인천지방법원 2025타경33775. 부천시 소사구 옥길동 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 303호의 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물은 지하 2층·지상 7층 규모의 근린생활시설이고, 303호는 공부상 용도 ‘의원’, 감정 당시에는 공실상태로 보이는 호실입니다. 감정가는 466,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 159,838,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아닙니다. 임차인 유훈규는 2020.07.16 전입신고로 파악되고, 말소기준권리인 동작신용협동조합 근저당권의 설정일 2023.07.24보다 앞섭니다. 임차인 정보상 대항력은 있는 것으로 판정되어 있고, 보증금 30,000,000원에 월차임 900,000원, 배당요구일은 2025.08.25입니다. 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인 인수 30,000,000원으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 744-5 라피에스타큐브이주건축물제1동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 용도 의원 · 감정 당시 공실상태로 보임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 근린생활시설 |
| 등기상 소유자 | 수협은행(수탁자) · 2023.07.24 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 159,838,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.24 동작신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저 온다
등기부의 과거 근저당권 가운데 중소기업은행 8,200,000,000원, 우장산새마을금고 3,240,000,000원, 화곡새마을금고 3,000,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.24 설정된 동작신용협동조합 근저당권 140,000,000원이고, 이후의 임의경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 2025.07.29에는 위 5번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 경매개시 당시 채권자는 동작신용협동조합으로 등기되어 있으나, 현재 권리 흐름에는 이 근저당권 이전까지 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 — 배당보다 ‘승계 3,000만원’이 핵심
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유훈규 | 2020.07.16 | 30,000,000원 / 900,000원 | 2025.08.25 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 유훈규의 전입일은 말소기준권리보다 약 3년 앞서며, 임차인 판정도 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 것으로 처리되어, 보증금 30,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 159,838,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 189,838,000원입니다.
③ 가격 구조 — 34% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 159,838,000원은 감정가 466,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 최저가 외에 임차보증금 30,000,000원의 인수 계산이 붙습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 실질취득은 189,838,000원으로 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 159,838,000원 | 30,000,000원 | 189,838,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 111,886,600원 | 30,000,000원 | 141,886,600원 | 30,479,812원 |
| 5회 유찰 시 | 78,320,620원 | 30,000,000원 | 108,320,620원 | 63,489,151원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 내려가지만, 이 배당 시뮬레이션에서 임차인 인수액 30,000,000원은 그대로 남습니다. 한편 가격 메리트를 판단할 수 있는 실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,838,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,037,732원 |
| 인수 · 임차인 유훈규 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,800,268원 |
현재 회차 매각가에서는 집행비용 3,037,732원과 근저당권 140,000,000원이 배당되고 16,800,268원이 잔여로 계산됩니다. 임차인 보증금 30,000,000원은 매각대금 배분이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다. 303호는 공부상 용도가 의원이고 감정 당시 공실상태로 보였습니다.
- 입지. 부천소사경찰서 서측 인근, 부천옥길택지개발지구 내 상업업무지대에 위치합니다.
- 교통. 대규모 택지개발지역 내에 위치하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지 토지로 북서측 중로에 접하며, 토지면적은 914.1㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(옥길공공주택지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 충돌부터 확인. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 임차인·배당 분석의 30,000,000원 인수 판단이 서로 다릅니다. 가장 먼저 원문을 대조해야 합니다.
- 유훈규 점유·대항력 확인. 전입일 2020.07.16, 보증금 30,000,000원, 월차임 900,000원, 배당요구일 2025.08.25라는 자료와 실제 점유 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공실 평가와 임차인 정보의 차이. 감정평가에서는 303호가 공실상태로 보였으나 별도로 임차인이 확인됩니다. 현장 점유와 인도 가능성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 신탁원부 확인. 수협은행 수탁자 명의의 신탁 부동산이며 등기부 자체가 임대차 등 법률행위 판단 시 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다.
- 관리비. 2025.08.25 기준 상가공용관리비 5,610,350원 체납 신고가 있으므로 현재 금액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가만 보지 말고 최소한 임차인 인수 30,000,000원을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다. 실거래 근거가 없으므로 “감정가 대비 저가”만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
맺으며 — “34% 유찰가 ≠ 34%짜리 취득가”
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 466,000,000원짜리 근린시설이 세 차례 유찰돼 159,838,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 권리 계산대로라면 매수인은 유훈규의 보증금 30,000,000원을 별도로 인수해 실질취득 189,838,000원으로 접근해야 합니다.
더 중요한 문제는 문서 간 판단이 일치하지 않는다는 점입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있는 반면, 임차인 권리와 배당 계산은 전액 인수를 전제로 합니다. 여기에 신탁원부 확인, 5,610,350원의 상가공용관리비 체납 신고, 감정 당시 공실과 임차인 자료의 차이까지 겹칩니다. 최저가가 많이 내려왔다는 사실만으로 안전하거나 싸다고 볼 사건은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임차보증금 승계 여부를 원본에서 확정하고, 그 금액까지 포함한 실질취득가로 판단하는 것입니다.
