매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수금으로 실질취득 부담이 매우 큰 물건
다수 대항력 임차인과 1,118,913,740원 수준의 인수 위험, 우선매수권 조건까지 있어 가격 메리트보다 권리 리스크가 우선되는 구조
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인들이 다수 존재합니다. 확인된 보증금 인수만으로도 매수인 실질취득액은 최소 1,168,293,740원 수준으로 봐야 하며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 물건입니다.
감정가
107,000,000원
다세대
최저가
52,430,000원
2회 유찰
실질취득
약 1,168,293,740원
낙찰가+인수
핵심지표
대항력 임차인
인수 위험
춘천지방법원 2023타경288 사건은 강원도 원주시 단계동 소삼터길 31의 다세대 물건입니다. 소유자는 한동수이며 2021년 소유권보존 이후 근저당과 임의경매가 진행되었습니다. 말소기준권리는 2021.02.22 설정된 근저당권이며 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리 외형이 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2023타경288
소재지
강원도 원주시 소삼터길 31, 7층702호
용도
다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자
한동수
감정가 / 최저가
107,000,000원 / 52,430,000원
신청채권자
단구새마을금고
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 인수 검토
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인은 별도입니다. 일부 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있으나 배당 부족분 및 우선변제권 없는 임차인의 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험
임차인
호수
보증금
판정
황나래
401호
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
최철순
404호
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
차재구
501호
150,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
박재훈
504호
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
안호정
505호
90,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
배성섭
702호
100,000,000원
우선변제권 행사 가능
노우람
701호
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김호준
704호
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
이진상
705호
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
미상 보증금 임차인도 전입일 기준으로 대항력 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가 하락과 관계없이 총 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
③ 예상 배당표 (최저매각가 52,430,000원 기준)
항목
채권
배당
집행비용
-
1,343,740원
임차인 배성섭 우선변제
100,000,000원
51,086,260원
황나래 등 대항력 임차인
미배당
0원
매수인 인수 예상
-
1,118,913,740원
매각대금 분배
낙찰가 vs 실질취득
최저가만 보면 낮지만 인수금 반영 시 경제적 부담은 크게 증가합니다.
⛔ 핵심 위험 최저매각가 52,430,000원이 아니라 낙찰가 + 대항력 임차인 인수액으로 판단해야 합니다. 확인된 인수액만 1,118,913,740원이며, 보증금 미상 임차인의 추가 위험도 존재합니다.
④ 입찰 체크리스트
실질취득 계산. 최저가 기준 판단 금지. 인수 보증금을 포함해야 합니다.
임차인 확인. 미상 보증금 임차인은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
특별매각조건. 임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있어 외부 낙찰 제한 가능성을 검토해야 합니다.
민간임대주택. 임대의무기간 및 임대료 증액 기준 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가가 아니라, 인수금이 가격이다”
이 물건은 유찰로 숫자상 최저가는 낮아졌지만 권리분석 결과는 다릅니다. 대항력 임차인이 존재하고 보증금 규모가 커서 매수인의 실질 부담은 최저가보다 훨씬 큽니다. 경매가격이 내려가도 인수금이 함께 고정되는 구조이므로, 단순 할인 매수 대상으로 보기 어렵습니다.
