인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 705호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 일반음식점이고, 감정 당시에는 예수제자교회에서 이용 중으로 보이는 상태입니다. 감정가는 172,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 58,996,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
겉으로 보이는 할인 폭은 상당하지만 권리관계에는 중요한 변수가 있습니다. 임차인 유훈규의 전입일은 2020.07.16이고, 말소기준권리인 동작신용협동조합 근저당은 2023.07.24입니다. 전입이 말소기준권리보다 빨라 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있으며, 보증금 30,000,000원에 월차임 900,000원, 배당요구일은 2025.08.25입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않고, 제공된 배당계산에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 예수제자교회에서 이용 중으로 보임 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 58,996,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기상 과거 중소기업은행 근저당과 우장산새마을금고·화곡새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 2025.08.25 | 대항력 有 배당요구 |
유훈규는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 30,000,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다. 제공된 예상배당에서는 우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있어, 현재 회차의 최저가만을 실질 투자금으로 보면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 시세가 없어 ‘34.3% 할인’을 가치로 단정할 수 없다
감정가는 172,000,000원이고 현재 최저가는 58,996,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
더구나 705호는 아파트가 아니라 근린생활시설이며 공부상 일반음식점, 감정 당시에는 예수제자교회에서 이용 중으로 보였습니다. 동일 건물에서도 일반음식점·의원 등 공부상 용도와 실제 이용이 서로 다른 호실들이 확인됩니다. 주거용 부동산보다 임대수요·매수층과 용도 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,461,928원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 57,534,072원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,461,928원 공제 후 근저당권자에게 57,534,072원이 배당되는 계산이며, 근저당 채권최고액 140,000,000원 대비 82,465,928원의 미배당이 남습니다. 임차인 유훈규 보증금 30,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 3,000만원은 유지
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질 부담 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 58,996,000원 | 30,000,000원 | 88,996,000원 | 82,465,928원 |
| 4회 유찰 시 | 41,297,200원 | 30,000,000원 | 71,297,200원 | 99,846,150원 |
| 5회 유찰 시 | 28,908,040원 | 30,000,000원 | 58,908,040원 | 112,012,305원 |
4회 유찰 시 매각가는 41,297,200원, 5회 유찰 시 28,908,040원까지 내려가는 시나리오입니다. 다만 제공된 계산상 임차인 인수액은 어느 회차에서도 30,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 표시 최저가 하락폭과 실질 취득 부담 하락폭은 동일하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내에 있고 시내버스정류장이 인접하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 근린생활시설이며, 외벽은 유리 및 석재 등 마감, 철재창호입니다.
- 현황. 705호는 공부상 일반음식점이나 감정 당시 예수제자교회에서 이용 중으로 보였습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 북서측 중로에 접합니다.
- 토지 지표. 토지면적 914.1㎡, 공시지가 4,336,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·정방형입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수액 확인. 유훈규 보증금 30,000,000원의 대항력·확정일자·배당 및 최종 인수 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 명의 신탁등기가 존재하므로 신탁 목적·수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 실질 취득가로 판단. 현재 최저가 58,996,000원이 아니라 임차인 인수까지 합친 88,996,000원을 기준으로 사업성과 임대수익을 계산해야 합니다.
- 현재 이용 확인. 공부상 일반음식점과 실제 이용상태가 다르므로 현장 점유·영업상태·인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 비교 실거래 자료가 없으므로 동일 건물 및 옥길동 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 확보한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 현황상 예수제자교회 이용과 임차인 유훈규가 함께 확인되므로 실제 점유관계와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙폭보다 3,000만원 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 3회 유찰돼 58,996,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 58,996,000원이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 유훈규의 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있어 현재 회차 실질 부담은 88,996,000원 수준입니다.
여기에 수협은행 신탁등기, 공부상 일반음식점과 실제 교회 이용이라는 현황, 3회 유찰된 근린시설이라는 환금성 변수가 겹칩니다. 비교 실거래도 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 “싸다”고 결론 내릴 수도 없습니다. 낙폭은 크지만 권리와 환금성 확인이 먼저인 고위험·저가형 물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차인 인수까지 합친 실질 취득 부담이어야 합니다.
