수원지방법원 2025타경55133. 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 ‘테마’ 9층 901호입니다. 사건의 말소기준은 2022.06.16 수지신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 3,624,000,000원입니다. 이후 이 근저당권은 2024.06.28 유한회사테라에셋대부로 이전됐고, 현재 경매개시 채권자도 유한회사테라에셋대부입니다. 구조만 보면 말소기준 이후의 경매개시, 압류, 임차권등기는 매각으로 정리되는 형태입니다.
하지만 이 물건은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이고, 여러 임차·점유자가 나타납니다. 특히 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 반대로, 전입일과 보증금이 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 최저가 70%라는 숫자보다 점유 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) · 지하2층 지상12층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 주식회사여백 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사테라에셋대부 / 3,535,732,618원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.16 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 3,624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.06.16 근저당
말소기준은 2022.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정, 압류, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로, 실제 배당 단계에서는 당해세가 집행비용 다음에서 먼저 차감될 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 7명, 미상 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박예린 | 2022.07.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.17 · 확인 필요 | 아님 |
| 최하늘 | 2022.07.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.06.11 · 확인 필요 | 아님 |
| 강윤재 | 2022.09.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.08 · 확인 필요 | 아님 |
| 전병민 | 2022.09.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.07 · 확인 필요 | 아님 |
| 임신철 | 2022.07.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.24 · 확인 필요 | 아님 |
| 천기환 | 2022.07.04 / 2022.06.21 | 130,000,000원 | 없음 | 임차권등기 · 후순위 | 아님 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 아님 |
천기환의 임차권등기는 보증금 130,000,000원, 전유부분 전부, 전입 2022.07.04, 확정일자 2022.06.21입니다. 말소기준 근저당 2022.06.16보다 전입이 늦으므로 대항력 있는 인수형 임차인으로 보지 않습니다. 다만 나머지 다수 임차인의 보증금은 확인되지 않았고, 기사항전은 전입일도 확인되지 않아 원본 확인 전에는 보수적으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,624,000,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 112,000,000원 기준으로 집행비용 2,368,000원을 제외하면 근저당에 109,632,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,514,368,000원입니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수가 아니라 배당 부족입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남동측 인근으로, 주위에 공동주택·업무시설·상업시설·숙박시설·근린생활시설·올림픽공원·수원시청 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택·근린생활시설·업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·소화설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등으로 평가되어 있으며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입 미상 점유자 확인. 기사항전의 전입일·보증금·점유 부분을 원본으로 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되지 않으면 인수 0원 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
- 임차인별 보증금 확인. 박예린·최하늘·강윤재·전병민·임신철은 전입일상 대항력 없음으로 보이나 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구와 보증금 규모를 대조해야 합니다.
- 천기환 임차권등기 확인. 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준 이후입니다. 등기부·명세서·현황조사 내용이 일치하는지 확인하세요.
- 당해세 여부 확인. 국세·지방세 압류 4건은 실제 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 원룸형 다세대에 다수 점유자가 있는 구조입니다. 응찰가는 인수액뿐 아니라 명도 협의 비용과 기간을 반영해 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·매각 관련 자료를 기준으로 한 자동 추정입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “점유 확인”이 먼저
이 물건은 감정가 160,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 112,000,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 보이지만, 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 말소기준 이후의 권리는 대부분 정리되는 구조이고 계산상 인수액은 0원이지만, 조사된 임차·점유자가 7명이며 그중 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 가격은 70%, 권리는 조건부 확인. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체보다 전입 미상 점유자와 세금 압류를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
