수원지방법원 2025타경55133. 수원 권선구 권선동 ‘테마’ 9층 903호, 용도는 다세대이며 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가 160,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.06.16 접수된 수지신용협동조합 근저당권 3,624,000,000원이고, 이후 경매개시·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 “임차인이 많다”와 “대항력 인수는 별개다”를 구분하는 것입니다. 확인된 임차인 7명 중 보증금 140,000,000원이 등기된 최하늘의 전입일도 2022.07.12로 말소기준권리 이후입니다. 나머지 임차인들도 전입일이 확인된 경우 모두 말소기준권리 이후이고, 보증금 미상 점유자는 대항력 확정이 아니라 명세서·현황 원본 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55133 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사여백 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사테라에셋대부 / 3,535,732,618원 |
| 말소기준 | 2022.06.16 수지신용협동조합 근저당권 3,624,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.06.16 근저당
말소기준권리는 2022.06.16 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당은 2024.06.26 확정채권양도로 유한회사테라에셋대부로 이전되었고, 현재 경매개시도 유한회사테라에셋대부가 진행한 구조입니다. 이후의 경매개시결정, 수원시·국·권선구청장 압류, 최하늘 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 분류됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 7명, 대항력 인수 확정액 0원
| 성명 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천기환 | 2022.07.04 | 미상 | 미상 | 2025.04.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박예린 | 2022.07.28 | 미상 | 미상 | 2025.04.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강윤재 | 2022.09.01 | 미상 | 미상 | 2025.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전병민 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 2025.04.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임신철 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최하늘 | 2022.07.12 | 2022.06.28 | 140,000,000원 | 2024.06.27 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최하늘의 임차권등기는 임차보증금 140,000,000원, 임대차계약일자 2022.06.28, 주민등록일자 2022.07.12, 점유개시일자 2022.07.19, 확정일자 2022.06.28로 확인됩니다. 다만 말소기준권리인 2022.06.16 근저당보다 주민등록·점유가 늦으므로 매수인이 보증금 140,000,000원을 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,624,000,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,000,000원 기준 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신청채권자 청구액 3,535,732,618원 대비 배당은 109,632,000원으로 전액 만족되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·상업시설·숙박시설·근린생활시설·올림픽공원·수원시청 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상12층 건물 중 9층 903호입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비가 확인됩니다.
- 용도지역. 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리 2022.06.16보다 앞선 전입·점유가 있는지 원본으로 다시 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금·배당요구가 확인되지 않는 점유자는 대항력 가능·미상으로 보고, 현장 점유와 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 배당에서 먼저 빠질 금액이 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 명도. 최하늘 임차권등기는 말소기준 이후로 보이나, 실제 점유·이사 협의·인도명령 가능성을 따져야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비 부담 가능성이 있으므로 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 말소기준이 분명하고, 확인된 임차권등기와 전입일들이 기준일 이후라는 점에서 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 그래서 실질취득은 현재 최저가 112,000,000원으로 계산됩니다. 하지만 임차인이 7명 확인되고, 보증금 미상 신고와 국세·지방세 압류가 함께 보입니다. 권리의 큰 방향은 매각 소멸형이지만, 입찰 실무에서는 세금·점유·명도·미상 임차인 확인이 수익성을 좌우합니다. 결론은 권리는 조건부 통과, 실사는 필수입니다.
