인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 301호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태상 제301호는 공부상 용도가 의원이나 공실상태로 보이는 호실입니다. 감정가는 466,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 159,838,000원까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 2023.07.24 설정된 동작신용협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 그보다 앞선 2020.07.16 전입 임차인 유훈규가 있습니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 900,000원이며 배당요구는 2025.08.25에 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 이 보증금을 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 공실상태로 보임 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 159,838,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019년 중소기업은행과 우장산새마을금고·화곡새마을금고의 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2023.07.24 기찬들주식회사 앞으로 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 수협은행 앞으로 신탁됐고, 동작신용협동조합의 140,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.18 경매개시결정과 2026.01.14 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 가능성 30,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
유훈규의 전입일 2020.07.16은 말소기준권리 2023.07.24보다 빠릅니다. 보증금은 30,000,000원이고 확정일자는 확인되지 않으며, 2025.08.25 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 해석 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 159,838,000원으로 감정가 466,000,000원에서 세 차례 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건은 임차보증금 30,000,000원 인수 가능성이 있으므로 입찰가만 비교해서는 안 됩니다. 현재 최저가에 보증금 전액 인수를 더한 단순 실질취득은 189,838,000원입니다.
또한 동일·유사 호실의 실거래 비교 기준이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 상가·근린시설은 아파트보다 개별 호실의 업종 적합성, 공실, 임대료, 관리비, 유동인구 등에 따라 환금성과 가격 편차가 커질 수 있어 실제 임대수익과 주변 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,838,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,037,732원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,800,268원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 140,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 임차보증금 30,000,000원은 배당금에서 빠져나가는 항목이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 159,838,000원 | 140,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 111,886,600원 | 109,520,188원 | 30,479,812원 | 30,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 78,320,620원 | 76,510,849원 | 63,489,151원 | 30,000,000원 |
추가 유찰로 입찰가는 내려가더라도 임차보증금 30,000,000원 인수 가정은 그대로입니다. 따라서 낙찰가 하락분만큼 실질 부담이 동일 비율로 떨어지는 구조가 아닙니다. 회차별 입찰가와 인수금액을 반드시 합쳐 자금계획을 세워야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내 위치하고 시내버스정류장이 인접하며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 근린생활시설 건물이며 제301호는 공부상 의원이나 공실상태로 보입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며 정방형 평지, 북서측 중로에 접합니다.
- 공시지가. 4,336,000원/㎡, 토지면적 914.1㎡의 근린생활시설 부지입니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이며 제301호가 공실상태로 보여, 응찰 전 실제 임대수요·공실기간·업종 적합성과 상권을 직접 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 유훈규의 전입일 2020.07.16, 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.08.25 및 실제 점유 여부를 주민등록·임대차계약서·현황조사와 대조하세요.
- 인수액 포함 자금계획. 현재 최저가만이 아니라 보증금 30,000,000원 인수 가능성을 포함해 총 부담을 계산해야 합니다.
- 명세서와 조사결과 충돌 확인. 명세서의 명시 인수권리 “해당사항없음”과 임차인 대항력 조사결과가 함께 존재하므로 법원 기록 원문 확인이 필수입니다.
- 신탁원부. 수협은행 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·임대차 및 처분 권한을 신탁원부에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 행복관리플러스주식회사가 신고한 상가공용관리비 7,706,220원의 체납 범위와 매수인 부담 가능 부분을 확인하세요.
- 공실·임대수익. 감정평가에서는 제301호가 공실상태로 보입니다. 임대료·관리비·공실기간을 조사해 수익률을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “감정가 34%”보다 먼저 볼 숫자는 30,000,000원
이 물건은 감정가 466,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 159,838,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 유훈규의 전입과 보증금 30,000,000원 인수 가능성이 존재하고, 현재 배당 시뮬레이션 역시 전액 인수를 전제로 합니다.
따라서 현재 회차의 단순 실질취득은 189,838,000원으로 봐야 하며, 실거래 비교 근거 없이 이를 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 근린시설 특유의 환금성, 제301호 공실상태, 신탁원부, 7,706,220원 관리비 체납까지 확인해야 합니다. 유찰 횟수는 매력요인이 아니라 출발점이고, 이 사건의 승부처는 임차보증금 인수 여부와 실제 상가 가치 검증입니다.
