인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 305호입니다. 공부상 용도는 의원인 근린생활시설로, 감정평가 당시 일부 가구가 배치된 상태였습니다. 최초 소유자는 주식회사제이엔에스파트너스였고, 2023년 기찬들주식회사로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 수협은행 명의로 신탁등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2023.07.24. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이며, 이후 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 등기상 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입했다는 사실 때문에 단순히 후순위 권리만 확인하고 입찰할 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인이 문제다

등기상 이미 말소된 기존 근저당권들을 제외하면, 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.24 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후의 경매개시결정·부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

그러나 임차인 유훈규의 전입신고일은 2020.07.16로, 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차인 조사에서는 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으며, 배당 시뮬레이션 역시 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영했습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 우선변제권에 의한 배당도 반영되지 않았습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

유훈규는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 현재 계산에서는 우선변제 배당이 0원이고, 대항력이 유효하다는 전제 아래 보증금 30,000,000원 전체가 매수인에게 넘어오는 경우를 반영합니다.

② 가격 분석 — 6,791만원이 실제 취득금액은 아니다

3회 유찰 후 최저매각가는 67,914,000원으로 감정가 198,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 보증금 인수가 실제로 발생하는지에 따라 취득원가가 크게 달라집니다.

따라서 가격을 평가할 때는 최저가 67,914,000원만이 아니라 인수 보증금을 포함한 97,914,000원을 기준으로 봐야 합니다. 다만 이 보증금 인수는 앞서 설명한 대항력 및 명세서 충돌 사항이 해결되기 전까지 검증이 필요한 가정입니다.

유찰 회차별 취득금액과 미배당

위 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 임차보증금 30,000,000원 전액 인수를 더한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가는 최저매각가보다 높을 수 있습니다. 채권 미배당은 근저당 채권에 관한 수치이며, 매수인이 그 미배당 채권액 자체를 인수한다는 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 1,622,452원을 공제한 66,291,548원이 근저당 채권에 배당됩니다. 채권최고액 140,000,000원 기준 73,708,452원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여금은 0원입니다.

근저당권은 2025.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있으므로, 실제 배당권리자와 채권양도 관계는 최신 기록으로 확인해야 합니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

임차보증금 30,000,000원은 배당표 내 분배금이 아니라 매수인 별도 인수 가정액입니다. 아래 도넛 차트에는 매각대금 67,914,000원 안에서 분배되는 항목만 표시했습니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근에 위치하며, 부천옥길택지개발지구 내 상업·업무지대에 해당합니다.
• 교통. 대규모 택지개발지역 내에 있고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 7층 규모의 근린생활시설입니다. 외벽은 유리 및 석재 등으로 마감되어 있고 상하수도·위생설비가 갖추어져 있습니다.
• 305호 이용상태. 공부상 용도는 의원이며 감정평가 당시 일부 가구가 배치된 것으로 조사되었습니다. 실제 임차 및 사용 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·도로. 정방형·평지의 상업용 토지이며 북서측 중로에 접합니다. 토지면적은 914.1㎡, 공시지가는 ㎡당 4,336,000원으로 제시되어 있습니다. 해당 토지면적은 개별 305호의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 포함 사항도 확인됩니다.
• 공부·위반사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이는 실제 사용 형태에 관한 법적 적합성까지 보장하는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 의원 용도의 근린시설이므로 향후 매각과 임대는 업종 적합성, 상권 수요, 호실 상태에 영향을 받습니다. 동일 용도·유사 규모 거래를 통한 시세 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 재판정. 유훈규의 2020.07.16 전입과 실제 점유, 계약 목적, 주민등록 및 사업자등록 관계를 확인하세요. 공부상 의원 용도이므로 어떤 임대차보호법이 적용되는지부터 확인해야 합니다.
• 명세서 충돌 해소. 매각물건명세서의 ‘명시 인수권리 해당사항없음’과 임차보증금 30,000,000원 전액 인수 시뮬레이션이 불일치합니다. 입찰 전 반드시 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건을 대조하세요.
• 신탁원부 확인. 수협은행 신탁원부 제2023-3003호를 열람해 임대차 체결 권한, 관리·처분 규정, 신탁재산과 임차관계의 효력을 검토하세요.
• 채권양도 관계. 동작신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실과 현재 배당권리자를 확인하세요.
• 체납 공용관리비. 행복관리플러스주식회사에 2025.08.25 신고액 3,183,790원의 세부 내역과 현재 체납 상태를 확인하고, 공용부분에 관한 매수인 부담 범위를 구분하세요.
• 세금·우선채권. 부천시 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 다른 우선배당채권을 점검하세요. 예상배당표에는 일부 우선채권이 반영되지 않았습니다.
• 가격 검증. 최저가 67,914,000원이 아니라 보증금 인수 가정 시 실질취득액 97,914,000원을 기준으로 유사 근린생활시설의 최근 거래 및 임대수익과 비교하세요.
• 점유·명도. 일부 가구가 배치된 305호의 실제 점유자를 확인하고, 인도 가능성·보증금 반환 조건·사용 형태에 따른 명도 문제를 검토하세요.
• 건물 사용 적합성. 공부상 의원인 호실의 실제 용도, 시설 상태 및 추후 임대 가능한 업종을 확인하세요.
• 최신 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건 기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “34.3% 할인보다 먼저 볼 것은 3,000만원이다”

이 사건의 매력적으로 보이는 숫자는 감정가 198,000,000원 대비 최저가 67,914,000원이라는 점입니다. 하지만 실질적인 투자 판단을 좌우하는 것은 그 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 유훈규의 보증금 30,000,000원이 실제로 매수인에게 승계되는지가 핵심입니다.

배당 시뮬레이션에 따른 현재 실질취득액은 97,914,000원입니다. 여기에 2025.08.25 기준 신고된 공용관리비 체납 3,183,790원 중 법적으로 부담할 부분, 취득비용과 명도비용이 추가될 가능성도 있습니다. 반대로 임차인의 대항력이 성립하지 않는다면 보증금 인수 계산은 달라질 수 있으므로, 명세서에 기재된 인수권리 없음과의 불일치를 먼저 해결해야 합니다.

3회 유찰된 근린생활시설인 데다 신탁등기, 선순위 전입 임차인, 체납관리비, 미확인 시세가 겹칩니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 임차인 위험을 해소하기 전에는 취득원가조차 확정하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리관계 재확인이 우선입니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’ 이전에 ‘무엇을 실제로 인수하고, 그 상태로 얼마에 처분하거나 임대할 수 있느냐’입니다.