수원지방법원 2025타경55133. 권선동 테마 9층 907호, 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 157,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 109,900,000원입니다. 말소기준은 2022.06.16 설정된 수지신용협동조합 근저당권이고, 이후 경매개시결정·압류·임차권등기 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
이 사건의 핵심은 “최저가가 낮아졌다”가 아닙니다. 알려진 대항력 인수액은 0원이지만, 임차·점유 기재가 여럿이고 보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 기재가 1건 있습니다. 따라서 입찰 판단은 말소기준 이후 임차인과 대항력 가능·미상 기재를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층907호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 지하2층 지상12층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사여백 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사테라에셋대부 / 3,535,732,618원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.16 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.06.16 근저당
말소기준권리는 2022.06.16 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 수원시·국·권선구청장 압류, 전병민 주택임차권등기, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 2024.06.28 유한회사테라에셋대부로 이전되어 현재 경매의 신청채권자 흐름과 연결됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 인수 0원 산정, 미상 1건은 확인
전병민의 임차권등기는 보증금 190,000,000원으로 크지만, 주민등록일자 2022.09.23은 말소기준권리 2022.06.16 뒤입니다. 따라서 “보증금이 최저가보다 크니 낙찰자가 떠안는다”는 구조가 아닙니다. 다만 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 기재 1건은 대항력 가능·미상으로 남기고 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천기환 | 2022.07.04 | 미상 | 2025.04.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 박예린 | 2022.07.28 | 미상 | 2025.04.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 최하늘 | 2022.07.12 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 강윤재 | 2022.09.01 | 미상 | 2025.04.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 임신철 | 2022.07.22 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 전병민 | 전유부분 전부 · 2022.09.23 · 확정 2022.08.26 | 190,000,000원 | 2025.04.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,624,000,000원 | 107,561,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 3,516,438,600원 |
현재 최저가 기준 배당은 집행비용 2,338,600원 차감 후 근저당권자에게 107,561,400원이 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항에는 수원시청 남동측 인근으로 기재되어 있으며, 주위로 공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통편의는 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 토지는 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상12층 건물이며 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 기준일은 2022.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 임차인 전입일이 이 기준보다 앞서는지 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 기사항전 기재 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 기재 1건은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 항목이 해소되어야 인수액 0원 판단이 단단해집니다.
- 전병민 임차권. 보증금은 190,000,000원이지만 주민등록일자 2022.09.23이 말소기준 뒤입니다. 임차권등기명령과 배당요구, 점유 상태를 함께 대조하세요.
- 세금 압류. 수원시, 국, 권선구청장 압류가 있습니다. 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 세금 교부청구 내역 확인이 필요합니다.
- 명도. 임차·점유 기재가 다수입니다. 실제 점유자, 전입세대, 배당요구자, 임차권등기자를 일치시켜 확인한 뒤 명도 비용과 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역을 직접 확인하고, 미납관리비와 현장 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 산정”과 “안심”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 많아 구조 자체는 어렵지 않습니다. 전병민의 보증금 190,000,000원도 대항력 있는 선순위 임차보증금으로 보지 않으므로, 현재 산정상 실질취득은 최저가 109,900,000원입니다. 그러나 임차·점유 기재가 7건이고, 그중 전입일·보증금 미상 주거 기재 1건이 남아 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건까지 겹칩니다. 결론은 권리 구조는 통과 가능, 원본 확인 전 가격 판단은 보수입니다.
