111,300,000원
수원지방법원 2025타경55133. 수원시 권선구 권선동 ‘테마’ 9층 906호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 토지는 도시형생활주택·근린생활시설·업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 표면만 보면 감정가 159,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 111,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없는 구조입니다.
등기상 말소기준은 2022.06.16 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매, 압류, 근저당권 이전, 임차권등기, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓입니다. 그래서 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 현황조사·문건접수상 임차·점유 신고가 여럿 있고, 특히 이광훈의 임차권등기는 보증금이 150,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 대항력 확인이 이 사건의 본론입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층906호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 효원로256번길 45 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사여백 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사테라에셋대부 / 3,535,732,618원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 많다
권리의 축은 2022.06.16 근저당권입니다. 원래 근저당권자는 수지신용협동조합이고, 2024.06.28 유한회사테라에셋대부로 근저당권이 이전되었습니다. 현재 경매도 유한회사테라에셋대부가 신청했습니다. 말소기준 뒤의 압류와 임차권등기는 배당 문제로 넘어가되, 대항력 있는 임차인이 확인되면 매수인 부담 판단은 별도로 해야 합니다.
② 임차인·점유자 체크 — ‘인수 0원’만 믿으면 안 된다
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 사람 기준으로 임차·점유 신고자는 7명입니다. 대부분은 전입신고가 말소기준권리 뒤라 대항력 없음으로 정리되어 있으나, 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 많습니다. 이광훈은 임차권등기 보증금이 150,000,000원으로 확인되지만, 주민등록일자가 없어 대항력 판정은 원본 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천기환 | 전입 2022.07.04 | 미상 | 2025.04.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박예린 | 전입 2022.07.28 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최하늘 | 전입 2022.07.12 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강윤재 | 전입 2022.09.01 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전병민 | 전입 2022.09.23 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임신철 | 전입 2022.07.22 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이광훈 | 점유 2022.07.29 · 주민등록 없음 | 150,000,000원 | 2024.10.18 | 미상 | 후순위 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,358,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,624,000,000원 | 108,941,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 3,624,000,000원 | 3,515,058,200원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시청 남동측 인근에 위치하며, 주위로 공동주택·업무시설·상업시설·숙박시설·근린생활시설·올림픽공원·수원시청 등이 소재합니다.
- 교통. 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 이광훈의 임차보증금 150,000,000원, 점유개시일 2022.07.29, 주민등록일자 없음, 확정일자 2022.07.01 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 점검. 천기환·박예린·최하늘·강윤재·전병민·임신철은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 정리되더라도 배당요구와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 수원시·국·권선구청장 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서가 바뀔 수 있습니다.
- 명도 리스크. 도시형생활주택 원룸형 물건에 임차·점유 신고가 7명입니다. 실제 점유자와 인도 절차를 현장 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 1회 유찰로 111,300,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차권이 확인되면 실질취득은 150,000,000원 기준입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·감정요항·배당가정에 따른 의견입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 문건접수 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1회 유찰”보다 “1.5억 임차권”
이 사건은 겉으로는 감정가 159,000,000원에서 최저가 111,300,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 중심은 가격 할인보다 임차관계입니다. 말소기준 뒤 권리라 배당표상 인수는 0원으로 잡히지만, 임차권등기 보증금 150,000,000원이 최저가보다 큽니다. 이광훈의 대항력이 없는 것으로 최종 확인되면 인수 부담은 작아지지만, 대항력이 확인되면 실질취득 기준은 보증금 150,000,000원으로 바뀝니다. 권리 전제 확인 전에는 보수적으로 보는 C급 물건입니다.
