115,500,000원
수원지방법원 2025타경55133. 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 ‘테마’ 9층 904호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 물건 용도는 다세대로 보아야 합니다. 말소기준은 2022.06.16 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 압류, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “권리 깨끗하니 싸다”로 단정하면 안 됩니다. 등기부상 임차권자인 이윤희의 임차보증금 150,000,000원은 전입신고일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주거 점유 신고 1명은 대항력 가능·미상으로 남습니다. 확인 가능한 인수는 0원이지만, 이 1명은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층904호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호 |
| 소유자 | 주식회사여백 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사테라에셋대부 / 3,535,732,618원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.06.16 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,624,000,000원이고, 최초 근저당권자는 수지신용협동조합입니다. 이후 유한회사테라에셋대부로 근저당권이전이 있었고, 현재 경매개시결정의 채권자는 유한회사테라에셋대부입니다. 이 근저당권 뒤에 들어온 압류와 임차권등기는 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 7명은 후순위, 1명은 미상
신고된 임차인·점유자는 총 8명입니다. 이 중 전입일이 확인되는 7명은 모두 말소기준권리인 2022.06.16 이후 전입입니다. 따라서 이 7명은 대항력 없음으로 정리됩니다. 문제는 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유 신고 1명입니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하고, 확인 전에는 인수 0원을 확정처럼 보면 안 됩니다.
| 임차인·점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 / 보증금 | 배당요구 | 판단 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 천기환 | 2022.07.04 | 보증금 미상 | 2025.04.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박예린 | 2022.07.28 | 보증금 미상 | 2025.04.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최하늘 | 2022.07.12 | 보증금 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강윤재 | 2022.09.01 | 보증금 미상 | 2025.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전병민 | 2022.09.23 | 보증금 미상 | 2025.04.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임신철 | 2022.07.22 | 보증금 미상 | 2025.04.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이윤희 | 2022.09.02 | 2022.09.08 / 150,000,000원 | 2023.11.17 | 대항력 없음 후순위 임차권 승계 없음 |
| 기사항전 | 전입일 미상 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,417,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,624,000,000원 | 113,083,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권에 113,083,000원이 배당되고, 근저당권 미배당은 3,510,917,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 3,510,917,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 3,545,005,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 3,568,823,710원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재합니다.
- 교통. 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대·도시형생활주택 성격으로 가격과 수요를 봐야 합니다.
- 건물·설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류 접합, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유 신고 1명은 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 점유 원인, 보증금, 전입 여부를 원본에서 확인하세요.
- 이윤희 임차권등기. 임차보증금 150,000,000원, 전입 2022.09.02, 확정일자 2022.09.08입니다. 말소기준권리 이후라 인수형으로 보지 않지만, 배당요구와 명도 흐름은 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세 해당 시 배당표의 선순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 공동담보 채권. 근저당 채권최고액 3,624,000,000원은 이 호수 감정가보다 훨씬 큽니다. 공동담보 구조를 전제로 채권자 배당과 취하 가능성을 점검하세요.
- 용도 확인. 물건은 다세대·도시형생활주택(원룸형)입니다. 아파트 수요와 동일하게 보지 말고, 원룸형 주거 수요와 관리비·공실 가능성을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항표 기재를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 점유를 직접 대조하세요.
맺으며 — “70%”보다 “미상 1명”이 먼저다
이 사건의 표면 숫자는 단순합니다. 감정가 165,000,000원, 현재 최저가 115,500,000원, 확인 가능한 매수인 인수액 0원. 그러나 권리분석의 결론은 숫자만으로 끝나지 않습니다. 신고된 임차인·점유자가 8명이고, 그중 1명은 대항력 가능·미상입니다. 따라서 이 물건은 “현재 회차 가격이 내려왔다”가 아니라, 미상 점유자와 조세 압류를 정리하면 입찰 검토가 가능해지는 물건입니다. 권리는 대체로 후순위 정리형, 결론은 보수적 확인 후 접근입니다.
