인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실의 공부상 용도는 의원이고, 현장에서는 “슬라임파티”에서 이용 중으로 보이는 상태로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수협은행이며, 등기에는 이 부동산의 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
권리분석의 핵심 날짜는 2023.07.24입니다. 이날 설정된 동작신용협동조합 근저당권 140,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 유훈규의 전입일은 2020.07.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 제공된 분석에서는 대항력이 인정되고, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 배당 없이 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공부상 의원 · “슬라임파티”에서 이용 중으로 보임 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 146,804,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차보증금이 남는다
과거 중소기업은행 근저당권과 우장산새마을금고·화곡새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.24 설정된 동작신용협동조합의 140,000,000원 근저당권이며, 그 뒤의 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이후 이 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 30,000,000원 |
유훈규는 2020.07.16 전입했고, 말소기준권리인 2023.07.24 근저당권보다 앞섭니다. 배당요구는 2025.08.25 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않았고, 제공된 배당분석에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 30,000,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 34% 낙폭보다 ‘실질취득 176,804,000원’을 본다
현재 회차는 감정가 428,000,000원의 34.3%인 146,804,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 대항력 임차보증금 30,000,000원의 인수 계산이 있으므로 실질취득은 176,804,000원입니다. 4회 유찰 시 매각가는 102,762,800원, 5회 유찰 시 71,933,960원으로 내려가지만 임차보증금 인수액은 각 시나리오 모두 30,000,000원으로 유지됩니다.
이 물건에 대해서는 동일·유사 물건 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와의 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 결론 내릴 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 호실의 실제 이용상태와 상권, 임차수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 유찰 횟수 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,855,256원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,948,744원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 140,000,000원이 전액 배당되고 3,948,744원이 잔여로 계산됩니다. 임차인 유훈규의 보증금 30,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 30,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 규모 근린생활시설 건물 중 4층 401호이며, 공부상 의원이나 “슬라임파티”에서 이용 중으로 보입니다.
- 토지·도로. 토지는 914.1㎡, 평지·정방형의 상업용 토지이며 북서측 중로에 접합니다. 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽은 유리 및 석재 등 마감, 창호는 철재창호이며 상하수도시설과 위생설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이고 이미 3회 유찰된 사건입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력은 별도 상권·임대수요 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차의 최저가 146,804,000원만 보지 말고 임차보증금 인수 30,000,000원을 더한 176,804,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 인수관계 재확인. 유훈규는 전입일이 말소기준보다 빠르고 제공된 배당분석에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 확정일자·점유 상태와 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 명의 신탁등기가 존재하고 등기부 자체가 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다.
- 현재 이용상태 확인. 공부상 의원과 실제 조사된 “슬라임파티” 이용상태가 다르므로 점유자·영업관계·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 채권 미배당. 4회 유찰 시 근저당 미배당 39,475,879원, 5회 유찰 시 69,760,851원으로 계산됩니다. 다만 임차보증금 인수 30,000,000원은 두 경우에도 그대로입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 근린시설이므로 감정가 대비 낙폭만으로 싸다고 판단하지 말고 상권·임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 인수관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 “176,804,000원에 무엇을 사는가”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 428,000,000원이 3회 유찰돼 146,804,000원까지 내려왔다는 점이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석을 거치면 기준 금액은 달라집니다. 대항력 임차인 보증금 30,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 회차의 실질취득은 176,804,000원입니다.
등기상 후순위 압류·경매권리는 정리되지만 임차보증금이라는 별도 부담이 있고, 신탁등기와 신탁원부 확인 필요성도 존재합니다. 더구나 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이며 이미 3회 유찰됐고, 가격을 검증할 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 싸게 내려온 물건”으로 단순 분류하기보다, 임차인 인수액을 포함한 실질취득가와 근린시설의 환금성을 함께 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
