수원지방법원 2025타경55133. 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 ‘테마’ 9층 905호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 건물은 지하 2층·지상 12층 규모의 집합건물입니다. 현재 최저가는 105,700,000원으로 감정가 151,000,000원의 70.0%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보일 수 있지만, 이 사건의 핵심은 “몇 퍼센트 유찰됐나”보다 점유·임차관계가 깔끔하게 정리되는지입니다.
말소기준은 2022.06.16 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 2024.06.28 접수로 유한회사테라에셋대부에게 이전되었고, 같은 날 1-2번 근질권 설정, 2025.09.29 1-3번 질권 설정도 이어집니다. 1-2번 근질권은 2025.11.28 말소가 확인되지만, 1-3번 질권은 별도 말소 확인 없이 남아 있는 권리흐름으로 표시해야 합니다. 다만 이는 임차보증금처럼 매수인이 바로 떠안는 점유 인수와는 성격이 다르므로, 입찰 전 등기 원본에서 배당·말소 촉탁 범위를 대조하는 방식으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층 905호 · 도로명주소 경기도 수원시 권선구 효원로256번길 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사여백 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사테라에셋대부 / 3,535,732,618원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.16 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 근저당 이전·질권 흐름을 따로 봐야 한다
이 사건의 기준점은 2022.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정, 압류, 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 정리되는 후순위 권리입니다. 다만 근저당권이전·근질권·질권 설정은 단순히 “후순위라 소멸”이라고 묶어 쓰면 부정확합니다. 2024.06.28 접수된 근저당권이전은 채권자가 유한회사테라에셋대부로 바뀐 흐름이고, 2025.11.28에는 1-2번 근질권 말소만 확인됩니다. 2025.09.29 1-3번 질권 설정은 별도 말소 확인이 없어 배당관계 확인 포인트로 남겨야 합니다.
② 임차인·점유자 — 확인 인수는 0원, 단 미상 점유자가 있다
확인되는 전입신고일은 모두 말소기준일인 2022.06.16 이후입니다. 따라서 천기환, 박예린, 최하늘, 전병민, 임신철, 강윤재는 현재 자료상 대항력 없음으로 보는 구조입니다. 보증기관 대위·승계로 표시되는 중복신고는 확인되지 않으므로 아래 인원은 모두 별도 점유·임차 신고로 보아야 합니다. 다만 기사항전은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 없다고도 단정할 수 없습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 체크해야 합니다.
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금·차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천기환 | 미상 | 2022.07.04 / 미상 | 미상 | 2025.04.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박예린 | 미상 | 2022.07.28 / 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최하늘 | 미상 | 2022.07.12 / 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 전병민 | 미상 | 2022.09.23 / 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 임신철 | 미상 | 2022.07.22 / 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강윤재 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.01 / 2022.08.08 | 120,000,000원 · 180,000원 | 2023.12.22 | 대항력 없음후순위 배당승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,279,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,624,000,000원 | 103,420,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당금은 집행비용을 제외하면 근저당권에 거의 전부 흡수됩니다. 근저당권 기준 미배당은 3,520,579,800원입니다. 이 미배당은 매수인이 자동 인수하는 금액이 아니라 채권회수 부족분입니다. 단, 국세·지방세 압류가 있어 당해세로 인정되는 금액이 있으면 배당 순서와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·업무시설·상업시설·숙박시설·근린생활시설·올림픽공원·수원시청이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 토지는 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 이 부분이 정리되지 않으면 “인수 0원” 전제로 응찰하기 어렵습니다.
- 임차권등기 원문 대조. 강윤재의 임차권등기는 보증금 120,000,000원으로 확인됩니다. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 후순위 배당 및 명도 협의 변수는 남습니다.
- 질권 흐름 확인. 1-2번 근질권은 말소가 확인되지만, 1-3번 질권 설정은 별도 말소 확인 없이 표시됩니다. 배당요구와 말소촉탁 범위를 등기부 원본으로 대조하세요.
- 국세·지방세 압류. 수원시, 국, 권선구청장, 국의 압류가 확인됩니다. 당해세로 인정되는 금액이 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다.
- 관리비·명도 비용. 원룸형 집합건물은 미납 관리비와 다수 점유자의 인도 문제가 낙찰 후 비용으로 번질 수 있습니다. 관리단·현장 확인이 필요합니다.
- 응찰가 상한. 최저가 105,700,000원은 확인 인수 0원일 때의 기준입니다. 미상 점유 리스크가 해소되지 않으면 그만큼 응찰가를 낮춰야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “누가 점유하나”가 더 중요하다
이 물건은 감정가 151,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 105,700,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 이후의 전입자들은 대항력이 없는 구조이고, 확인되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유·임차 신고가 많고, 그중 전입일·보증금이 확인되지 않는 주거 점유자가 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확인 인수 0원은 장점이지만, 미상 점유자가 해소되기 전까지는 보수적으로 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 점유 확인과 명도 리스크를 가격에 얼마나 반영하느냐입니다.
