인천지방법원 2025타경33775. 부천 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 704호의 근린시설입니다. 감정가 261,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,523,000원입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 유훈규의 전입일은 2020.07.16으로, 말소기준인 동작신용협동조합 근저당 설정일 2023.07.24보다 빠릅니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 우선변제권은 없고, 보증금 30,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차에서는 89,523,000원에 낙찰받더라도 경제적으로 보는 취득금액은 89,523,000원 + 30,000,000원 = 119,523,000원입니다. 임차보증금보다 낙찰가가 큰 구조이므로 실질취득금액이 보증금에 고정되는 유형은 아니지만, 낙찰가 외에 30,000,000원을 별도로 떠안는다는 사실은 입찰가 산정의 출발점이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 704호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 가구 일부 배치 |
| 현재 등기상 소유 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 89,523,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 중소기업은행 근저당권 8,200,000,000원과 우장산새마을금고 3,240,000,000원·화곡새마을금고 3,000,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.24 설정된 동작신용협동조합의 근저당권 140,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 | 확인되지 않음 | 30,000,000원 인수 |
유훈규는 2020.07.16 전입해 말소기준권리인 2023.07.24 근저당보다 선순위입니다. 배당요구는 2025.08.25 접수됐지만 제공된 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 배당액이 0원, 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 8,952만원이 아니라 1억1,952만원으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 89,523,000원으로 감정가 261,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 대항력 임차보증금 30,000,000원이 전액 인수된다는 계산을 적용하면 현재 회차의 실질취득금액은 119,523,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 89,523,000원 | 30,000,000원 | 119,523,000원 | 52,488,414원 |
| 4회 유찰 시 | 62,666,099원 | 30,000,000원 | 92,666,099원 | 78,861,891원 |
| 5회 유찰 시 | 43,866,269원 | 30,000,000원 | 73,866,269원 | 97,323,324원 |
유찰이 더 진행돼도 보증금 인수액은 각 시나리오에서 30,000,000원으로 유지됩니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득금액도 낮아지기는 하지만, 화면에 보이는 최저매각가와 실제 부담액 사이에는 계속 30,000,000원의 차이가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,011,414원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 87,511,586원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,011,414원과 근저당권자 배당 87,511,586원으로 매각대금 89,523,000원이 소진됩니다. 근저당 미배당액은 52,488,414원이며, 임차보증금 30,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 신탁·점유·관리비 체크
- 신탁. 2023.07.24 수협은행을 수탁자로 한 신탁등기가 있으며, 신탁원부 제2023-3005호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조건 확인이 필요합니다.
- 임차인. 유훈규의 전입일 2020.07.16은 말소기준 2023.07.24보다 앞섭니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 900,000원이며 2025.08.25 배당요구를 접수했습니다.
- 이용상태. 제704호는 공부상 일반음식점이며 감정 당시 가구 일부가 배치된 상태로 조사됐습니다.
- 관리비. 행복관리플러스주식회사에서 2025.08.25 기준 상가공용관리비 198,960원 체납을 신고했습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내에 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 철근콘크리트구조 지하2층·지상7층 규모의 근린생활시설 건물이며 제704호의 공부상 용도는 일반음식점입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)이며 정방형 평지, 상업용 토지로 북서측 중로에 접합니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 4,336,000원/㎡, 토지면적 914.1㎡로 제공돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가에 30,000,000원을 더해 계산. 현재 회차 실질취득금액은 119,523,000원으로 봐야 합니다.
- 명세서 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음” 기재와 대항력 임차인·30,000,000원 인수 계산이 서로 다르므로 원본 서류의 우선 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 신탁원부 제2023-3005호에서 임대차 권한과 처분 조건을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 유훈규의 전입·점유, 보증금 30,000,000원, 월차임 900,000원, 확정일자 및 배당순위를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
- 관리비. 2025.08.25 기준 상가공용관리비 198,960원 체납 신고가 있으므로 실제 잔액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34%”보다 중요한 3,000만원
표면만 보면 감정가 261,000,000원짜리 근린시설이 3회 유찰돼 89,523,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 핵심 숫자는 최저가가 아니라 119,523,000원의 실질취득금액입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 유훈규의 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 계산이기 때문입니다.
여기에 수협은행 신탁등기, 상업용 근린시설이라는 환금성 특성, 실거래 시세 자료 부재, 그리고 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 임차인 분석 사이의 충돌까지 겹쳐 있습니다. 낮아진 최저가 자체는 투자 근거가 될 수 없고, 임차보증금 인수 여부와 신탁원부를 먼저 확정한 뒤 실질취득금액을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다. 권리와 가격 모두 확인 작업이 남아 있는 만큼 종합 평가는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
