수원지방법원 2025타경55133. 수원 권선구 권선동 ‘테마’ 9층 902호, 감정상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 최저가는 112,000,000원으로 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 유한회사테라에셋대부, 청구금액은 3,535,732,618원입니다.
권리의 중심은 2022.06.16 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,624,000,000원이고, 이후 근저당권은 유한회사테라에셋대부로 이전되었습니다. 이 날짜 이후의 압류, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 문제는 말소 여부보다 점유 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층902호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 효원로256번길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사여백 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사테라에셋대부 / 3,535,732,618원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 이후 들어온 수원시·국·권선구청장 압류, 박예린 임차권등기, 현재 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류 3건은 국세·지방세 성격이 섞여 있어 당해세에 해당하면 배당에서 선순위 차감될 수 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘후순위’와 ‘미상’을 구분해야 한다
이름이 확인되는 임차인은 6명입니다. 모두 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 아니므로 실제 임차인으로 보아 점유·배당요구를 확인해야 합니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일인 2022.06.16 이후입니다. 박예린은 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 있으나, 전입일이 2022.07.28이고 임차권등기일도 2024.07.30이라 후순위입니다.
| 성명 / 사용 | 전입 | 확정·배당요구 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 천기환 | 2022.07.04 | 배당요구 2025.04.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최하늘 | 2022.07.12 | 배당요구 2025.06.11 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강윤재 | 2022.09.01 | 배당요구 2025.04.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 전병민 | 2022.09.23 | 배당요구 2025.04.07 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임신철 | 2022.07.22 | 배당요구 2025.04.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박예린 · 전유부분 전부 | 2022.07.28 | 확정 2022.06.30 · 배당요구 2024.07.30 | 120,000,000원 | 대항력 없음 후순위 승계 아님 |
| 주거 점유 1건 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,624,000,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 112,000,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당으로 소진됩니다. 근저당권 기준 미배당은 3,514,368,000원입니다. 국세·지방세가 당해세로 인정되면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택·업무시설·상업시설·숙박시설·근린생활시설·올림픽공원·수원시청이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지하2층 지상12층 건물 중 9층 물건입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 주거 점유 1건은 전입·보증금이 특정되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 서류와 현장 점유를 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 박예린의 임차보증금 120,000,000원은 후순위로 보이나, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 원본과 대조하세요.
- 압류 3건 확인. 수원시·국·권선구청장 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당과 정리비용 체감이 달라질 수 있습니다.
- 명도 난도. 도시형생활주택 원룸형에 여러 점유자가 확인됩니다. 낙찰 후 인도명령·명도 협의가 단순한 1가구 물건보다 번거로울 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 112,000,000원은 감정가의 70%입니다. 실질취득은 확인 인수 0원 기준 112,000,000원이지만, 점유 리스크를 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 입찰 전 법원 기록과 현황을 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점유는 확인해야 한다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 대부분 매각으로 정리되는 구조입니다. 박예린의 120,000,000원 임차권등기도 후순위이고, 이름이 확인되는 임차인들의 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 그래서 현재 보이는 확인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 너무 쉽게 내리면 안 됩니다. 전입·보증금이 특정되지 않은 주거 점유가 남아 있고, 국세·지방세 압류 3건도 당해세 여부를 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 구조는 소멸형, 점유 확인 전까지는 보수 입찰”입니다. 최저가 112,000,000원 자체보다 미상 점유와 명도 난도를 얼마로 볼지가 실제 입찰가의 승부처입니다.
