인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 304호에 관한 임의경매입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정평가상 304호의 공부상 용도는 의원이며, 현장에서는 (주)블루웰이 이용 중인 것으로 관찰되었습니다. 등기상 소유자는 수탁자인 수협은행이고, 말소기준권리는 2023년 7월 24일 설정된 동작신용협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당권입니다.
표면적으로는 감정가 대비 큰 폭으로 하락한 물건이지만, 입찰자는 낙찰대금만이 아니라 임차보증금 인수 가능액을 합산해야 합니다. 특히 이 사건은 임차인 조사상 대항력 있음으로 분류되어 있는 반면, 매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 '해당사항없음'으로 기재되어 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않고 보증금 인수를 확정하거나, 반대로 인수액이 없다고 단정하는 것은 모두 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 옥길로 110-7 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 공부상 의원 |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 · 대상 3층 304호 |
| 감정상 이용상태 | 304호는 (주)블루웰에서 이용 중인 것으로 관찰 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 기존 소유자 | 기찬들주식회사 · 2023.07.24 소유권이전 후 신탁 |
| 감정가 | 300,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,900,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 동작신용협동조합 |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권 (채권최고액 140,000,000원) |
| 임차인 | 유훈규 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 900,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 신탁등기가 핵심
등기부에는 과거 중소기업은행 및 새마을금고의 근저당권이 나타나지만, 해당 근저당권들은 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준은 2023.07.24 설정된 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 말소기준권리가 소멸한다는 것과 임차인의 보증금 인수 문제가 없다는 것은 서로 다른 판단입니다. 임차인 유훈규의 전입신고일은 2020.07.16로, 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 임차인 조사상 대항력이 있다고 분류되어 있고, 예상배당에서는 보증금 30,000,000원 전액 인수를 가정합니다.
② 임차인 분석 — 30,000,000원 인수 가능성
현황조사와 문건접수에서 확인된 실제 임차인은 유훈규 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없습니다. 보증금 전액 인수를 전제로 한 시뮬레이션과 실제 법률상 인수책임은 구별하여 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 분류 우선변제 미확인 | 배당요구 2025.08.25 인수 30,000,000원 가정 |
전입신고일은 말소기준권리보다 앞서지만, 근린시설 임차인의 법률상 대항력은 사업자등록 등 요건 확인이 필요합니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 예상배당에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 조건을 적용하였습니다.
③ 가격 판단 — 낮은 최저가와 실제 취득 부담은 다르다
감정가는 300,000,000원이고, 3회 유찰 후 현재 최저가는 102,900,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준이라는 점은 분명하지만, 이 금액이 매수인의 최종 부담을 뜻하지는 않습니다.
| 구분 | 현재 회차 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 300,000,000원 | 가격 비교의 기준 |
| 최저매각가 | 102,900,000원 | 감정가 대비 34.3% |
| 임차보증금 인수 가정 | 30,000,000원 | 매각대금 외 별도 부담 |
| 실질취득 부담 | 132,900,000원 | 인수 가정 기준 · 취득부대비용 제외 |
| 신고된 관리비 체납 | 3,944,440원 | 실제 매수인 승계 범위 별도 확인 |
이 근린시설의 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 132,900,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 수익률이나 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다. 동일 건물 내 유사 층·면적·용도의 거래와 임대수익, 공실 및 관리비 부담을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,240,600원 |
| 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1. 동작신용협동조합 근저당권 | 140,000,000원 | 100,659,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 39,340,600원 |
집행비용 2,240,600원과 근저당권 배당 100,659,400원으로 매각대금 102,900,000원이 배분되는 추정입니다. 근저당권의 확정채권 양수인이 존재하므로 실제 배당권리자는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차보증금 30,000,000원은 매각대금 내 배당액이 아닌 매수인 별도 인수 가정액입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수위험은 남는다
현재 회차와 추가 유찰 시의 매각대금 및 미배당액입니다. 임차보증금 30,000,000원 전액 인수 가정을 각 회차에 동일하게 적용했습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 102,900,000원 | 30,000,000원 | 132,900,000원 | 39,340,600원 |
| 4회 유찰 시 | 72,030,000원 | 30,000,000원 | 102,030,000원 | 69,666,540원 |
| 5회 유찰 시 | 50,421,000원 | 30,000,000원 | 80,421,000원 | 90,886,578원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동의 부천소사경찰서 서측 인근에 위치하며, 부천옥길택지개발지구 내 상업·업무지대에 해당합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역에 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물·이용상태. 지하 2층, 지상 7층의 철근콘크리트 근린생활시설이며, 대상 304호는 공부상 의원, 현장에서는 (주)블루웰이 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 일반상업지역 및 지구단위계획구역(옥길공공주택지구)에 있으며, 정방형 토지로서 북서측 중로에 접합니다. 토지면적은 914.1㎡, 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구 등에 해당하고, 토지거래계약에관한허가구역이 포함된 것으로 표시됩니다. 대상 거래에 적용되는 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 상하수도 및 위생설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 근린시설은 개별 호실의 허용 용도, 실제 영업 가능성, 임대수요 및 공실에 따라 매도·임대 여건이 달라집니다. 최근 비교거래를 통한 환금성 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 검증. 유훈규의 전입신고일은 2020.07.16입니다. 실제 점유·사업자등록·임대차계약 내용과 대항력 발생요건을 대조하여 보증금 30,000,000원 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 명세서 불일치 해소. 매각물건명세서상 인수권리 '해당사항없음'이라는 기재와 배당 시뮬레이션의 전액 인수 가정이 서로 다릅니다. 원본 문서와 법원 기록을 직접 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 수탁자 명의의 신탁원부 제2023-3002호를 열람하여 임대차 및 처분에 관한 조항과 관련 법률관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 감정상 304호 이용자는 (주)블루웰로 나타나지만 임차인으로 신고된 사람은 유훈규입니다. 실제 사용자, 임차계약 당사자, 사업자등록 및 점유권원을 조사해야 합니다.
- 관리비 체납 조사. 행복관리플러스주식회사가 신고한 3,944,440원의 체납액에 대하여 공용·전용부분 구분, 현재 잔액 및 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 양수관계. 동작신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현황과 예상배당의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세·임대수익. 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 유사 근린시설의 실거래 및 임대현황과 예상 공실·관리비 부담을 비교해야 합니다.
- 입찰자금과 명도. 입찰보증금, 취득 관련 비용, 임차보증금 인수 가능액, 관리비와 점유 이전 비용을 구분하여 자금계획을 수립해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰 기준이 곧 싼 가격은 아니다”
이 사건의 핵심은 유찰 횟수보다 취득 후 실제 부담해야 하는 권리와 비용입니다. 감정가 300,000,000원에서 최저가 102,900,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 임차보증금 30,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 실질취득 부담이 132,900,000원으로 올라갑니다.
더구나 매각물건명세서와 임차인 분석의 인수권리 판단이 다르고, 신탁등기 및 근저당권 이전관계가 존재합니다. 관리비 체납 3,944,440원도 별도로 검토해야 합니다. 최근 비교거래가 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시세 대비 어느 수준인지도 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 매력 판단 보류입니다. 임차인 대항력과 보증금 인수책임, 신탁원부, 관리비 승계 범위를 먼저 확정한 뒤, 근린시설의 실제 거래·임대수익을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 단순히 3회 유찰되었다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
