인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 301호, 공부상 의원 용도의 근린생활시설입니다. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 7층 건물의 3층에 위치하며, 감정평가 당시 해당 호실은 공실상태로 보인다고 조사됐습니다. 반면 임차인 조사에는 유훈규가 2020.07.16 전입한 것으로 나타납니다. 두 기록이 일치하는지부터 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2023.07.24 설정된 동작신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 140,000,000원입니다. 그보다 앞선 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입일과 신탁재산이라는 소유 구조입니다. 단순히 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 옥길로 110-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 공부상 의원 · 감정 당시 공실로 조사 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층, 지상 7층 중 3층 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자 · 단독소유) |
| 신탁등기 | 2023.07.24 · 신탁원부 제2023-3000호 |
| 감정가 | 466,000,000원 |
| 최저매각가 | 159,838,000원 (3회 유찰) |
| 실질취득금액 | 189,838,000원 (보증금 전액 인수 가정, 기타 비용 제외) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 140,000,000원 |
| 근저당권 양수인 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025.07.29 이전등기) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 공용관리비 체납 신고 | 7,706,220원 (2025.08.25 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 임차인은 별도 검토
권리의 기준점은 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 그보다 앞서 설정됐던 중소기업은행, 우장산새마을금고, 화곡새마을금고의 근저당권은 이미 말소됐으므로 현존하는 선순위 근저당으로 중복 계산하면 안 됩니다. 이후의 경매개시결정 및 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원 인수 가능성이 핵심
조사된 실제 임차인은 유훈규 1명입니다. 전입일은 2020.07.16로 말소기준권리 설정일인 2023.07.24보다 빠릅니다. 조사상 대항력이 있는 것으로 분류되며, 2025.08.25 배당요구도 했습니다. 다만 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않고, 예상배당에서는 임차인 배당액을 0원으로 처리해 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 가정했습니다.
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 |
2020.07.16 전입 2025.08.25 배당요구 |
30,000,000원 월 900,000원 |
有 · 조사상 |
미확인
확정일자 미상 · 배당 0원 가정
|
해당 없음 | 30,000,000원 |
특히 이 물건은 공부상 의원 용도의 근린생활시설입니다. 주거용 전입신고 사실만으로 해당 상가에 대한 법적 대항요건이 충족됐는지까지 자동 확정되는 것은 아닙니다. 점유와 사용 형태, 임대차의 성격, 필요한 대항요건 및 신탁 관계를 실제로 확인해야 합니다. 따라서 현재의 30,000,000원 인수액은 임차인 조사와 예상배당에 따른 위험 가정이며, 최종 부담 여부는 별도의 권리 확인이 필요한 쟁점입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34.3%는 시세 할인율이 아니다
이번 회차 최저매각가는 159,838,000원입니다. 감정가 466,000,000원의 34.3%로 크게 낮아졌지만, 감정가는 현재 시장에서 실제 매수할 수 있는 거래가격과 다릅니다. 특히 의원 용도의 근린생활시설은 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
임차보증금 전액 인수를 가정하면 실제 취득 부담은 최저매각가 159,838,000원 + 보증금 30,000,000원 = 189,838,000원입니다. 취득 관련 세금과 기타 비용, 관리비 인수 가능액은 이 계산에 포함하지 않았습니다. 가격의 매력 여부는 159,838,000원이 아니라 189,838,000원을 기준으로 비교해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금은 별도
현재 배당 가정에서는 보증금 30,000,000원이 회차와 관계없이 전액 인수됩니다. 추가 유찰 시 최저매각가 자체는 내려가지만 보증금 인수 가정은 그대로 유지됩니다. 아래 실질취득금액은 각 회차 매각가와 인수보증금만 합산한 금액입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
159,838,000원 | 30,000,000원 | 189,838,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
111,886,600원 | 30,000,000원 | 141,886,600원 | 30,479,812원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
78,320,620원 | 30,000,000원 | 108,320,620원 | 63,489,151원 |
채권자 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 예상 부족액이며, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 매수인의 별도 부담으로 가정한 것은 대항력 임차보증금 30,000,000원입니다. 실제 입찰에서는 관리비 등 별도 부담 가능성과 세금, 명도비용까지 고려해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (현재 회차 159,838,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,037,732원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 | 30,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 동작신용협동조합 설정분 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 16,800,268원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 해당 근저당권은 2025.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 실제 채권액·배당권자·배당순위는 최종 확인이 필요합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근에 위치하며, 부천옥길택지개발지구 내 상업·업무지대에 해당합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내에 있고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북서측으로 중로에 접합니다.
- 이용상태. 301호는 공부상 의원 용도이나 감정 당시 공실상태로 조사됐습니다. 임차인 조사상 전입 사실과 실제 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조로 외벽은 유리·석재 등으로 마감됐으며, 상하수도시설 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지는 정방형·평지이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 호실의 업종 적합성, 실제 임대 가능성, 공실 기간과 임대수익에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 이 물건은 3회 유찰됐고 감정 당시 공실로 조사된 만큼, 감정가 할인율만으로 환금성이 높다고 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 유훈규의 전입일 2020.07.16과 실제 점유 개시, 임대차계약, 사용 형태 및 해당 근린생활시설에서의 법적 대항요건을 확인하세요.
- 보증금 배당·인수 확인. 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.08.25, 확정일자 및 우선변제권 여부를 확인하고 실제 미배당 인수액을 산정하세요.
- 매각물건명세서 불일치 해소. 명세서의 인수권리 '해당사항없음'과 임차인 조사상의 대항력 및 전액 인수 가정이 서로 다른 이유를 원본 서류로 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 수협은행이 수탁자로 등기돼 있으므로 신탁원부 제2023-3000호의 임대차 권한, 관리·처분 조항 및 관련 권리를 검토하세요.
- 근저당권 이전 확인. 동작신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기된 사항을 확인하고 최신 채권신고 및 배당 관련 서류를 대조하세요.
- 상가 공용관리비. 신고된 체납액 7,706,220원의 상세 내역, 납부 여부, 공용·전유부분 구분 및 매수인 승계 범위를 관리회사에 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 감정평가서상 공실 조사와 임차인 전입 기록이 다릅니다. 실제 점유자, 사용 중인 업종, 내부 상태 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 실거래·임대수익 검증. 최저가가 아닌 보증금 인수 포함 실질취득금액 189,838,000원을 기준으로 최근 유사 근린생활시설 거래가격, 임대료 및 공실 위험을 비교하세요.
- 세금·배당순위. 부천시 압류 관련 조세채권의 법정기일과 당해세, 임차인 우선·최우선변제 가능성 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%가 실거래 시세의 34%는 아니다”
이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 466,000,000원에서 최저매각가 159,838,000원까지 떨어진 3회 유찰 근린생활시설이기 때문입니다. 하지만 가격표 뒤에는 선행 전입 임차인과 보증금 30,000,000원의 인수 가능성이 숨어 있습니다. 배당 가정대로라면 실제 취득 부담은 189,838,000원이며, 여기에 별도의 관리비 부담과 취득·명도 관련 비용이 추가될 수 있습니다.
말소기준 근저당권과 후순위 압류가 소멸하는 점은 긍정적입니다. 그러나 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 임차인 조사상의 대항력·인수 가정이 충돌하며, 등기상 신탁재산이라는 점도 확인이 필요합니다. 감정 당시 공실 조사와 전입 기록의 관계 역시 해소돼야 합니다.
또한 현 최저매각가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 실제 시장가격 대비 저렴하다는 근거가 되지는 않습니다. 최근 거래를 통한 가격 검증이 되지 않은 상태에서 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 3회 유찰이라는 이력은 무조건적인 기회가 아니라 가격·수요·권리 위험을 더 확인해야 한다는 신호로 봐야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 권리확인 우선. 임차인의 실제 대항력과 보증금 인수 여부, 신탁원부, 관리비 부담 및 근린생활시설의 최근 거래가격이 확인돼야 비로소 적정 입찰가를 정할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확인된 권리관계 아래 실제로 얼마를 부담하고 취득하느냐입니다.
