인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 소재 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 303호의 근린시설입니다. 공부상 용도는 의원이며, 감정평가상 공실로 보이는 호실입니다. 감정가 466,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 159,838,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 등기와 임차관계를 함께 살펴보면 이야기가 달라집니다.

말소기준권리는 2023년 7월 24일 설정된 동작신용협동조합의 근저당권 140,000,000원입니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 그런데 임차인 유훈규의 전입일은 2020년 7월 16일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 조사자료에서는 대항력이 있는 것으로 분류돼 있으며, 우선변제권은 확인되지 않습니다. 이 경우 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

또 하나의 중요한 특징은 수협은행을 수탁자로 하는 신탁등기입니다. 2023년 7월 24일 기찬들주식회사로 소유권이전 후 같은 날 근저당권이 설정되고, 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 근저당권은 신탁등기에 앞서 접수됐지만, 실제 매각에 따른 신탁재산 처리와 인도·점유관계는 신탁원부까지 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

핵심 말소기준은 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권입니다. 2019년에 설정됐던 중소기업은행과 새마을금고의 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있어 현재 매수인이 인수할 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다. 2025년의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

그러나 등기상 담보권이 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 2020.07.16 전입한 임차인 유훈규는 말소기준권리보다 앞선 시점에 전입했고, 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 우선변제권이 확인되지 않아 예상배당액은 0원이며, 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 계산이 적용됩니다.

② 임차인 분석 — 배당요구를 했어도 인수가 남는다

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다.

임차인이 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 사라지거나 보증금이 자동으로 소멸하지는 않습니다. 확정일자 등 우선변제 요건이 확인되지 않는 상황에서 선순위 대항력이 인정된다면, 매각대금에서 변제받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

③ 신탁등기 — 소유자는 수협은행(수탁자)

이 물건의 권리관계에서 또 하나 주의할 부분은 소유권 신탁입니다. 2023년 7월 24일 기찬들주식회사 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 동작신용협동조합 근저당권 설정 후 수협은행을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁등기가 접수됐습니다.

근저당권 접수번호가 신탁등기 접수번호보다 앞선다는 점은 중요합니다. 다만 이 사실만으로 신탁 관련 법률관계가 모두 해소됐다고 판단할 수는 없습니다. 신탁원부의 처분 조항, 수익자, 신탁재산에 관한 권한과 경매절차상 효력을 확인해야 합니다.

④ 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 곧 시세 할인은 아니다

이번 매각의 최저매각가는 159,838,000원입니다. 감정가 466,000,000원 대비 약 34.3%로, 세 차례 유찰되면서 가격이 크게 낮아졌습니다. 그러나 임차보증금 30,000,000원 인수를 반영하면 실질취득금액은 189,838,000원, 감정가 대비 약 40.7%입니다.

각 회차의 실질취득금액은 시나리오상 매각가에 보증금 인수액 30,000,000원을 더한 계산입니다. 실제 낙찰가와 인수관계 확정 결과에 따라 달라질 수 있으며 세금·관리비·명도비 등은 제외했습니다.

이 물건의 보증금은 현재 매각가보다 적지만, 우선변제권이 확인되지 않아 배당 0원·전액 인수로 계산된 구조입니다. 따라서 시나리오상 낙찰가가 내려가더라도 보증금 30,000,000원은 별도로 더해야 합니다. 최저가만으로 투자비용을 계산하면 자금계획이 왜곡됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 159,838,000원 가정)

집행비용은 매각가 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며 실제 채권잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영했습니다. 임차인 보증금 인수액은 매각대금 배분에 포함되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부천시 소사구 옥길동 부천소사경찰서 서측 인근에 위치한 근린생활시설로, 부천옥길택지개발지구 내 상업·업무지대입니다.
• 교통. 대규모 택지개발지역 내에 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 7층 규모이며, 외벽은 유리 및 석재 등으로 마감돼 있습니다.
• 대상 호실. 3층 303호는 공부상 의원 용도이나 감정평가상 공실로 보입니다. 임차인 조사와 불일치하므로 실제 사용·점유 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)이며, 공공주택지구와 과밀억제권역 등 토지이용 제한이 있습니다.
• 토지·도로. 정방형의 평지이며 북서측 중로에 접합니다. 토지 전체 면적은 914.1㎡이고 개별공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
• 공부상 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 실제 임대수요·공실률·업종 적합성·관리비·수익률이 거래가격에 큰 영향을 미칩니다. 동일 호실 유형의 최근 실거래 비교와 임대수익 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 유훈규의 전입일 2020.07.16과 말소기준 2023.07.24의 선후관계를 확인하고, 근린시설에 적용되는 대항요건과 실제 점유·사업자등록 내역을 대조하세요.
• 보증금 인수 위험. 보증금 30,000,000원의 실제 지급 여부, 우선변제권, 배당요구 효력, 예상배당 0원 및 낙찰 후 보증금 반환의무를 확인하세요.
• 공실 여부. 감정평가상 303호는 공실로 보이지만 임차인 신고가 존재합니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 사용 상태를 확인해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 수협은행 신탁등기와 제2023-3001호 신탁원부를 확인하고, 신탁의 처분 권한 및 임대차 관련 조항을 검토하세요.
• 근저당권 이전 확인. 동작신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 채권액을 확인하세요.
• 관리비 체납. 2025.08.25 기준 신고된 5,610,350원에 대해 관리회사에 최신 미납액, 공용부분과 전유부분 구분, 실제 인수 가능 범위를 확인하세요.
• 실질취득 기준 자금계획. 최저가 159,838,000원만 준비할 것이 아니라 보증금 인수 30,000,000원과 취득 관련 비용·명도비·관리비를 함께 고려해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 거래가와 임대수익·공실 가능성을 확인하세요.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서의 인수권리 ‘해당사항 없음’과 임차인 조사 결과가 일치하는지 법원 원본 및 보완 문건을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기부, 신탁원부, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약서 및 감정평가서를 입찰 전에 종합 확인하세요.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 인수와 환금성”

이 물건은 감정가 466,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가 159,838,000원까지 내려온 근린시설입니다. 가격 하락 폭은 크지만, 임차인 유훈규의 선순위 전입과 보증금 30,000,000원 인수 위험을 반영하면 실질취득금액은 189,838,000원으로 올라갑니다.

더 중요한 문제는 가격 자체보다 권리와 점유관계의 확인입니다. 매각물건명세서의 인수권리 표시와 임차인 조사 결과가 일치하지 않고, 감정평가상 공실 판단도 존재합니다. 여기에 수협은행 명의의 신탁등기와 5,610,350원의 신고된 관리비 체납까지 확인해야 합니다.

현재 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 실질취득금액이 시장가치보다 충분히 낮은지도 판단하기 어렵습니다. 근린시설의 공실과 저환금 가능성, 세 차례 유찰 이력까지 고려하면 단순히 감정가 대비 큰 할인율을 이유로 높은 평가를 주기 어렵습니다.