67,914,000원
인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 305호 근린시설입니다. 감정평가상 제305호는 공부상 의원이며 일부 가구가 배치된 상태로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 수협은행(수탁자)이고, 2023.07.24 신탁원부 제2023-3003호에 따른 신탁등기가 들어가 있습니다. 같은 날 설정된 동작신용협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
가격표만 보면 감정가 198,000,000원에서 최저가 67,914,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는가가 더 중요합니다. 임차인 유훈규는 2020.07.16 전입해 말소기준권리인 2023.07.24 근저당보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당자료에서는 우선변제권 없이 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 일부 가구 배치 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 67,914,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 말소기준 | 140,000,000원 / 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019년에 설정됐던 중소기업은행·우장산새마을금고·화곡새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 2025.08.25 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 30,000,000원 인수 계산 |
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 97,914,000원이 출발점
현재 최저매각가는 67,914,000원입니다. 여기에 배당자료상 매수인이 떠안는 임차보증금 30,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 97,914,000원입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다.
이 사건은 시세 판단보다 권리와 총투입액 확인이 선행돼야 합니다. 특히 근린시설이고 3회 유찰된 상태이므로, 낙찰가 자체보다 임차보증금 인수, 신탁등기, 상가 공용관리비 체납까지 합쳐 실제 부담구조를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,452원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 66,291,548원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 동작신용협동조합 채권 140,000,000원 중 66,291,548원이 배당되고 73,708,452원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당하지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 서측 인근, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내에 있고 시내버스정류장이 인접하며, 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 근린생활시설 건물이며, 제305호는 공부상 의원이나 일부 가구가 배치돼 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지의 상업용 토지로 북서측 중로에 접하며, 토지면적은 914.1㎡, 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 확정. 유훈규 전입일 2020.07.16은 말소기준 2023.07.24보다 빠르고, 배당자료상 30,000,000원 전액 인수로 계산됩니다.
- 명세서와 임차인 판정 대조. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 대항력 임차인·전액 인수 계산이 서로 상충하므로 원본 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 신탁등기 및 신탁원부 제2023-3003호의 관리·처분·임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 행복관리플러스주식회사가 2025.08.25 기준 상가공용관리비 3,183,790원 체납을 신고했습니다. 낙찰 후 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰가만으로 가격판단 금지. 3회 유찰된 최저가 67,914,000원보다 임차보증금을 포함한 실질취득 97,914,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 현장 이용관계 확인. 감정평가상 제305호는 공부상 의원이나 일부 가구가 배치돼 있고, 임대차관계는 별도 확인이 필요한 상태입니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 사건의 표면은 감정가 198,000,000원에서 최저가 67,914,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 전입일 2020.07.16인 유훈규가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 30,000,000원이 배당자료상 매수인 인수로 계산돼 현재 회차의 실질취득은 97,914,000원입니다.
여기에 수협은행 신탁등기와 신탁원부 확인, 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 임차인 인수 계산 사이의 상충, 상가공용관리비 3,183,790원 체납 신고까지 남아 있습니다. 근린시설이라는 용도와 3회 유찰 이력까지 감안하면, 최저가에 끌려가기보다 인수 여부와 실제 총부담을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 권리 해소 전에는 가격보다 확인이 우선입니다.
