102,900,000원
인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 304호, 근린시설입니다. 감정평가상 304호의 공부상 용도는 의원이며, ㈜블루웰에서 이용 중으로 보이는 상태입니다. 감정가는 300,000,000원이었지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,900,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 유훈규의 전입일은 2020.07.16으로, 말소기준인 동작신용협동조합 근저당 설정일 2023.07.24보다 빠릅니다. 분석상 대항력이 인정되고 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.
또 하나의 확인축은 신탁입니다. 기찬들주식회사가 2023.07.24 소유권을 취득한 당일 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 등기부에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2023-3002호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 수협은행입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 옥길로 110-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · ㈜블루웰에서 이용 중으로 보임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상7층 규모 근린생활시설 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 102,900,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 중소기업은행 근저당권 8,200,000,000원과 우장산새마을금고 3,240,000,000원·화곡새마을금고 3,000,000,000원의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 이 근저당채권은 이후 2025.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전됐습니다. 경매개시결정과 이후 부천시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 2025.08.25 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 30,000,000원 인수 |
실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 유훈규 본인의 임차관계입니다. 감정평가상 304호는 ㈜블루웰에서 이용 중으로 보이고, 현황조사·문건접수상 임차인은 유훈규로 확인되므로 입찰 전 실제 점유자와 임대차관계를 원본 서류 및 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 해석 — 최저가가 아니라 132,900,000원부터 본다
현재 최저매각가는 102,900,000원으로 감정가 300,000,000원의 34% 구간까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 30,000,000원이 별도로 승계되므로, 현재 회차의 실질취득은 132,900,000원입니다. 낙찰가만 보고 102,900,000원짜리 물건으로 판단하면 실제 부담을 30,000,000원 낮게 보는 셈입니다.
추가 유찰 시에도 임차인 보증금 인수액은 시나리오상 30,000,000원으로 유지됩니다. 4회 유찰 시 매각가는 72,030,000원, 5회 유찰 시 50,421,000원으로 내려가지만, 낙찰자가 보는 총 부담은 항상 낙찰가에 이 30,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 100,659,400원 |
| 근저당 미배당 | - | 39,340,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,240,600원을 제외한 100,659,400원이 근저당권에 배당되고, 근저당권에는 39,340,600원의 미배당이 남습니다. 임차인 유훈규 보증금은 배당되지 않고 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 서측 인근, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 304호는 공부상 의원이며 감정평가 당시 ㈜블루웰에서 이용 중으로 보였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 규모 근린생활시설이며 외벽은 유리 및 석재 등 마감, 창호는 철재창호입니다.
- 토지. 정방형 평지의 상업용 부지로 북서측 중로에 접하고, 토지면적은 914.1㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 102,900,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 132,900,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 유훈규의 전입일 2020.07.16, 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.08.25 및 확정일자 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 확인. 명시 인수권리는 ‘해당사항없음’으로 적혀 있는 반면 배당분석은 보증금 전액 인수를 전제로 하므로 두 자료의 법적 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-3002호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 실점유 확인. 감정평가상 ㈜블루웰 이용 상태와 유훈규의 임차·전입 관계가 같은 점유관계인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 2025.08.25 기준 상가 공용관리비 3,944,440원 체납 신고가 있으므로 현재 잔액을 관리회사에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 가격검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일·유사 상가의 거래·임대·공실 여건을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “1.029억 낙찰”이 아니라 “1.329억 실질취득”
이 사건의 첫인상은 감정가 300,000,000원이 3회 유찰돼 102,900,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 숫자가 달라집니다. 말소기준보다 앞선 2020.07.16 전입 임차인 유훈규의 보증금 30,000,000원이 전액 인수로 계산되기 때문에 현재 회차의 실질취득은 132,900,000원입니다.
여기에 2023.07.24 신탁등기와 신탁원부 확인 필요성, 2025.08.25 기준 공용관리비 3,944,440원 체납 신고, 감정평가상 ㈜블루웰 이용과 별도 임차인 자료 사이의 점유관계 확인까지 남아 있습니다. 권리 자체가 단순한 ‘전부 소멸형’이 아니며, 근린시설이라 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기도 어렵습니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 인수와 점유·신탁 검증을 마친 뒤 실질취득 기준으로 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
