인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동에 위치한 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 704호 근린시설입니다. 공부상 용도는 일반음식점이고, 감정 당시 일부 가구가 배치된 상태로 확인됐습니다. 감정가는 261,000,000원이지만 3회 유찰을 거치면서 최저매각가는 89,523,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띄는 사건입니다.
그러나 이 물건을 평가할 때는 낙찰가와 실질취득금액을 구분해야 합니다. 임차인 유훈규는 2020.07.16. 전입신고한 것으로 조사돼 2023.07.24. 설정된 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 현황조사에 기초한 권리분석에서는 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 이 때문에 예상배당에서는 보증금 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 산정했습니다.
여기에 수협은행 명의의 신탁등기가 존재합니다. 등기부에는 신탁원부를 통한 관리·처분 및 임대차 관련 조항 확인이 필요하다는 주의사항도 기재돼 있습니다. 따라서 임차인의 법적 지위와 신탁관계, 실제 점유상태가 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 7층 704호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 옥길로 110-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 일반음식점 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 7층 중 7층 |
| 감정 당시 이용상태 | 704호 일반음식점 용도 · 가구 일부 배치 |
| 등기상 소유자 | 수협은행(수탁자) |
| 신탁원부 | 제2023-3005호 |
| 감정가 | 261,000,000원 |
| 최저매각가 | 89,523,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 동작신용협동조합 |
| 근저당 채권최고액 | 140,000,000원 |
| 근저당권 양수인 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 임차인 | 유훈규 · 보증금 30,000,000원 · 월차임 900,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입과 신탁등기
말소기준권리는 2023.07.24. 동작신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 140,000,000원이며 채무자는 기찬들주식회사입니다. 기존 중소기업은행 및 새마을금고의 근저당권은 등기부상 말소된 상태이므로 현재의 인수 채무처럼 중복 계산해서는 안 됩니다.
말소기준 이후의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권은 2025.07.29. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐으므로 실제 배당권자와 채권 승계관계도 확인해야 합니다. 한편 2023.07.24. 수협은행으로 소유권이전 신탁이 이루어졌습니다. 신탁등기 자체를 일반적인 후순위 압류처럼 취급해서는 안 되며, 신탁원부와 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원의 향방
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 | 900,000원 | 대항력 有 분류 우선변제 미확인 인수 위험 |
| 실제 임차인 | 1명 · 유훈규 |
|---|---|
| 전입신고 | 2020.07.16 |
| 확정일자 | 미확인 |
| 배당요구 | 신청 · 2025.08.25 |
| 대항력 | 조사상 있음으로 분류 · 법적 인정 여부 추가 확인 필요 |
| 우선변제 | 확인되지 않음 |
| 매수인 인수 추정 | 30,000,000원 |
배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 모두 배당되는 것은 아닙니다. 현재 예상배당에서는 임차인의 우선변제권이 없는 것으로 산정해 임차인에게 배당되는 금액을 0원, 매수인이 인수할 보증금을 30,000,000원으로 계산했습니다.
현 회차에서는 보증금이 최저매각가보다 작기 때문에 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액을 실질취득금액으로 보아야 합니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총취득금액이 보증금 수준에 고정되는 구조로 단정할 수는 없습니다. 보증금 30,000,000원을 전액 인수한다는 가정하에서는 회차별 실질취득금액도 낙찰가에 따라 달라집니다.
③ 가격 분석 — 34% 낙찰가와 실질취득의 차이
감정가 261,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,523,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 약 34.3%입니다. 가격이 크게 낮아졌지만 임차보증금 전액 인수를 가정하면 실제 취득에 필요한 금액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 89,523,000원 | 30,000,000원 | 119,523,000원 |
| 4회 유찰 시 | 62,666,099원 | 30,000,000원 | 92,666,099원 |
| 5회 유찰 시 | 43,866,269원 | 30,000,000원 | 73,866,269원 |
회차별 금액은 제시된 시나리오에 따른 계산이며, 실제 인수액이 30,000,000원으로 확정된 것은 아닙니다. 실질취득 추정액에는 취득세·명도비·관리비 등 부대비용이 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,011,414원 |
| 1. 임차인 유훈규 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 87,511,586원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 근저당권 이전에 따른 최종 배당권자와 실제 채권잔액은 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,011,414원을 제외하면 근저당권에 87,511,586원을 배당하는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 140,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 52,488,414원입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 채권 부족액으로, 곧바로 낙찰자가 인수할 채무를 뜻하지 않습니다.
반면 임차보증금 30,000,000원은 대항력 및 보증금 반환의무가 인정되는 경우 매각대금의 배당과 별도로 매수인 부담이 될 수 있는 금액입니다. 도넛 차트의 배당액에 임차보증금 인수액을 중복 합산하지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 위험 비교
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 87,511,586원 | 52,488,414원 | 30,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 61,138,109원 | 78,861,891원 | 30,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 42,676,676원 | 97,323,324원 | 30,000,000원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 하락하고 근저당권자의 미배당액은 증가합니다. 다만 본 시나리오에서는 임차보증금 인수 추정액이 30,000,000원으로 동일하게 유지됩니다. 따라서 입찰자는 회차별 낙찰가뿐 아니라 보증금 인수 여부와 실질취득금액을 함께 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 서측 인근. 옥길택지개발지구 내 상업·업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내 위치하며 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 근린생활시설로, 외벽은 유리·석재 등으로 마감됐고 상하수도 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 해당 호실 이용상태. 704호의 공부상 용도는 일반음식점이며 감정 당시 일부 가구가 배치된 것으로 조사됐습니다. 실제 영업 가능 상태와 현재 점유 형태는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 토지는 정방형이며 북서측 중로에 접합니다. 토지면적은 914.1㎡로 기재돼 있으며 이는 해당 호실의 전용면적이 아닙니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 환금성. 상업지역 내 근린시설이지만 7층이라는 층별 특성과 일반음식점 용도, 현재 임대차관계 및 업종 수요를 함께 검토해야 합니다. 3회 유찰 사실만으로 환금성의 구체적인 수준이나 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.
⑦ 관리비 및 신탁 관련 주의사항
수협은행은 이 물건의 등기상 수탁자이며 2023.07.24. 소유권이전 신탁이 설정됐습니다. 신탁원부 제2023-3005호에는 신탁 목적, 수익자, 재산의 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인할 필요가 있습니다. 특히 임차인의 전입이 신탁등기보다 앞서므로 임대차 성립 경위와 신탁 전후의 권리관계를 분리해 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 유훈규의 2020.07.16. 전입과 실제 점유의 연속성, 근린시설에서의 주거 사용 및 적용 법률을 확인하세요.
- 보증금 인수 여부 확정. 배당 시뮬레이션은 30,000,000원 전액 인수를 가정하지만 매각물건명세서의 인수권리 기재와 차이가 있습니다. 법원 원본과 임대차계약 관계를 반드시 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 수협은행 명의의 신탁원부 제2023-3005호를 확인해 임대차와 처분권한 관련 조항, 경매에 따른 권리관계를 검토하세요.
- 근저당권 이전 확인. 동작신용협동조합의 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 최신 채권관계와 배당권자를 확인하세요.
- 실질취득 기준으로 입찰가 산정. 현재 최저가 89,523,000원에 보증금 30,000,000원을 전액 인수하면 실질취득 추정액은 119,523,000원입니다. 이 금액을 기준으로 시세와 투자 수익성을 검토하세요.
- 근린시설 시세 확인. 동일 건물·동일 용도·유사 층의 실거래와 임대사례를 조사하고, 공실 및 재임대 가능성까지 확인하세요.
- 상가 관리비 확인. 2025.08.25. 기준 공용관리비 체납 신고액 198,960원 외에 추가 체납이나 승계 대상 비용이 있는지 관리회사에 확인하세요.
- 실제 이용 및 명도 확인. 감정 당시 일부 가구가 배치된 상태였으므로 현재 점유자, 실제 사용 용도, 인도 가능성과 명도비용을 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 인수금과 실제 시세
이 사건은 감정가 261,000,000원에서 최저가 89,523,000원까지 떨어진 3회 유찰 근린시설입니다. 그러나 낮아진 최저가만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
대항력 있는 것으로 분류된 임차인의 보증금 30,000,000원을 매수인이 전액 인수한다면 현 회차 실질취득 추정액은 119,523,000원입니다. 여기에 신탁관계, 근린시설의 실제 이용상태, 시세 미확인, 공용관리비 체납 신고까지 검토해야 합니다.
특히 매각물건명세서의 인수권리 '해당사항없음'과 임차보증금 전액 인수 추정 사이의 차이가 가장 중요한 확인 과제입니다. 이 문제가 해결되기 전에는 보증금 인수액을 확정하거나 감정가 대비 할인폭만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 우선·가격 판단 보류입니다. 신탁원부와 임차인의 법적 지위를 먼저 확인하고, 이후 실질취득금액을 기준으로 실제 시장가격과 수익성을 비교하는 접근이 적절합니다.
