인천지방법원 2025타경33775. 경기도 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호 근린시설입니다. 감정가 428,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 146,804,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 약 65.7%가 내려간 금액입니다. 다만 여기서 반드시 구별할 것은 감정가 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다르다는 점입니다.
이 물건의 권리관계는 단순하지 않습니다. 등기부상 현재 소유자는 수협은행(수탁자)이고, 2023년 7월 24일 설정된 동작신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그런데 임차인 유훈규의 전입일은 그보다 이른 2020년 7월 16일입니다. 전입 선후관계상 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있으며, 예상배당에서는 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산합니다.
동시에 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’이라는 기재가 있습니다. 이 두 판단은 매수인 부담 여부에 관하여 서로 다른 결론을 가리킵니다. 따라서 이 사건은 임차보증금 인수 여부를 원본 서류와 임대차관계로 확인하기 전까지 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 옥길로 110-7 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 근린생활시설 건물의 제4층 제401호 · 공부상 용도 의원 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 |
| 감정평가상 이용상태 | 401호는 공부상 의원이며, 감정평가 당시 ‘슬라임파티’에서 이용 중으로 보임 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 종전 소유자 | 기찬들주식회사 (2023.07.24 소유권이전) |
| 감정가 | 428,000,000원 |
| 최저매각가 | 146,804,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 동작신용협동조합 · 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 임차인 | 유훈규 · 보증금 30,000,000원 · 월세 900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 을구 5번 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이고, 채무자는 기찬들주식회사입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
그 이후 등기된 임의경매개시결정과 부천시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 종전 중소기업은행 및 새마을금고 근저당권은 등기상 말소 처리된 권리로, 현재 매수인이 그대로 인수할 채무로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 30,000,000원 인수 가능성
| 임차인 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 권리 및 배당 |
|---|---|---|---|
| 유훈규 실제 임차인 1명 |
2020.07.16 확정일자 미상 |
30,000,000원 900,000원/월 |
대항력 有
배당요구
인수 검토 우선변제권 미확인 배당요구일 2025.08.25 |
유훈규는 2020년 7월 16일 전입했고, 2025년 8월 25일 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서며 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립과 배당순위를 확정할 수 없습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액을 배당받는다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가는 428,000,000원이고 현재 최저가는 146,804,000원입니다. 세 차례 유찰되며 감정가 대비 약 34.3% 수준으로 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 상업용 부동산은 동일 건물의 층과 호실, 허용 용도, 임대차 상태, 공실 위험 등에 따라 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
더욱 중요한 점은 비교할 만한 최근 실거래 시세가 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 현재 최저가가 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락은 사실이지만, 그것만으로 매수 안전마진이 확보되었다고 볼 수는 없습니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 인수 가정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 감정가의 약 34.3% |
146,804,000원 | 30,000,000원 | 176,804,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가의 약 24.01% |
102,762,800원 | 30,000,000원 | 132,762,800원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 약 16.81% |
71,933,960원 | 30,000,000원 | 101,933,960원 |
실질취득액은 낙찰가와 인수 보증금의 단순 합산이며 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 등은 포함하지 않습니다. 향후 유찰 시나리오는 실제 매각결과나 향후 최저가 확정을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,855,256원 |
| 임차인 유훈규 보증금 전액 인수 가정 |
30,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 동작신용협동조합 설정 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 등기 |
140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 3,948,744원 |
매각대금 146,804,000원에서 집행비용 2,855,256원과 근저당권 관련 예상배당 140,000,000원을 차감한 잔여는 3,948,744원입니다. 이는 채권최고액 기준의 단순 배당 가정으로, 실제 확정 채권액과 배당권자는 달라질 수 있습니다. 부천시 압류와 관련된 조세채권, 당해세, 임차인의 최우선변제 가능성 및 실제 배당순위 등은 확정적으로 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당과 인수 구조
| 회차 | 채권 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 140,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 100,524,121원 | 39,475,879원 | 30,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 70,239,149원 | 69,760,851원 | 30,000,000원 |
가격이 내려갈수록 근저당권 채권자가 배당받는 금액은 줄어듭니다. 그러나 소멸하는 근저당권의 미배당액과, 대항력이 인정되는 임차인의 미반환 보증금은 서로 다른 문제입니다. 근저당권 미배당액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아니지만, 임차인의 대항력이 유효하고 배당으로 보증금이 변제되지 않는다면 보증금 인수 문제가 남을 수 있습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 서측 인근에 위치하며, 부천옥길택지개발지구 내 상업·업무지대에 속하는 근린생활시설입니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내에 위치하고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 7층 규모입니다. 외벽은 유리 및 석재 등으로 마감되어 있고 근린생활시설용 상하수도 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 401호 이용상태. 공부상 용도는 의원이며, 감정평가 당시 ‘슬라임파티’에서 이용 중으로 보이는 상태였습니다. 실제 임차인과 해당 영업공간의 점유·사용관계가 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 토지. 정방형·평지의 상업용 토지이며 북서측 중로에 접합니다. 토지면적은 914.1㎡, 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다. 이 면적과 공시지가는 개별 401호의 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 공부상 의원인 공간의 실제 사용형태와 관련된 인허가 문제는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 임대수요와 업종 적합성, 관리비 및 공실 위험에 민감합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 낙폭만으로 환금성이나 적정 매수가격을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 임차보증금 인수 여부 확정. 유훈규의 전입일 2020.07.16, 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.08.25를 기준으로 점유와 임대차 성립, 대항력의 존속 및 배당순위를 조사해야 합니다. 명세서의 인수권리 ‘해당사항없음’ 기재와 반드시 대조하세요.
- 확정일자와 우선변제권. 확정일자가 확인되지 않았으므로 예상배당에서 임차인 배당을 0원으로 가정한 부분은 확정 결과가 아닙니다. 실제 배당 가능성과 미반환 보증금을 따로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 명의 신탁원부 제2023-3004호의 관리·처분 권한, 신탁 전후 임대차 승계 및 처분 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 동작신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기된 근저당권의 채권관계와 실제 배당청구액을 점검해야 합니다.
- 압류 및 조세채권. 2026.01.14 부천시 압류와 관련된 체납세액, 법정기일, 배당순위 및 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 공부상 의원인 401호가 ‘슬라임파티’에서 이용 중으로 관찰된 점을 고려해 현장 점유자, 임대차관계, 업종별 허용 용도와 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 시장가격 확인. 동일 건물 및 인근 근린시설의 최근 거래, 실제 임대료, 공실률과 관리비를 비교하여 실질취득 추정액 176,804,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 관리비·인도 비용. 상업용 집합건물의 공용관리비 체납, 사용료, 인도 및 영업시설 정리 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 기준가격. 최저가 146,804,000원만 기준으로 삼지 말고 보증금 전액 인수 가정, 부대비용, 권리분쟁 가능성과 환금성을 반영해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 제출서류, 등기사항전부증명서, 신탁원부, 감정평가서 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
이 물건에서 가장 강렬한 숫자는 감정가 대비 34.3%까지 내려온 최저매각가입니다. 감정가 428,000,000원의 근린시설이 146,804,000원에서 출발한다는 사실은 관심을 끌기에 충분합니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 얼마나 많이 유찰되었느냐가 아니라 얼마를 실제로 부담하고 어떤 권리를 취득하느냐입니다.
유훈규의 보증금 30,000,000원을 전액 인수한다면 실질취득액은 176,804,000원으로 증가합니다. 무엇보다 매각물건명세서의 인수권리 ‘해당사항없음’ 기재와 임차인 조사·배당 가정이 일치하지 않습니다. 등기부상 수협은행 신탁, 근저당권 이전 및 실제 점유관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
최근 실거래 시세가 확인되지 않아 실질취득액이 시장가치보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 이미 3회 유찰된 근린시설이라는 특성까지 고려하면, 현재의 큰 감정가 할인율만으로 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
결론은 ‘가격은 낮아졌지만 권리와 시세 확인 전에는 보류’입니다. 임차보증금 인수 여부와 신탁관계가 명확해지고, 실제 시장가격을 통해 충분한 안전마진이 확인되어야 비로소 입찰가를 검토할 수 있습니다. 이 사건의 우선순위는 추가 할인 기대가 아니라 권리 불확실성 해소입니다.
