 관계, 실제 이용 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상업시설 사용 적법성. 일반음식점 공부상 용도와 종교시설 형태의 실제 사용 사이에 용도변경이나 관련 행정절차가 필요한지 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설 거래사례, 공실 가능성, 실제 임대수익과 관리비를 조사한 후 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 기타 비용 확인. 체납관리비, 당해세, 취득 관련 비용, 원상복구비, 명도비 등을 별도로 반영해야 합니다.
- 최신 원본 재확인. 2026.10.27 매각기일 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매기록을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 인수부담은 따로 남는다”
부천 옥길동 라피에스타큐브 705호는 겉으로 보면 감정가 172,000,000원에서 최저가 58,996,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 보증금 인수 추정액을 포함하면 현재 회차 기준 부담은 88,996,000원입니다. 실제 낙찰가가 최저가를 초과하면 실질 부담도 그에 따라 증가합니다.
권리분석의 초점은 유훈규의 대항력이 실제로 성립하는지, 보증금이 얼마만큼 배당되고 얼마가 승계되는지, 신탁원부상 임대차 권한은 적법한지에 있습니다. 무엇보다 매각물건명세서의 인수권리 기재와 배당 추정 사이의 차이를 해결해야 합니다.
이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설이고, 세 차례 유찰되었으며 실거래 시세를 통한 저평가 검증도 끝나지 않았습니다. 가격은 검증 전, 권리는 추가 확인 필요. 현 단계에서는 감정가 대비 큰 할인율보다 보증금 인수 위험·신탁관계·실제 점유와 환금성을 우선해 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
