매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 부담이 매우 커 실질취득 위험이 큰 물건
확인된 대항력 임차보증금만 12억7,000만원으로 최저가보다 훨씬 크고 우선매수권 조건까지 있어 가격 메리트보다 인수 위험이 우선되는 사건
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 인수 위험이 핵심입니다. 확인된 보증금만 12억 7,000만원으로 낙찰가를 크게 초과해, 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득(보증금 부담) 기준으로 봐야 합니다.
감정가
89,000,000원
다세대
최저가
43,610,000원
2회 유찰
실질취득
확인분 1,270,000,000원 이상
대항력 인수 기준
인수 위험
매우 높음
대항력 임차인 다수
춘천지방법원 2023타경288. 강원도 원주시 단계동 소삼터길 31 소재 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 한동수이며 2023년 2월 9일 단구새마을금고의 임의경매개시결정이 기준권리입니다. 근저당 관련 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 별도로 존재하는 대항력 임차인 문제 때문에 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 보증금이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2023타경288
소재지
강원도 원주시 소삼터길 31, 4층402호
용도
다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자
한동수
감정가 / 최저가
89,000,000원 / 43,610,000원
신청채권자
단구새마을금고
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름
2021.02.22 소유권보존 · 한동수
2021.02.22말소기준 근저당권 설정 · 꿈드림새마을금고
2022.02.11 임차인 권나영 임대차 시작 · 임차권등기
2023.02.09 임의경매개시결정 · 단구새마을금고
2024.02.21 주택임차권등기 · 권나영
⛔ 핵심 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 낙찰가가 낮아져도 인수 부담은 줄지 않습니다. 이 물건은 최저가 43,610,000원이 아니라 임차보증금 부담을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
판정
황나래
401호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
최철순
404호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
차재구
501호 전부
150,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
박재훈
504호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
안호정
505호 전부
90,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김현정
603호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김지유
604호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
노우람
701호 전부
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
배성섭
702호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김호준
704호 전부
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
이진상
705호 전부
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
권나영
전유부분 전부
100,000,000원
우선변제권 행사 가능
③ 배당·실질취득 분석
항목
금액
집행비용
1,184,980원
권나영 우선변제 배당
42,425,020원
권나영 미배당 보증금
57,574,980원
대항력 임차인 인수 확인분
1,227,574,980원
매각대금 분배
가격 비교
최저가만 보면 낮지만, 실질취득은 보증금 부담 기준입니다.
⚠️ 우선매수권 조건 매각물건명세서 비고상 도시형 생활주택특별매각조건으로 임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다. 외부 응찰자 입장에서는 낙찰 가능성과 가격 경쟁 구조를 반드시 고려해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
최저가 43,610,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
대항력 임차인의 보증금 인수 가능성을 반영해 실질취득 기준으로 검토해야 합니다.
민간임대주택으로 임대의무기간 및 임대료 기준 관련 사항 확인이 필요합니다.
미상 점유·보증금 부분은 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 최저가가 눈에 띄지만, 대항력 임차인의 보증금 부담이 훨씬 큽니다. 확인된 보증금만 12억 7,000만원이며, 일부 임차인은 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 권리상 말소되는 권리보다 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금이 핵심 판단 요소입니다.
